制定个人房贷总限额是更简单易行的办法

楼市调控政策，采取了限制个人贷款套数和提高住房贷款成数的作法。但是执行起来似乎不大容易，

现在还没有全国联网的个人住房系统，因此查询一个人在异地是否有住房操作起来很困难。现在要求以家庭为单位来认定拥有住宅套数，这就在操作上带来更大的难度。民政系统的中的婚姻和家庭记录因为和住房系统中的记录以及银行的信贷记录不同步，造成认定多套房存在很大困难。并且，这样的政策似乎有鼓励单身或者家庭破裂的嫌疑，貌似恶法。

提高贷款成数的的作法其实问题更多。一是给了通过提高评估价来提高贷款操作的空间，二是一些真正的刚性需求可能会被误伤。更根本的是，这种作法无法制止某些人套取大量贷款来投机房产。

其实，许多国家和地区采用的是制订个人住房贷款总额的方式来作法来控制优惠房贷流入少数人之中，这个方法简单易行，也更有效，不知道为什么政策制订者一直没有采取这个方法。

制订个人住房贷款总额的方法其实施行非常简单。符合基本条件的居民，在一个城市里有一定时间的纳税或者社保记录，即可享受住房优惠贷款，城市根据其房价情况制订一个允许银行发放给个人的住房贷款的最高限额即可。其它的事情，就交给银行和市场及购房个人去考虑就可以了。

以深圳为例，假定城市制订的个人贷款总额为50万，在这个额度内，银行在考虑市场风险的前提下，尽管可以放宽松一些。如果这是一个家庭，两个合资格人可以合共取得100万的贷款额度，可以加上自付的买一个大点的房子。

如果你很有钱，你当然可以买更大些的房子，当然，两个合资格人最多只能贷100万的住房贷款，剩下的部分，需要你自己来付全部款，你不能因为你要买更大的房子而取得更多的贷款。更不可能用贷款去炒作豪宅，炒高房价。

银行只需要查询某个人的贷款记录即可，现有的银行间信用系统都可满足需要。不需要管申请者是否是一个家庭。甚至也不必太在意申请贷款占房价的成数。

这种方法实在不是什么新东西，好多国家都在用。简单而有效，不知道为什么政策制订者却从未考虑。非不能也，是不为也。为什么不为，我也不知道。