用房产抵押贷款 提前还贷为何多付利息

用房产抵押贷款 提前还贷为何多付利息　用房产抵押贷款 提前还贷为何多付利息

提前还贷为何反而多付利息

2006年，江小姐用房产抵押向银行借了一笔50万元的1年期个人消费贷款，利率为7．254％（在一年期基准利率5．58％的基础上上浮了30％），贷款于2007年4月29日到期。为了节约利息支出，她于今年4月28日提前归还了50万元的贷款。

还款后，江小姐回家仔细一算，发现有问题，似乎银行多收了利息。就算到期还款，利息也才36270元，可提前一天还款少占用银行资金一天，却还要多支付利息？后来江小姐电话询问银行，才知道自己提前还贷，还吃了亏。

原来银行有规定：1年期的贷款，实行“一次性还清贷款本息”的还贷做法是：贷款到期还款，利息按“贷款本金×年利率”计算；贷款提前还款，按“贷款本金×贷款日利率×贷款实际天数”计算利息。银行对于日利率的计算公式为：年利率÷360天。

根据银行的规定，江小姐若于4月29日贷款到期时归还贷款，则银行就按到期还款计算利息，计算公式如下：贷款本金500000元×年利率7．254％×1年＝36270元。

而江小姐4月28日还款，银行则按实际贷款天数364天计算利息，计算公式如下：贷款本金500000元×（年利率 7．254％÷360）×实际贷款天数364×1年＝36673元。

其中，日利率＝年利率7．254％÷360。如此一计算，江小姐提前还款显然还要多支付利息403元 （36673元－36270元），真是吃大亏了。

江小姐的吃亏经历，给了我们一个教训：对于是1年期的贷款，提前还贷并不一定就节约利息支出。提前还贷能不能节约利息支出，就得看是提前几天。因为银行的年利率是360天计算的，而一年却有365天，这之间差了5天的时间；借款的实际天数360天，就是提前还贷与到期还贷利息支出相同的平衡点。因此，你若提前还贷，使贷款的实际天数少了360天，你就能节约利息支出；相反，若提前还贷，使贷款的实际天数大于360天，你就会很冤枉地多支付利息了。

因此，看似很简单的贷款归还之事，其实隐藏着很大的学问，小视不得，也想当然不得。弄清还贷的 “真谛”，会让你节约一大笔开支，使你的银行借款成本最低化。

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