房地产评估亟待立法

当前房地产评估已成为现代服务业的一个重要组成部分，然而，不少从业者正在为房地产评估行业竞争无序、公信力减弱的现状担忧。

从近日召开的北京国际估价论坛获悉，目前我国已有近4500家房地产评估机构，从业人员达25万人，有3．55万余人已取得了房地产估价师执业资格，房地产评估机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿以及税收、司法鉴定、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等各种业务之中。

拼价格比回扣滋生商业贿赂

“坦白说，我们房地产估价师的专业形象这两年在下降。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士直言。他介绍说，目前房地产评估行业最突出的问题就是低价不正当竞争，为了招揽业务一味迎合委托人高估或者低估。“不是向委托人提供专业的顾问服务，而是直接问委托人‘你要估多少’。”

不少估价师对此深有同感。深圳市世联土地房地产估价有限公司的周莉表示，广东省的房地产评估机构占到全国的10％，而深圳市又占据了广东省评估机构的半壁江山，这些评估机构已在某种程度上陷入了“以价格和回扣论英雄”的竞争怪圈。

周莉说，评估机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战。从评估结果上，看谁更能迎合委托方的意思，估出委托方最期望的结果，收费上则是竞相压价。为了招揽客户，评估机构通常给出高达40％，甚至50％-60％的回扣。“量小比例大几乎已成为我们这个行业的特点。量小指收费低，比例大指回扣多。”周莉认为，实际上，这是任何一个要持续发展的行业都无法承受的。

据有关人士介绍，一味迎合委托方的低廉收费与高昂回扣，直接导致的恶果之一就是房地产估价报告质量的下降。据了解，房地产评估过程中的重要环节现场勘察，现在普遍得不到重视；有的现场勘察流于形式，既不调查同类物业，也没有勘察记录，走马观花拍两张照片了事。有的评估机构甚至根本不安排估价师到现场勘察，仅凭借房地产证明复印件的内容，再从网上找些资料补充，一份估价报告就出笼了。

评估行业无序竞争的另一个恶果就是成为滋生商业贿赂的温床。一些金融机构、法院、政府相关机构或大型企业等往往会主动选定一些评估机构作为长期的合作伙伴。评估机构为了获得稳定的业务来源，则千方百计地“俘获”这些大客户的“芳心”。这种在业内被称为“圈地”的行为，不仅损害着评估行业自身的健康发展，也让相关机构的商业贿赂难断其源。

重机构轻人员导致信用缺失

据介绍，我国的估价师职业资格考试主要由建设部、国土资源部和财政部三部门负责，分别进行房地产估价、土地估价和资产评估的考试，但通过后都统称为估价师，并且没有进一步的等级划分。目前我国4500家房地产评估机构大多集中在各大省市的大城市，其中华东六省的评估机构就占到了全国的1／3。按照《房地产估价机构管理办法》，这些机构被划分为一级、二级、三级和暂定三级等几个级别。评定级别的依据主要包括注册资金、评估人员数量、从业年限和业务量等指标。但对于评估人员的技术水平有关法律法规尚未明确相应要求，评估从业人员的准入门槛相对较低。

“评估行业的监管呈现出‘重机构、轻人员’的局面。”来自深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司的王波认为，“不少评估机构就是靠几个挂靠的估价师执业，真正撰写报告的那些人只是基础从业人员，甚至不具备估价资格。”

“通过管理评估机构来管理估价人员的管理模式效率不高，也是造成当前评估行业种种问题的原因之一。”王波建议，我国应尽快吸取国外发达国家的经验，变机构管理为人员管理，加大对估价从业人员的行为约束，进而规范评估机构的经营行为。“可以借鉴我国香港、台湾等地的经验，把估价师划分成一般、高级、资深等不同等级，并且对不同等级的估价师作出不同要求和限制。”

物权法实施后评估立法更显迫切

据介绍，我国已初步建立起房地产评估制度。《城市房地产管理法》明确规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。根据这一法定制度，又相继出台了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章和规范性文件。但这些显然还不能满足市场规范的需求。不少评估机构认为，尽管《城市房地产管理法》中明确了房地产评估制度的法定地位，但关于评估的专门法律一直处于空白状态，散落在各项规章或规范性文件的有关规定，还不能对评估规范、规程以及执业道德标准等提供系统、权威的法律依据，在执行中难免被一些机构或个人钻了空子。

不仅如此，发展中的法律环境也给房地产评估不断提出新问题，其中尤以《物权法》的正式实施为甚。《物权法》明确了房地产登记、建设用地使用权可以在地上、地表或地下分别设立，住宅用地期满自动续期等规定，使人们对不动产权利的认识发生了深刻变化。

上海房地产估价事务所有限公司的杨国诚表示，《物权法》给房地产评估带来的新问题至少有三个方面：地下空间使用权的评估；采光、通风等相邻权的评估；土地使用权续期补地价的评估。这些都是目前房地产评估业务中极少单独遇到的问题，更谈不上标准和规范。

不少估价师认为，评估行业呼吁多年的评估法应尽快列入议事日程。评估行业发展了十几年，至今没有专门的法律约束，评估中的违法违规行为难以得到有效惩罚，同时评估机构和估价人员的权益也难以得到保障，评估行业亟待法律约束之下的可持续发展。

　　(作者：陈晶晶)