业内人士提醒买家购房谨辨“楼盘十大死穴”

　　有业内人士预测，今年楼市有不少楼盘会“死”。那买家如何提前识别哪些是“将死”的楼盘呢？对照以下“十大楼盘之‘死穴’”，若一个楼盘拥有“死穴”中的三个，则是一级残废；若十占其五，病入膏肓；若十过其五，则一命呜呼为时不远矣。

长颈楼

买期楼还是买现楼？这是许多置业者在置业之初都认真考虑的问题。购期楼是风险与着数同在，其最大的风险在于，无法准确获知房屋或房屋质量与承诺是否相符。因而，买家常疑心期楼是纸上美景，担心货不对板，甚至担心楼盘烂尾。

不少买家对期楼的接受程度一般是已封顶的建筑，交楼时间不超过１０个月；若交楼时间长于一年的，买家选择的时候，普遍会持币观望，甚至打消购买念头。因此，时下越来越多发展商会将楼盘建至现楼或准现楼才卖，以求增强买家的信心。但也有不少楼盘是在楼房还未封顶、园林未建、配套全无、离交楼期还远的时候就开始卖楼了。对于这类远期楼花，买家将之称为“长颈楼”。何解？因等交楼等到业主脖子都长啦！

交楼期太长确实会影响楼盘销售，尤其投资客更是“不见兔子不撒鹰”。这种“长颈楼”让业主成了“长颈鹿”，是许多买家都不愿意选择的。

没有阳光权

住在有黑房、黑厨、黑厕的房子里，住户享受阳光的权利被剥夺了。现在的买房人都很专业了，那些缺少阳光的房子都在“拍乌蝇”，慢慢被淘汰了。人的阳光权有保障了，但衣服、被单等物品的阳光权仍得不到保障。剥夺了衣物阳光权的缺陷也新增成为楼盘的“死穴”之一。

何为“剥夺了衣物的阳光权”呢？这么说吧，不久前笔者陪同朋友去某明星楼盘收楼。在收楼处，业主们吵得最凶的是，该楼盘的物管公约规定所有衣物不能在景观阳台上晾挂，被子等不能搭在阳台的栏干上晒，而该楼盘偏偏就是没有内阳台。业主们，特别是那些上了年纪的师奶都吵着说：“南方的阴雨天比较多，有时两三天都晒不干衣服，再不让在阳台上晾衣服，衣服都要发霉了”；“阳光能杀菌，晒过的衣服、被子对健康有好处，阴干的衣服穿了不健康”；“就算用烘干机，烘干一条牛仔裤起码用４５分钟”……管理处的人却说：“不让在阳台晾衣服是为了楼宇的外观美，这么贵的房子都买了，就舍不得买台烘干机！”而令业主更气愤的是，该楼盘所有洗衣间（也是晾衣服处）就在厨房边上，衣服不仅是阴干而且还有油烟味。更有业主气言：“如果早知道不让晾衣服就不买你的楼了。”甚至物业公司要求的所谓“外观美”也遭到质疑：“这样阳台和房子看起来都空空如也，没有一丝生活气息，就像一座空壳，哪有美观可言？”

因此，有这样“死穴”的楼盘千万不能买：没有内阳台，又不能在主阳台上晾衣物，令衣物丧失了阳光权的。

　　豆腐楼

墙身开裂、屋顶渗漏、天花剥落、地板拱起……据了解，在消费者委员会接到的质量问题投诉中，商品房的质量问题已经成为最主要的消费质量问题之一。这部分带有质量问题的“豆腐楼”也成为消费者购房的雷区。

其实，一个楼盘建筑质量如何，很大程度上体现发展商的开发实力与水平，而从经验来看，“豆腐楼”最经常也最容易出现于一些实力欠佳的发展商开发的楼盘。因此，到名牌开发商、大楼盘那里买楼，自然也成为不少买家预防买了“豆腐楼”的最普遍做法。事实上，为了确保楼宇的建筑质量，不少名牌发展商采用强强联合的做法，请知名建筑商作为承建商，让买家们放心。

专家指出，造成“豆腐楼”的原因与开发商片面追求利润，采用一些素质不高，甚至质量不合格的低价建材产品建造商品房有关。可以说，从选择材料开始，已经决定了“豆腐楼”的产生。而另一种情况在于发展商工程实力不够强，监工不严格，对建筑工程质量检测不规范，导致建筑质量隐患重重。

