产权没着落 郁闷、拒交按揭 不妥-业主无奈成被告

【2004年7月29日，深圳市罗湖区比华利山庄的刘先生坐立不安，这一天他收到了罗湖区人民法院的传票。因为所购买的房产证一直没有办理到房产证，刘先生与他的邻居们一起以拒绝交纳银行按揭款来表示抗议，最终按揭银行将他告上了法庭。】

□ 业主投诉

买楼却办不了房产证

比华利山庄位于罗湖区与龙岗区交接的地方，是一个大型的住宅小区。从湖南来深圳创业的刘先生当时在深圳市农产品批发市场上班，便捷的条件让比华利山庄进入了刘先生买楼的视线范围。

“我是1999年元月去看房子的，当时看上这个小区主要是因为距离上班的地点比较近，而且房价也可以接受(3800元/平方米)，当时还考虑有一定的升值空间，所以就买了下来。但是买了房子后，烦心事却一直不断。本来合同约定是1999年6月30日交楼的，但是一直到可7月中旬才交付，当时我们也没有去追究，总想着开发商也有自己的难处，得饶人处且饶人嘛！但是我们单方面替人家考虑，却没有想到人家并没有给我们考虑，房子渗漏，一直闹到2002年才真正解决。最烦心的是房产证问题，从入伙开始，我们业主就要求办理，当时开发商承诺只要办理完银行按揭就可以办理房产证，但是没有想到一晃5年过去了，连房产证的影子也没有看到。”刘先生称，没有想到花钱买房也会有这么多烦恼。

“我们很多业主都是首次置业，没有什么经验，也不知道怎样保障自己的权益，当时我们把所有要办的手续都办完了，律师见证费也交了，其他的契税也缴齐。一直以为只要能办理银行按揭，房产证就一定有着落，但是，现在发现并不是一回事。”刘先生一边向记者诉说，一边抱怨当时没有向有经验的朋友请教。

“后来我们经过了解才知道比华利山庄是由深圳市房地产开发经营公司(以下简称深房公司)和深圳市粤鹏实业有限公司(以下简称粤鹏公司)共同开发的，双方由于有经济纠纷，所以一直拖延没有给业主办理房产证。后来业主曾经多次上访，政府部门对此也很重视，开发商也曾经在2001年、2003年两次让我们填写产权转让登记表，不断称给我们办理房产证，但是到头来仍然是纸上谈兵。最近一次开发商承诺在2004年7月就可以办到证件，但是现在8月已经来了，‘奇迹’仍然没有出现。”
问题众多使物业贬值

“房产证只是问题关键之一，实际上，比华利山庄还存在着许多的问题，如围墙缺口、房屋渗漏等。”作为业主维权代表之一的刘先生称，由于比华利山庄存在不少的问题，导致了物业越来越贬值，他希望通过媒体的曝光，促进事情的解决，挽救物业的价值。

“我们的小区本来应该是封闭式管理的，但是与港发新村相连的小区围墙开了一个口，包括港发新村业主在内，更多的是其他的一些人士通过比华利山庄进出小区，本来安静的小区一下子变得吵闹起来，像街道一般，尤其是一些摩托车搭客仔，在小区内横冲直撞，给小区带来了严重的安全隐患，大家曾经多次向管理处和开发商反映，但是最终都是石沉大海，没有效果。另外，综合楼当时开发商承诺是配套设施，但是现在却成了商铺、加工厂。”

“由于小区的各种问题叠加在一起，造成了小区的名声大为贬损，现在物业的价值已经贬值得很厉害。按照罗湖区的指导租金，月租应该是25元/平方米·月，但是比华利山庄只能租到10元/平方米·月。为了与开发商抗争，业主们除了采取上访等形式申诉外，不少业主还采取了以拒绝交纳物业管理费和银行供楼款等行动，我们都知道这样的方式不妥当，但是我们别无选择，试问，谁愿意为一个产权没有着落的房子奉献自己的毕生积蓄？”

□ 记者调查

据介绍，由于比华利山庄项目的不成功运作，已经导致深房公司亏损1.78亿元，光是延迟办理房产证的赔偿款额已经高达1000多万元，目前损失仍然在扩大中。为了给业主一个交代，重组后的深房公司对此事十分重视，公司一方面与粤鹏公司继续协商，一边向政府部门申请，希望能够特事特办，先为小区业主办理房产证，至于开发商之间的纠纷，可以继续通过法律程序来解决。

该位人士介绍，目前深圳市国土部门已经同意先给业主办理房产证，在今年7月8日的《深圳商报》已经刊登了初始登记公告，估计房产证在今年9、10月份可以办下来。

房产证难办缘起内部纠纷

房产证为何一直没有办下来，8月3日，记者走访了比华利山庄的开发商。据深房公司的相关人士介绍，比华利山庄是由深房公司和粤鹏公司共同开发的，所以运作起来比较复杂，现在1—3期的房产证已经办理完毕，剩下4期的房产证正在办理中。对于房产证为何难办，该位负责人称，主要是开发商之间的纠纷，粤鹏公司一直在办理房产证问题上不予配合，所以才导致今天的被动局面。

“按照合同约定，深房公司应该给粤鹏公司支付3000万元的补偿费和15%的房产，现在深房公司已经支付了2000万元的补偿费，在房产上面也只欠1900平方米，但是合同约定粤鹏公司应该提供6万平方米的开发土地，但是实际上只提供了5.5万平方米土地。按照合同规定，该公司违约在先，我们当然不能完全按照原来合同上面的标准来分配，而且，有违约就应该有惩罚。”该位负责人介绍，目前双方的纠纷仍然在诉讼。

封闭管理、渗漏问题正在解决

至于业主投诉的围墙缺口问题，该公司办公室的负责人则解释，开发商建设比华利山庄的时候是有围墙的，但是后来港发新村的业主强行将围墙打开缺口，比华利山庄的保安员闻讯赶至现场制止时还被打伤。

目前，罗湖区东晓街道办已经介入事件的调解，与港发新村达成共识，由比华利山庄方面让出1米的红线范围在两个小区间修建一条道路，供港发新村的业主出入。渗漏问题目前已经解决了200多户，目前公司也已经责令下级公司全力解决，所需款项已经全部到位。

8月3日下午，记者来到粤鹏公司了解相关情况，听一听该公司对事件的说法，但是该公司的工作人员称公司的领导全部外出，不能接受记者采访。工作人员让记者留下名片，称等公司领导回来会联系记者，但是直至记者发稿时止，记者仍然没有收到该公司的任何电话。

□ 律师说法

停供对抗发展商不可取

对于比华利山庄业主以停止交付银行按揭楼款的方式进行抗议，广东正翰律师事务所张晶律师认为此举不妥，张律师称最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条和第十九条规定了房屋买受人由于出卖人的原因不能取得房屋权属证书的两种救济方式。

该解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，只要是出卖人的原因在一定期限不能办理房屋权属证明的，出卖人就应该承担违约责任直至解除合同并赔偿损失，而不能以内部纠纷或其它原因对抗买受人成为不能办证的理由。房屋买受人可以按此规定选择救济方式，但不能以断供银行按揭来对抗发展商的违约。因为二者不是同一法律关系。

目前有不少的小区业主都喜欢选择这种方式来对抗发展商违约，但采取这种方式最终受害的只能是业主本身，这种维权方式是不可取的。对于发展商违约，业主可以另行起诉发展商追讨权益。