放松二套房贷出得有点晚 房贷新政恐成“毛毛雨”

■对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

■对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。这也是近两个月内国务院第三次发出信号催谷房地产市场。

开发商们普遍认为，放松二套房贷和缩短二手营业税的免征年限对楼市是重大利好，将起到止住楼价下跌、减少观望情绪和活跃房地产市场的作用。不过，由于政策又给地方政府留了个尾巴，不排除会有短暂的新观望期再次出现。

去年广州人均居住面积19.9m2

对于此次楼市新利好，富力地产华南区总经理朱荣斌认为，这对整个房地产市场是个极大的利好。按他的理解，放松二套房贷蕴含了一个更深层次的含义，就是让当地政府有一个自由发挥的空间，因为不同的城市“人均面积的平均水平”不尽相同，因此这一有弹性的说法令商业银行在按揭贷款的具体操作上将更具有灵活性。“缩短二手营业税的免征年限”这一政策则是恢复了二手房的商品属性，只有放开了二手房市场，才能令商品房有投资的属性，从而带来一手市场的成交活跃。

此次会议的决定又留了个尾巴——市民在换房时能否享受到二套房贷的优惠，关键还是要看“当地的人均居住水平”如何界定。根据《2007年广州市国民经济和社会发展统计公报》，2007年年末广州城镇居民人均居住面积为19.9平方米，如果按照广州市一般家庭三四口人的规模来算，只有第一套房面积在60~80平方米以下的改善型买家才能享受房贷优惠，受惠人群有限，因此此次二套房贷新政的作用有待观察。

放松二套房贷出得晚了点

某大型开发商负责人黄先生接受记者采访时第一句话就是：“放松二套房贷的政策出得晚了点。”不过，他也认为出总好过不出，至少能给市场一些积极的信心。估计这个政策的最大作用是让大家看到是可以出手的时候了。二套房贷放松后，相信会有一批刚性需求的买家在近期入市。不过该开发商并不认为该政策能很快让市场回暖，“现在看来，这个政策能够稳住价格，让成交活跃起来就不错了，楼价要重新走高还需要看市场大环境。”

46%二手房业主获“解放”

满堂红研究部经理周峰认为，该政策对二手楼市是绝对的大利好，根据满堂红研究部的统计，业主持有物业在2~5年转让的比例占46%。也就是说，一旦政策实施后，占转售总量46%的小业主可以免交营业税，由于业主一向以“实收价”放盘，该政策直接促使下一手买家有效减低购房成本，从而加快成交速度。但由于2009年1月、2月是春节淡季，利好要到明年3月份才能得到真正体现。

广东中原市场总监李粤湘对记者表示，政府可能依然忧虑减免税项重新引发炒楼风，故暂施行一年以观察市场的反应。