银行“创新”房贷实惠大揭底 房奴减负几何？

\"小半辈子的房贷，我怎样还才能轻松点?\"对于很多已经被房贷\"套牢\"的人士来说，这样的问题每时每刻都被大家在心里掂量着。

近日，各家银行纷纷推出了名目繁多的\"创新\"房贷：活利贷、点按揭、接力贷等。那么，这些打出诱人实惠的新还款方式，究竟能给\"房奴\"们带来多少实实在在的减负呢？本报将通过本篇文章一一为您详解。

在这里，我们假设一个\"房奴\"张先生，40岁，首次购买住房，贷款30年，额度100万元。

1、活利贷

研发银行：渣打银行

口号：贷100万省60万

客户限制：贷款年限在5到30年之间的中长期客户适用。

客户成本：持续存款，不计零存整取利息。

实际作用：随存随取，省钱效果不明显。

就在中资银行为是否执行央行7折利率优惠政策忙得不可开交之时，外资银行用其特有的方式进入到争抢房贷客户的市场中来。

渣打银行这款\"活利贷\"产品的原理是，如果客户在申请贷款之后手头有闲置资金,可随时存入还款账户冲抵房贷本金,但该资金也可随时取出,银行系统会按日计息。因此,即便第二天就取出存入的资金,当日的还贷利息也会有所减少。

以张先生30年期的100万元贷款为例,只要他能够做到每月向还款账户上存入3000元,到期可以节省利息近60万元,同时,还可以缩短8年的还款期。另外，如果张先生房贷本金尚有20万元，当他将闲散资金5000元存入该还款账户时，当日房贷的利息即以19.5万元计算；如果第二天他又存入闲散资金2000元，那么当日房贷的利息以19.3万元计算，当然，他也可以随时提取这7000元资金。

对此该行人士认为，该贷款最大特点在于，客户如果有闲置资金，可以随时存入该银行账户，存一天，则抵扣一天的贷款利息，存一元，则抵扣一元的贷款本金，取走则恢复正常。虽然客户损失的是活期利息，但是相比目前0.35%的活期利率来说，抵扣掉的贷款本金却能给客户节省高达4.455%以上的贷款利率，无疑是个非常划算的买卖。

商报提示：买卖是否划算，不仅要看利率，还要看成本。据了解，该产品额外费用为首年需要支付账户关联费1000元，后两年每年500元，目前推广期内减免后两年费用，但依然需要首年1000元费用。另外，该产品只对贷款年限在5到30年之间的中长期客户适用，不能提供给短期客户，同时，客户贷款余额必须在30万元及以上才能申请。由此来看，银行要客户权衡的，远远不仅是活期利率，更多的是在长期还款过程中的一种\"只存钱，不要利息\"的还款方式。

2、点按揭

研发银行：深圳发展银行

口号：最低房贷优惠利率3.78%

客户限制：仅限于10年期及以上房贷客户。

客户成本：想少还房贷先存钱，存款利息银行不付。

实际作用：30年贷100万元省3.6万元。

这是继\"活利贷\"之后，国内银行推出的一款由客户花钱买\"点\"来降低贷款利率的新型贷款产品。

所谓的\"点\"，在这里特指贷款金额中的百分比，比如客户买一个\"点\"，就相当于其贷款金额的1%。这款产品的原理就是客户通过预先支付一个或多个\"点\"的费用，可以使贷款利率降低。以张先生为例，他100万元的贷款，1个点就表示需要支付1万元的费用。深发展点按揭房贷产品分别针对10-20年期和20-30年期的贷款，制定了购买1.25个点和1.5个点享受低利率的房贷产品。也就是说，张先生最高可以购买1.5万元的产品。按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算，张先生一共需要支付75万元利息，而办理点按揭业务，他花1.5万元购买贷款总额的1.5个点，就能拿到3.78%的超低利率，总共节省7.8万元，省息达10%。

但产品说明同时显示，点按揭实际上是对预计未来较长期限还款的一种投资，贷款时间越长，利息节省越多，平衡点大约在四五年左右。也就是说，客户买点付出的费用，需要依靠贷款在后面四到五年累计的利息节省\"赚\"回来。超过这个期限，客户就赚了，否则就不划算。