因此，市场专家预言，随着买家对房地产市场认识的深入，房地产专业知识的提高，以及受市场供大于求的影响，提供更高设计质量与建筑质量的房子来争夺买家，将是一个不可逆转的市场趋势，生产“豆腐楼”的发展商，将会被市场无情地淘汰。

　　楼挤楼

去一位朋友家做客，不明白她为什么在卧室窗户的位置做一排顶天花的书柜，影响了室内通风采光。她指指窗外，我们才明白，如果没有书柜，对面人家就能从客厅毫无遮拦地看到她家的卧室。后来她去郊区一个大型小区游玩时就动了买楼的心，原因只是楼距够宽。如今，不少人喜欢在郊区居住，不仅是因为郊区环境好，重要的是郊区住着宽敞，楼距宽，不再有楼挤楼的局促感。

看看许多市区的住宅，一个楼盘挨着一个楼盘，一栋楼连着一栋楼，一户贴着一户，“握手楼”、“接吻楼”比比皆是。老房子不说，目前在售的许多商品房仍然摆脱不了拥挤的缺点──楼距狭窄、楼层过高、一梯多户、密度大。“楼挤楼”剥夺了人们的生活空间，反过来人们也会剥夺它的生存空间。随着人们居住要求的提高，开阔楼距的楼盘才能在市场上有立足之地，而那些拥挤的小区只好逐渐地被市场淡漠。

认错“媒人”请错中介

请中介公司卖楼，目的是利用专业队伍，快快卖楼，快快回笼资金，要是认错“媒人”请错中介，无疑是倒自己米。

而劣质的中介公司通常有以下特征：

１．公司上下，“好桥”之人只得一个，几个盘上蹿下跳无暇应付；

２．接盘太多，人手有限，整天派些“跑龙套”的来应付发展商；

３．策划方案无针对性，一条“桥”抄足全公司代理的所有楼盘；

４．市场变化反应慢，对手情况不了解，经常“慢半拍”，让别人饮了“头啖汤”；

５．跟着发展商走，毫无专业意见，指东打东，指西打西；

６．大洒金钱，乱出广告，只投入，不产出；

７．经常使出不需策划的策划───减价，让发展商的荷包不断缩水；

８．销售人员专业素养差，态度傲慢，给脸色客人看，懒带客看楼，甚至赶客；要是阁下所请的代理行有符合上述特征三条以上者，可得要考虑“换马”了，不然，花自己的钱，拿自己“教飞”，这还了得？

火烧心

在时下的户型设计中，厨房靠近大门和饭厅的设计已是基本要求，一些大户型甚至还设立厨房专用通道，主妇或保姆买菜回来就不必穿堂入室了；近２０平方米的厨房设计在大宅当中亦大行其道，深受买家欢迎。

但目前仍有不少楼盘不注意厨房位置的科学设置。在平面布局时，随便找个什么角落就把厨房安置了，有的是进了厨房后才进厕所，吃完了拉，像是挺符合人体消化的顺序的，可想想，这边正在弄吃的，那边却有人在排泄，真恶心。有的户型本来入户门旁刚好有位置作厨房，可边上是过道，开不了窗，而设计规范要求不能有黑厨，亦即厨房内一定要有窗户，但黑厕则没有明确规定。于是发展商只好把两个卧室之间的洗手间跟大门边的厨房对调了。

厨房夹在睡房中间或在睡房边上，这种设计买家们称之为“火烧心”，不少人很忌讳。再者，这一设计实际使用起来也确实有问题──厨房产生的油烟、气味会直接污染睡房。“火烧心”说到底就是设计不合理。如今房地产市场的竞争激烈，规划设计与品质已是最根本的要求了。“火烧心”这种落后的房子怎能不被淘汰呢？

　　面积不好使用

近日与诸多稔熟二手楼市的业内人士交流，他们普遍反映实用率低、房屋间隔差的二手房越来越难出手。某二手中介代理公司的一位资深物业顾问说，他们分行就代理了一些存在这样问题的房子，客户去看房，就算朝向、楼层及价格优越，但一看间隔差、实用率低就直摇头。随着人们对居住要求的提高，选择二手房姑且如此，可想对一手房的实用要求就更高了。

消费者讲求居住以人为本，而最贴近人们生活的户型是体现“以人为本”的核心。一个好的户型设计就是楼盘的卖点，而难销难售的楼盘免不了户型设计不当的弊端。这些弊端主要体现在：

