“无交易转按揭”25天搞定 贷款人考虑房贷“搬家”

“跳槽派”代表：林先生

如果换到其他银行就能够享受到更低的利率，那么当然要改换门庭。现在每月的还贷压力本来就很大，省一点好一点，而且这也是在维护自己的利益。至于在“跳槽”期间的风险，只要找一家信誉、专业良好的中介或者机构来操作，应该还是可以避免的。相比之下，我觉得还是往后好些年的优惠利率更重要些。

“卧槽派”代表：王师傅

我身边就有朋友为了低利率去换贷款银行的。就我个人而言，我觉得没必要。因为我已经贷款很多年了，还有两三年就能把贷款全部还清。而且在还贷过程中，利息其实是逐月递减的，到最后还的其实都是本金，转了银行到底能得到多少实际优惠还是未知数。与其跳来跳去的麻烦，还不如在原银行“卧槽”。

2月份以来，沪上多家银行都已经兑现诺言，开始以7折的利率来计算存量房屋贷款。每月几百到上千元的利息差让部分没有享受到7折贷款利率的客户不禁产生心理落差。“跳槽”换银行这一想法由此萌生。目前，通过无交易转按揭，将房贷从一家银行“搬”到另外一家银行需要25天左右，过程并不复杂。但是业内人士提醒，“跳槽”虽然可以节省利息，但是多少有些风险，市民在下决定前，要综合考量自己的情况，并细细咨询相关银行的政策

不甘高额房贷 两类人酝酿房贷“跳槽”

李先生有过多次拖欠房贷的记录，因为这个问题，在新的贷款利率执行后，他并没有在原银行享受到7折优惠房贷：“我对于理财的事情不太上心，每次卡里没有钱还贷了自己也不清楚，所以有过几次拖欠记录。好在我工作稳定，每个月收入达到上万元，如果换到其他银行能享受到7折优惠，那么我就‘跳’了。”

有着同样烦恼的还有孙小姐。孙小姐所在的银行早在1月份就明确表示会给孙小姐7折优惠利率。可是稳住了孙小姐之后，银行却采取了拖延政策。“1月份银行说系统在调试，结果寄来的账单是完全没有兑现承诺的折扣利率。2月份，银行依旧找了个借口按照85折计算银行利率，3月份的账单我现在还没有拿到。我的同事从2月份开始都已经按照优惠利率计算房贷了。如果银行再这样拖着，我也只能换银行了。”孙小姐有些气不过。

去年10月，央行宣布自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍调整为0.7倍。加上去年的连续5次降息，这就意味着购房者目前可以享受的7折后的最低利率为4.158%。在此情况下，部分还没有拿到或者没有资格在原银行享受最低优惠利率的贷款者，希望通过更换贷款银行的方式获得优惠。

这就是无交易转按揭，即指正处在住房按揭期间的借款人，在贷款金额不变的情况下，通过担保公司担保等手段将住房按揭从一家银行转到另一家银行，而购房人之后可享受第二家银行给出的最低优惠房贷利率。

根据专业房贷中介机构凯弈投资介绍，今年1月份以来，就不断有客户向该公司咨询无交易转按揭的相关政策，其中还有不少客户已经成功将贷款“搬了家”。

银行争夺贷款客户 “搬家”：25天就可完成

对于客户7折优惠利率的要求，银行的态度是首先保住自己的贷款份额，如果有人来“投奔”，也乐得接受。

据悉，目前沪上各家银行对于7折贷款普遍比较宽松，对于符合条件的客户自然是奉为上宾。多数银行将调整前执行基准利率0.85倍优惠、没有拖欠还贷记录作为存量房利率7折的基本条件。

此外，对于一些游走于标准条件边缘的客户也会打个“擦边球”勉强放行。而对于那些其他银行的“非优质客户”，如有前来“投奔”，在经过审核，可以确定对方工作稳定，收入尚可后，也会接受并且给与7折优惠利率。而早在今年1月份，刚刚有银行开始给优质客户打7折利率时，一些银行提出的贷款“需要先办一定数量的信用卡“、或者“该存入一定金额的存款”等要求目前几乎已经不复存在。就这点来看，目前沪上各银行之间对于房贷客户的竞争颇为激烈。

在此情况下，无交易转按揭的办理就方便许多。根据凯弈投资的相关人士介绍，目前办理无交易转按揭的过程并不麻烦，如果时间安排得紧凑，整个周期可以控制在25天左右，大致可以分为7个步骤。（见右表）

无交易转按揭7步骤

一，找到一家可以提供利率优惠的接收银行，向其提交转按揭申请。二，与银行签订贷款合同，与担保公司签订担保协议。一般来说，银行会帮你找担保公司。三，提供贷款审批所需资料给下家银行，包括身份证、户口本等。四，下家银行审批通过后，担保公司出担保函。五，贷款者向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。六，向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的他项权利证后，到交易中心去办理抵押注销。七，7天后，去交易中心办理新的抵押。

无交易转按揭也有风险

“搬家”前请下家银行先行预审

那么无交易转按揭是否就一定划算呢？业内人士建议，虽然贷款跳槽很简单，但是也需要谨慎，应该根据自身的情况细细掂量后再做决定。

在进行无交易转按揭的时候，其实会产生一笔费用，这笔费用主要包括抵押房屋的评估费用，评估费用为评估所值房屋总价的千分之一；担保费用，费用为贷款金额的千分之三；办理抵押登记的登记费80元。按照这样计算，一套评估总价100万元的房屋贷款50万元，办理无交易转按揭需要的费用在2580元。

需要注意的是，根据沪上多数银行的提前还贷规定，如果还贷未满一年以上的提出提前还款的，需要支付一笔违约金。这就意味着，很多在原银行还贷未满一年的客户，需在支付违约金之后才能办理无交易转按揭。

贷款组合为大量公积金贷款加少量商业贷款的市民则需要注意，在办理了无交易转按揭之后，所有的贷款都会变成商业贷款。虽然目前商业贷款 7折后利率为4.158%，公积金贷款利率为3.87%，两者相差无几，但是难保在几年后这一利率差会再次拉开距离。

对于已经进入了还款后期阶段的购房者来说，无交易转按揭也未必十分划算。因为转按揭本来就需要一笔费用，如果还贷已经进入了后期，那么就有必要衡量一下贷款“搬家”后能省下的利息和“搬家”所需要的费用支出的高低了。

此外，谨慎起见，为了确保在房贷“搬家”后一定能够享受到最低利率，相关人士还提醒贷款者，可以在前期向房贷转移的目标银行提交申请，要求银行对自己的资质进行预审，在确保自己一定能够拿到7折优惠后再正式“搬家”也不迟。