“政策性违约”房子能不能退？

"新国十条"和"京版十二条"相继出台后，不可避免地出现了购房者要求解除买卖合同的诉讼。这种未必真正构成合同法上的"违约"状态，也被公众形象地称之为"政策性违约"。

　　如何妥善处理由"政策性违约"产生的房屋买卖纠纷，是摆在购房人、卖房人和司法机关面前亟待解决的问题。
　　典型案例
　　首付不够 解约退房告上法庭
　　今年3月，张小姐通过中介，选中了一套97平方米的二手房，房屋总价250万元。张小姐与卖房人王先生签订了房屋买卖合同，约定首付20％，余款通过申请银行贷款方式一次性付清。当日，张小姐依约向王先生交纳了20万元定金。
　　4月，张小姐在中介协助下向银行申请贷款时获悉，根据房产新政，需要支付的首付已从20%上调到30%，首付数额提高了25万元。张小姐四处筹措，仍无力支付75万元的首付款，就想到了解除合同。同王先生交涉时，张小姐提出贷款首付比例提高是自己无法预见到的，王先生应退还定金。而王先生认为，由于张小姐自身资金的原因导致合同无法履行，定金不予返还。二人反复协商无法达成一致，张小姐诉至法院，请求解除双方买卖合同，王先生退还其购房定金20万元。王先生则称张小姐构成违约，不同意退还定金。
　　解读
　　"政策性违约"退房纠纷呈4个特点
　　调研分析，目前"政策性违约"导致的退房纠纷呈现以下4个特点：
　　■特点1 主张退房的一般为购房人
　　退房的理由基本是无力支付过高的首付款或无法承担提高的贷款利率。但从购房人退房的真实目的来看，可能存在不同：部分购房人确实是因为经济能力有限，无法解决首付款及利率问题，客观上无法继续履行合同而被迫提出解除合同；也有部分购房人则并非在经济能力上真的无力解决上述问题，而是看到国家出台相关严厉措施后，房价有可能进入下降通道，便选择以"搭顺风车"的方式主动要求解除合同。
　　■特点2 买卖合同多为近期订立
　　从"政策性违约"这一类纠纷涉及的合同来看，基本是房屋买卖双方签订合同在政府出台有力的楼市调控政策之前，向银行申请房屋抵押贷款在政策出台之后。存在上述时间跨度的房屋买卖行为均有可能由于贷款购房人无力支付提高的首付款而停止交易。因此，此类纠纷在短期内将具有一定普遍性，并可能呈现集中爆发的趋势。
　　■特点3 买卖合同对政策缺乏预期
　　尤其是对首付款比例、贷款利率等合同履行重要事项可能发生的变化缺乏应对规定。房屋买卖双方对于政府要对房地产市场进行调控可能性的预见明显不足，在房屋买卖合同中对于这些合同重要履行事项如果因政策变化导致被迫变化时，缺乏如何采取补充性措施的明确约定，从而导致双方继续履行合同存在障碍，在不能协商一致解决上述问题的情况下，买方只能诉至法院，要求解除房屋买卖合同。
　　■特点4 合同无法履行责任谁承担
　　在该类纠纷中，购房人和卖房人对于因政策变化导致合同履行遇到障碍的事实一般并无争议，双方争议的焦点在于购房人认为因政策原因导致合同无法履行，并不构成真正的违约，买卖合同解除后，购房人无须承担责任，其已交纳的定金等款项卖房人应当予以返还。而卖房人则认为虽然因政策原因导致合同履行遇到障碍，但并非无法履行，应当根据政策相应调整合同条款，使合同继续履行。如果购房人提出解除合同，即构成违约行为，应当承担违约责任。如果购房人已经交纳定金，则根据定金罚则，定金无须退还。
　　 如何定性
　　不可抗力还是情势变更？
　　从目前发生的纠纷来看，购房人向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房人的事实依据非常明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行。而法律依据则存在不同：一是主张上述政策调整构成合同法上的"不可抗力"，因此，要求依据我国合同法第九十四条"因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同"的规定，解除合同。二是主张上述政策调整构成合同法上的"情势变更"，要求依据我国合同法司法解释（二）第二十六条关于"情势变更"原则的规定，解除合同。
　　什么是不可抗力？
　　所谓"不可抗力"，根据合同法第一百一十七条的规定，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力可能导致合同不能履行、不能全部履行和不能按时履行的后果。当事人由于不可抗力的原因导致无法实现合同目的，产生的解除权是法定解除权。
　　不可抗力的认定应当注意以下四点：1、一方发生不可抗力，发生方与相对方均有解除权；2、并非一旦发生不可抗力即产生解除权，需以不可抗力致使合同目的不能实现为要件，也就是说，由于不可抗力的发生，剥夺了一方或双方根据合同有权期待得到的东西，即丧失合同利益或履行利益；3、因不可抗力而解除合同，发生方可以免除损害赔偿责任；4、发生方免责的前提在于发生方证明了不可抗力的发生，及时通知对方不可抗力发生的事实，且不可抗力不是发生在发生方迟延履行之后。

　　因此，从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可预见的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。
　　什么为"情势变更"？
　　关于情势变更，在我国合同法上并未明文规定，但在2009年最高人民法院制定的合同法司法解释（二）中有明确规定："合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同"。
　　情势变更原则的适用必须符合以下条件：1、有情势变更的事实，也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化；2、情势变更为当事人不能预见；3、情势变更必须不可归责于双方当事人；4、情势变更的事实发生在合同成立后，履行完毕前；5、情势变更后，如果继续履行合同，会对当事人显失公平。同时，情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。
　　专家观点
　　认定为情势变更解除合同 与楼市调控目标并不相悖
　　有法律专家认为，从房地产新政来看，国家政策规定对于双方来说都是必须接受的，如果需要继续履行，买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。在此情况下，如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率，则毫无疑问，违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非卖房人的合理预期。另外，房地产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险，其后果不应该由购房人承担，否则显失公平。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。
　　所以，将房地产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。从更深层次来看，房地产新政的目的，一方面是通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房人资金承受力，遏止购房需求，减少房屋成交，以稳定房价；另一方面是通过提高购房成本，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。如果法院将"政策性违约"认定为情势变更，从而解除合同，与当前政策调控的目标并不相悖。