１、实用率低。根据建筑标准，恰当的实用率应是小高层为８５％以上，高层实用率为８０％－８５％，若低于此标准，房屋的性价比就大打折扣；

２、室内间隔不合理。有些楼盘的室内间隔根本不考虑买家的居住习惯、使用的方便性等因素。如将厨房设在房屋最内部，房间门对门，过道狭长，客厅面积小或视听区与摆沙发的位置错位，等等。消费者买了房子后往往要大动干戈地把原来的间隔推翻重来；

３、梁柱外露，这是影响室内装饰和使用的大问题。由于梁柱不能乱动，买家只好以修饰减少视觉障碍。

户型设计不当的二手房已遭受“绝症”命运，正是一手房户型设计的前车之鉴，如果房子设计得“不见使”，那只能陷入死胡同了。

老兄，你买这房是用来练铁头功的吧！

　　孤家寡楼

笔者曾经去过这样一个楼盘：该盘位于番禺的某个半岛上，周围只有孤零零的两个楼盘。虽然该楼盘与市区的实际距离并不太远，但偏安一隅，直达楼盘的交通车稀少，交通甚为不便。如果错过了每小时一班的屋村巴士，就必须先乘坐到番禺洛溪的公交车，到达洛溪后再转乘每半个小时一班的屋村巴士。如果很不幸，又错过了屋村巴士的话，就不得不再花费近２０元的出租车费才能到达目的地。而在生活配套方面，楼盘除了本身所开设的几间小型商店外，如果要购买更多或更新鲜的生活用品，就必须坐车前往几公里以外的购物中心。一到晚上，由于入住人口少，整个楼盘里清静得有点可怕。而据住户说，由于孤家寡楼独处一方，现在已经有不少住户已经搬离。

其实，随着开发区域的不断扩大，目前房地产市场中承担着开荒牛角色的楼盘不少。然而从现实来看，开荒牛不好当：由于这些楼盘大多处于新开发区域，周围配套基本不足，且楼盘处于开发初期，自身各项配套亦有待完善，生活十分不方便。更严重的是，对于未来的发展前景，孤家寡楼仍将漫长等待，甚至在寂寞中慢慢老去。

所以说，孤家寡楼还是少碰为妙。除非真的喜欢孤寂。

　　样衰

房地产业是拉动经济的重要行业，房地产的从业人员多经验丰富的行家，但也有个别决策者由于决策失误，给其楼盘带来一些负面的影响甚至是毁灭性的打击。楼盘“死穴”之一的“样衰”便由此错误地产生了。

所谓“样衰”，是指楼盘的整体形象不好，包括楼盘名称，外立面，推广手法……等等。

外立面之于楼盘，如衣服之于人，外立面既不新潮、美观、又缺乏民族特色的楼盘，难以引起人们的共鸣，有些还令人生厌。如某单体楼盘，外立面本就不美观，外墙更贴金求轰动，豪得太俗。又如一些楼盘的推广为求轰动而罔故大多数人的感受，亦被谓之“样衰”。如某楼盘公然打出“骑单车和摩托车者不准入内睇楼”的广告，策划的效果是够轰动的，但轰动过后带来的负面影响相信不是一年半载能平伏的。不小心买了这样“样衰”的楼，买家也耻于告知他人。

路边店

“紧邻主干道，多路公交车设点楼下，至市中心仅几分钟车程，交通极其便利……”在以前，不少楼盘都以紧靠大马路、主干道为一大卖点。而买家亦因贪其方便，对一些紧邻主干道旁的楼盘颇为受落，这一度令不少临街楼盘得宠。时至今日，专家们预测，随着买家置业观念的转变，与大马路过份亲热的“路边店”式楼盘，因会带来种种对买家不利因素而被抛弃。一度受宠的大马路现成为楼盘的“死穴”。

首先，随着车流量的不断增大，紧邻大马路或主干道而带来的噪声、废气污染，与“绿色、生态、环保、健康”的流行居住趋势大相径庭，这是“路边店”式楼盘的最大致命伤。要知道，住在这些楼盘里，住户们因噪声、废气的影响，连窗都不敢开。这在连建材、装饰亦要追求绿色环保的居住新趋势下，买家们还会对这样的牢房式生活感兴趣吗？因此，在今年，买家们不但不再一味追求紧靠大马路的方便，相反，更会以远离大马路、主干道，居住环境清静优美为荣。

其次，“路边店”式的楼盘，由于受市政规划不确定因素的影响，遭受拆迁等的未来风险要大得多。事实上，随着市政府对城市改造、规划的不断深入，越来越多的道路面临着拓建、改造的可能。在这种情况下，最容易受影响的无疑就是紧贴在马路边的“路边店”式楼宇了。“路边店”，不可避免地成为房子的“死穴”。