商报提示：这款产品最诱人的地方就是将贷款优惠利率由现行的7折直降至6.3折。对于那些连7折还没有享受到的客户来说，花少则几千元多则几万元，换来6.3折的贷款利率是很划算的事情。但其中客户购买\"点\"的资金整存整取利息被完全忽略掉了。按照张先生的情况，1.5万元存30年，本息要有4.2万元，这笔费用银行是不会退回来的。

3、双周供

研发银行：深圳发展银行

口号：缩短还款期限可达五六年或更长，省贷款利息可达21.7%或更高

客户限制：收入较高且收入稳定。

客户成本：为还款一个月跑两次银行。

实际作用：5年还100万元，省息64.24万元。

所谓双周供，就是指将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半，月还款额基本不变。该还款方式全年一般有26期供款，有2个月会出现供款3期的情况。

商报提示：这种贷款方式非常考验人的还款毅力，要求客户资金时刻保持还款充盈状态，稍有周转不开的情况，就会产生逾期贷款记录。在这款产品研发之初，受到很多年轻白领的青睐，因为这种类似强制提前还款的方式，可以抑制一部分\"月光族\"的消费欲望。但目前看来，这款产品还存在较大的利率变化风险。如果客户一直维持高\"强度\"还款，同时每年会比正常按月还贷者多还两次，那么无论利率怎么变，对客户来说都有风险。

4、气球贷

研发银行：深圳发展银行

口号：月供压力小 贷款买房更轻松

客户限制：无

客户成本：类似公积金还款，无论之前还多少，到期都将一并归还。

实际作用：10年还100万元，最高省52.77万元利息。

所谓\"气球贷\"，就是指还款人可以采取利息和部分本金分期偿还，但剩余本金到期一次偿还。通过气球贷，客户可以选择一个较短的贷款期限（3年、5年或10年）并获得对应的较低贷款利率。贷款到期后，如果客户确实需要再融资，并且还款记录良好，银行将提供再融资服务。再融资不增加客户的费用负担。

这款产品的主要客户群体是考虑短期房贷的消费者，并有提前还款的需求。同时，这部分人预期未来较短年限(最长10年)中自己的资金实力会有较大提高或后期将有大额资金进账，因此适用于中高收入阶层的房产消费者。

商报提示：虽然还贷款也需要\"长痛不如短痛\"的精神，但客户的确要量力而行。以张先生为例，100万元的贷款5年内还清实在有困难。而对于一些平时不怎么规划收入前景的年轻人来说，气球贷虽然能够让你在还贷前4年感受不到还款压力，但所有的贷款都要在最后一年内还清。

5、接力贷

研发银行：农业银行、深圳发展银行、招商银行(600036)、光大银行

口号：齐心协力 一套房贷两代人供

客户限制：仅限于年龄+贷款期限小于等于70年的客户。

客户成本：30年房贷一分钱都没少还。

实际作用：30年贷款本息一分没降。

如果张先生选择用接力贷完成30年的还款任务，以他目前40岁的年龄和还款期限看，银行可以为其办理这项业务。

银行规定，只要作为父母的借款人年龄偏大，按照现行的规定，借款人年龄+贷款年限小于等于70年的，可办理的贷款年限较短，月还款压力比较大，可以通过指定子女作为共同借款人来延长还款期限。

银行同时规定，如果作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，可以通过增加父母作为共同借款人来增加贷款金额。但是，如果贷款者和尚未就业的子女做接力贷，在子女就业之前，贷款者要以自己和配偶的收入作为还贷来源，不能将子女的预期收入列为还贷来源，在这一点上，张先生应合理估量自己的还贷能力，做好财务安排。

商报提示：接力贷这条还款路线的优点和缺点都非常明显。优点是将一套房贷交由两代人共同偿还，可减轻第一代还款者的压力。例如张先生连本带息要归还银行170余万元，如果其中一部分由其子女完成，张先生可在60岁退休时将贷款转给子女。缺点有两个，一是由此可能产生房产最终归属权之争；二是以上述还款人情况看，均不具备提前还贷能力。但通常来说贷款30年的客户都会提前还贷，没有提前还贷计划的张先生及其子女，可能要支付70余万元的全额利息，对银行来说，表面上放宽了对还贷人身份的限制，实际上是赚足了贷款利息。

6、移动按揭

研发银行：民生银行

口号：多挣多还 少挣少还

客户限制<