投资型购房如何预防风险

关键：地段　交通　配套设施　房屋户型

　　投资型置业常常因地产保值、增值功能性强等优势受到购房人的青睐。而投资型物业的开发商也宣传其物业的投资回报率并承诺未来租金会令业主收获颇丰。但是，开发商预测的未来租金往往并不代表投资者每月的净得收益。在房屋租赁税费下调之前，房屋出租的相关税费超过20％，减去税费后，再考虑到空置期，减去物业管理费，房屋装修、家具家电折旧费后，房屋出租的净收益就未必那么理想了。业主无奈之下，自然想到提高租金补回损失，但这样一来，空置期更是无限期延长。

　 ■投资房产先“相看”一番

　　专业人士认为，2004年将是北京投资型住宅集中放量的一年，小户型楼盘更多地涌入市场，单身公寓及酒店式公寓也逐渐浮出水面。投资型住宅的快速上市，为投资客提供了前所未有的房产投资的大好环境。同时，奥运会的临近为京城带来更多生机和活力，外地、外籍人士将云集北京。京城人气的骤升将带动房地产市场的蓬勃发展，房屋租赁市场的表现因流动人口数量的增大而更为突出，加之房屋租赁税费下调的政策利好，使投资客对于投资型住宅的回报信心更强，这将使京城的房产投资热潮再一次达到新的高度。房屋租赁税费的下调，也间接为投资型置业带来了更多生机。

　　■投资型楼盘四注意

　　投资型楼盘需注意以下四方面：

　　首先是地段。同样是地段，投资型住宅和自住型住宅对地段的选择是不一样的，买投资型住宅比较注重地段的商业气氛，如周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持。一个地区经济的发展，对物业的需求非常大，正如北京国贸商圈对京东物业的影响，IT业对中关村地区的物业带动作用，都为该地区房地产业带来巨大的需求潜力。

　　其次是交通。现代城市的发展，交通体系是经济发展的命脉。公路、地铁、主干道通往机场、市区的距离，都是人们选择物业时十分关注的。

　　再次是配套设施。周边的商业配套设施、物业自身配套设施，是人们选择物业时考虑的一个重要因素。完善、成熟的配套反映一处物业的“生命力”，能坚定人们的潜在购买信心，是未来升值的不可或缺的重要条件。

　　最后是房屋户型。作为投资买房，对于户型的考虑必不可少。如果买房是为了日后出租，不宜购买户型过大的房子，否则不利于以后变现。

　　■算好投资回报率防止盲目投资

对于投资客而言，投资收益比较客观的算法是按照时间段划分出租年份，将收入和支出相除进行计算。收入就是出租所得的租金，支出包括首付款、银行按揭的月还款、装修费用、物业费、供暖费、车位费、中介费等等。还有一个成本也没有加进去，就是将你的投资款存入银行或者进行其他投资带来的机会成本，如果将这些都算进去，投资回报率可能还会更低。所以有些楼盘宣称自己的投资回报率达到50％以上的算法是一种片面的算法，将投资回报率算高是很简单的，投资类业主在计算自己的房屋投资回报率的时候必须要将上述这些因素都考虑进去。

　 ■投资如何预防风险

　　首先，调查该地区住宅的总体规模。北京的住宅品种较多，有高档外销公寓、别墅、普通商品房以及经济适用房等，投资人可以有较大的选择范围，但要考虑，如果一个区域的某一类居住物业被过度开发将会导致空置率的上升，影响未来的租金回报。其次，了解租赁消费水平。由于投资回报以租金收入为主，因此，未来租赁的目标群体将是投资人重点考虑的对象，他们租房支出的消费水平决定着租金价格的高低，关系到投资是否能尽快收回。再次，银行的贷款利率水平。

　　一般来说，利率较低的时候，房地产的交易成本低，适合房地产投资；而利率较高时，成本与费用也高，导致物业不易出租或出售。最后，请教投资专家帮忙。个人投资者可以求助于市场上从事房地产投资咨询顾问较久的资深人士及专业公司，利用他们在市场上多年的经验和丰富的专业知识，降低投资风险，得到预期的回报。

来源：大众网