财路 投资写字楼的少数派报告

　　夏日酷热的天气还是未能令写字楼市场升温。

　　与住宅这匹脱缰的野马相比，写字楼的不温不火引起了业内关注。据第一太平戴维斯统计，从2001年至2006年，住宅的均价涨幅为80％，而写字楼仅为30％。在同一区域内，写字楼价格低于周边住宅项目的情况比比皆是。广大房产投资者所垂青的，仍然不会是写字楼。

　　“一般的投资者对写字楼市场不了解，缺乏取向性。”戴德梁行写字楼部高级经理张大明表示，投资者不愿意接触不熟悉的投资品，投资实力的差异也决定了写字楼的投资者只能是少数。“写字楼交易面积一般不低于200平方米，这样的总价动辄几百万，相对而言，住宅的投资门槛低很多。”

　　投资回报率则是决定投资取向的关键因素。写字楼租赁的优质对象──大型公司所需求的面积一般在500平方米以上，寻找企业租赁比个人租住的难度显然要大得多。新中关摩尔首席运营官王海却认为，恰恰是企业这样行事严谨、更讲诚信的出租对象，才更能保障投资者的租金利益。

　　“面临这样的情况，小业主惟有合作经营，才有机会争取更好的客户资源，而这也正是容易产生纠纷的敏感地带。”高力国际杨清表示。实际上，在新中关的两座写字楼中，尽管有一栋打散出售，但是成交的大多数都是整层购置的公司型客户，个人投资者所占比例甚微。

　　规划供应导致租售高压　　“价格由供需关系决定。”业内人士普遍表示，在现实的市场环境下，供应与需求往往是不对等的。“中关村就是一个典型的例子。雨后春笋般的大量写字楼供应属于政府行为，而这直接导致了该区域内写字楼售价与租金的双重压力。”

　　“在没有充分考虑有效需求的情况下，写字楼开发商面临同区域同质竞争的压力，他们不得不从控制成本、回收资金的角度采取适宜的销售方式。”高力国际专业咨询部高级经理杨清表示，在2003、2004年，规划下为数不少的中关村、CBD的写字楼项目采取了散售的方式。

　　“在CBD，政府推动也是非常重要的因素。”杨清进一步解释，为了不让CBD在下班时段后变成一个“空城”，政府进行了商业、住宅等综合性的规划设计。第一太平戴维斯商业楼宇部助理董事和平透露，在CBD的规划中，50％为写字楼，其余住宅与商业各占一半。

　　“1996年以前，写字楼售价昂贵。”从事了十几年写字楼运营工作的财源国际中心营销副总经理奚力源将写字楼售价涨幅缓慢的原因归咎于1996年的金融危机，最终导致售价及租金的长期低迷。与住宅的刚性需求相比，写字楼的需求弹性颇大，因为“企业在遭遇财政危机时通常会采取改租约的方式在办公场所方面节约成本”。

　　被低估的价值　　“在国外，写字楼散售并不流行，有的国家甚至禁止写字楼散售。但在中国，写字楼成为一种普遍的个人投资品。”和平分析指出，国内的个人投资可选择的途径很少，而在欧美，则除了股票、期货和房地产，还有各类丰富的投资品种。

　　“上世纪70、80年代，写字楼散售在西方也曾流行过。”一位从事房地产金融研究的学者告诉记者，“但即便是散售，开发商也会倾向于大部分持有，小部分出售。而出售给业主的这部分面积，往往随着对散售的认知程度加深而被大业主回购，重新形成‘single owner’。”

　　与日本新宿、香港中环不同，北京的CBD区域仍处于发展的“稚嫩”阶段，尚是一个不成熟的商务中心。“在房地产业发展成熟的城市，一般是写字楼的售价高于住宅，因为频繁的商业活动决定了写字楼市场有着更大的需求。”中原地产写字楼投资部总经理张坤昱认为，写字楼持续经营的优势明显大于住宅。而对于目前阶段出现的价格“倒挂”现象，他并不觉得奇怪，“这与整个中国的房地产发展阶段有关。”

　　房地产市场的发展有其固有的路径，首先是解决居住问题，其次再解决商务办公问题。对于我国的广大购房者而言，住宅供应在市场化之前就存在严重的缺口；对于开发商而言，资本积累尚处于初级阶段，住宅强有力的套现能力为开发商所青睐。

　　“现在我国房地产正逐渐进入第二阶段，写字楼价值被重新认识。”张坤昱对于写字楼市场未来的前景颇为看好。

　　海外基金开始登场　　“我看好这个市场的升值潜力。”与大多数投资者不同，刘先生是一个坚定的写字楼投资者。他认为，售价受市场影响，目前只是阶段性的价值体现，“写字楼的真正价值需要依靠时间的沉淀。”作为一家民营企业的老总，刘先生已于中关村、东三环投资了两处写字楼物业。资金实力充足的刘先生并不急于获利，在他看来，细水长流的价值增值才是自己的最终目标。

　　除了个人投资者，嗅觉敏锐的诸多海外投资基金也开始蠢蠢欲动。和平透露，甲级及少部分具有改进升级潜质的乙级写字楼都是海外投资基金目前所关注的对象。“在中关村，前两年供大于求的局面正逐步改变，现在的中关村，尤其是西区，可供开发的空间所剩无几，写字楼的潜在供应量非常小，日后必然会缓慢升值。”

　　“海外投资基金机构的雄厚财力是个人投资者无法企及的，这样的投资成交额一般在5亿元左右。”张坤昱表示。高盛收购京汇大厦，看中的便是其地段价值和升级潜力。“这些投资往往针对相对成熟的写字楼区域，如CBD、金融街等。”

　　“亚运村在规划中不会有更多的写字楼，望京的前景则要乐观很多。”和平认为，望京的总体规划定位为小规模的新城、产业园及居住区，入驻的企业包括索尼爱立信、西门子、惠普等IT业研发部门。“尽管未来几年内不会形成投资主流，但具备一定数量的写字楼需求”。

　　“写字楼的春天才刚刚开始。”奚力源预计，在未来一两年时间里，写字楼售价将会有明显的反弹。