购房：几个概念要清楚

　　了解和准确把握以下几个相关专业术语和法律概念，对于没有购房经验的消费者十分必要。

　　什么是“要约”和“要约邀请”？

　　相关规定———

　　·要约

　　《中华人民共和国合同法》第 14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： 1、内容具体确定； 2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。”

　　·要约邀请

　　《中华人民共和国合同法》第 15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”

　　要约和要约邀请是常见的两个法律术语，但其实业内人士都不容易分清它们的界限和内涵，外行就更弄不清了。对于购房消费者来说，如何理解商品房广告中到底哪些内容属于要约、构成合同条款的内容，哪些内容只是要约邀请、不构成合同条款的内容，有非常重要的意义！

　　要约和要约邀请的区别在于：
　　1、要约是当事人希望和他人订立合同的意思表示，以订立合同为直接目的要约邀请是希望对方向自己发出要约的意思表示。

　　2、要约大多数是针对特定的相对人的，往往采用对话和信函的方式；而要约邀请一般是针对不特定的相对人的，故往往通过电视、报刊等媒介手段。

　　3、要约的内容必须具备一种使合同成立的主要条件，如明确的标的额、标的物数量、质量、价款报酬、履行期限等；而要约邀请则不具备这些条件。

　　举一个生活中常见的事例，帮助消费者理解抽象的理论：夏天，街边卖冰棍的小贩为了招揽顾客会叫卖，如果他吆喝“冰棍、清凉解暑的冰棍”，这就只是一个要约邀请，他是为了吸引人们来向他询价；如果他吆喝“冰棍、红豆冰棍，五毛一根”，这就可以构成要约了。

　　一旦出现了购房纠纷，如果法院认定房屋销售广告属于要约，消费者据其购买了房屋，其内容就应该构成房屋买卖合同的一个组成部分，如果开发商没有实现广告中的承诺，则应视为开发商违约；如果法院认定房屋销售广告属于要约邀请，则广告的内容就不能当然地作为合同的一部分，仅能作为一种参考，并不具有约束力，如果开发商没有实现销售广告中的承诺，即使消费者确实是因为相信广告内容而购买的房屋，也不能因此主张开发商的行为构成违约。由此可见，广告到底是要约邀请还是要约，对消费者而言至关重要。通常情况下，广告被认为是一种要约邀请。但是在特定的情况下，广告也可被视为要约，从而对广告发布者具有约束力。

　　相关规定———

　　见最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 3条的规定

　　此“订金”非彼“定金”？

　　目前，消费者买房往往都会和开发商先签订《认购协议》，在认购协议中，开发商一般要求购房人先付订金，而一旦事后消费者没有同开发商签订《商品房买卖合同》，或者是开发商有违约、隐瞒未实际取得《房地产预售许可证》的情况发生，就这笔订金退与不退，往往会产生争议。为了避免利益受损失，消费者首先应该清楚法律有关“定金”的规定。

　　相关规定———

　　《中华人民共和国担保法》第 89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　《中华人民共和国合同法》第 115条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 4条：

　　出卖人通过认购、订购、预计等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　依据上述规定，如果《认购协议》中约定了定金，等到消费者与开发商签订《商品房买卖合同》后，该定金可以抵作购房款；但如果事后没有能够签订《商品房买卖合同》，定金的能否返还，应该区分不同情况，不能一概而论：

　　如果是由于消费者有过错不能签订合同，比如消费者无正当理由反悔，不想购买所认购的商品房，此时依据法律规定，消费者无权要求返还定金；如果是由于开发商过错不能签订合同，定金应该双倍返还消费者；如果是双方都没有过错的情况致使合同不能签订，开发商应该将定金返还消费者。

　　提醒消费者注意的是，我国法律规定，合同中定金的约定必须是明确的，如果认购协议中约定缴纳的为“预付款”、“订金”，并没有明确是定金性质，则不能适用法律有关定金的规定。消费者要注意认购协议中约定的究竟是“订金”还是“定金”，要是拿不准，一定要在签订之前和开发商核实是否定金性质，以免利益受到损失。如果《认购协议》中的“订金”不具有“定金”性质，双方若没有最终签订《商品房买卖合同》，当事人向法院主张定金权利的要求就不会得到支持。

　　和商品房有关的面积概念有哪些？

　　商品房面积直接关系着购房的价款总额，但是很多消费者对于买房时常见的几个面积概念并不了解。在买房过程中，与消费者有关的商品房面积概念主要有以下几个：商品房销售面积、套内建筑面积、套内使用面积、公共建筑面积。

　　相关规定———

　　建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》

　　第3条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。

　　第5条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

　　第6条套内建筑面积由以下三部分组成：

　　1、套（单元）内的使用面积； 2、套内墙体面积； 3、阳台建筑面积。·《住宅设计规范》 3.5.2住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：

　　1、各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；

　　2、套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和。

　　依据上述规定，几个面积可以用以下的公式来表示：

　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

　　明确了几个面积概念的关系后，消费者往往还比较关心公用建筑面积究竟包括哪些，因为它最终要分摊到销售面积里，消费者会关心它的分摊是否合理？是否有多分摊的现象？商品房公共建筑面积指各产权业主共同占有、共同使用的建筑面积，它由以下两部分组成：

　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　　2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

　　公用建筑面积计算时，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，都不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

来源：每日新报