十一黄金周购房房贷省钱有四招

　　2007年9月15日央行上调人民币存贷款基准利率是年内的第五次加息，屡次加息后购房成本的叠加使得贷款成本出现明显上升。在央行频繁加息的情况下，如何使得房贷理财更轻松、更合乎自己的理财计划呢?为此，新浪房产链家地产市场研发中心根据目前房贷产品，针对“十一”黄金周准备买房的消费者制定了相应的房贷策略，希望能为消费者提供帮助。

　　第一招：尽可能选择公积金贷款

　　年内第五次加息表明利率市场化的趋势已经非常明显，此次加息后公积金贷款与商业性贷款差距的拉大，表明了政策的差异性与灵活性;即商业性贷款更具商业性，而公积金贷款更具政策扶持性;另外，目前公积金贷款实行了新流程，评估前置，同时放款不需要在通过公积金担保中心周转，贷款周期可以缩小10个工作日左右，这样，公积金贷款减少了手续，缩短了时间，加上节省利息以及还款方式自由的两大优势，“链家地产”市场研发中心建议消费者尽可能选择公积金贷款。下面以等额本息计算公积金还款额，与商贷进行对比，条件同为贷款期限20年，等额本息，执行优惠利率。

　　

　　9月14日加息后不同贷款额下商贷与公积金比较表 (图片来源：新浪房产)

　　因此，“链家地产”市场研发中心认为，虽然公积金的利率也在上调，但是由于区别对待，商贷利率上调的幅度要大于公积金，这样相比之下，公积金比商贷更能省钱;以同样的60万元贷款为例，在9月14日加息后，使用公积金贷款每月还款为4033元，而商贷则需要4528.5元，公积金每月节省495.5元，在20年的期限中，累计可以节省利息118925元，低息的优势可说非常明显。

　　第二招：改浮动利率为固定利率，提前锁定利率上调风险

　　在银行频繁加息的背景下，固定利率不受加息影响的优势得以显现，目前已经有多家银行开展固定利率业务，包括光大银行、建设银行、中信银行、农业银行、招商银行等;以光大定息产品为例，在9月14日加息前，光大银行固定利率10年期的基准利率为7.06%，可下浮至6.56%，加息后，浮动利率基准利率为7.83%，下浮利率为6.6555%，可以看出，执行基准利率时，固定利率已经明显低于浮动;执行优惠利率时，固定利率也只比0.0955%，差额非常小;在加息前选择了固定利率的消费者，就可以坐享低利率的好处了。而现在利率处于上升通道之中，央行还会根据经济运行情况，随时使用利率工具，在整体经济趋热的局势短期内难以改变的情况下，未来加息的可能性较大，购房者先行选择固定利率，可以轻松锁定未来利率上调的风险。

　　由于大部分消费者贷款期限多在10年以上，而固定利率最长仅为10年，这样就限制了部分消费者对固定利率的选择;不过，目前光大银行已经推出了期限组合和金额组合固定利率贷款产品，延长了固定利率贷款期，从原先最长贷款期限10年延长至30年。打破了固定利率只能贷10年的最长期限。比如，期限组合可以选择“固定+浮动”，期限最长可到30年，前20年可选固定利率，后10年选择浮动利率;金额组合则是指一部分贷款本金执行固定利率，其余贷款本金执行浮动利率;灵活多变，近期贷款购房的消费者不妨多关注。

　　第三招：变等额本息还款为等额本金还款或变月还款为“双周供”

　　消费者还可以选择等额本金、等额递减等初期还款较多，后期还款较少的方式，尽可能减少加息所带来的成本支出;如表2，同样贷款50万元，期限20年，等额本金方式比等额本息共节省利息66830元;在20年的还款期中，前8年，等额本金每月还款要高于等额本息，但是等额本金方式每月还款呈递减的趋势，后12年里，等额本金每月还款要低于等额本息。

　　

　　贷款50万期限20年，等额本息与等额本金方式比较表。(图片来源：新浪房产)

　　另外，“链家地产”市场研发中心认为，消费者也可以选择双周供，由于还款频率高，贷款的本金减少得更快，利息支出随之减少，因此在整个还款期内所归还的贷款利息，将小于月供法时归还的贷款利息，同时还相应缩短了贷款期限;不过双周供也需要消费者具有较强的支付能力。

　　第四招：气球贷适合有提前还款预期、资质较好的消费者

　　“气球贷”是深圳发展银行的一款产品，由于许多房贷客户都有提前还款的意愿，不会按照实际的贷款期限还款，比如贷款30年，可能在5年后便选择提前还款，一次还清，“气球贷”就是针对这种情况提供的个性化房贷，把贷款本金的一部分，放在最后一次性偿还;该产品包括3年期、5年期与10年期三种;比如5年期的贷款，计算月供时按照5年期的贷款利率，但按照30年的期限加以计算，例如表2，客户贷款30万元，申请5年期的气球贷，每月还款额为1896.7元，比普通的30年期贷款每月可少30.3元。

　　

　　加息后气球贷与普通贷款比较(实行优惠利率) (图片来源：新浪房产)

　　如果客户在5年期末不能一次性提前还款，深发展允许客户可以在不需增加任何费用的情况下获得该行的再贷款服务，即原本30年期的普通贷款，按理可以通过连续6次申请气球贷完成还款;同样是30年的期限，气球贷享受的利率是5年期的低利率，即6.5025%，而30年期的普通贷款，其利率为6.6555%，两者相差0.153%，可以为消费者节省一定的利息;另外，在加息预期下，消费者提前还款的意愿往往比较强烈，气球贷也符合提前还款的愿望。当然，气球贷能够节省利息，银行对客户资质的要求也比较高，比如房龄不超过10年，对客户的还贷能力审查严格等等。

　　综上所述，专家认为，每一种房贷产品都会针对不同的细分客户群体，不可能一种产品大包大揽，解决客户所有的问题;因此，消费者需要根据自身的还款能力、预期收入以及自己属于哪类置业群体等多方面做出理性的评估，制定合理的理财规划，才能选择最适合自己的房贷产品。