按揭不成 房屋买卖关系解除

通过抵押购房是目前常见的情形，但由于购房者无力支付首付款或因房屋买卖合同无效等原因使房屋买卖没有成功，贷款合同是否可以解除成为购房者、开发商和银行关心的，这问题。《解释》对处理上述情况的一些程序性问题作出了明确规定。
　　在商品房抵押贷款纠纷中，一般有三个主体和三个合同关系，即开发商与购房者的商品房买卖关系，购房者与贷款银行的抵押贷款关系以及开发商与贷款银行的保证关系。根据《合同法》第94条、《解释》第23条规定，商品房买卖合同约定买受人以抵押贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房抵押贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除买卖合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房抵押贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。可见，《解释》将未能订立商品房抵押贷款合同的原因分为两类：一是由于一方当事人的原因，二是因不可归责于双方当事人的事由。对于解除权的行使也有所区别。对于前者，只有造成贷款合同无法订立的对方当事人才享有请求解除权并可要求赔偿损失；而对后者购房者和开发商均享有请求解除权，且由开发商将本金及利息或定金返还购房者。
　　在实践中，有不少开发商为了能够确保房款尽快到位，还会与购房者约定一旦出现由于购房者原因，银行不批准贷款或者只批准部分贷款的情况，购房者须在规定的期限内交付剩余的房款。这样一来，若购房者无法在短时期内落实大笔资金，会被弄得措手不及，还可能面临一些不利后果。因此购房者在签此类条款时，要注意考虑一旦贷款不成的应对措施。
　　《解释》第24条还规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房抵押贷款合同的目的无法实现，当事人若请求解除抵押贷款合同，法院应予支持。商品房抵押贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效为前提的，与商品房买卖合同既相对独立，又有密切的联系。一旦商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，则导致购房者无法取得房屋所有权，开发商无法获得房款。因此无论商品房抵押贷款合同的任何一方提出解除合同，法院都应予以支持。