投资者如何面对房价激涨？

　　2007年4月以来，上海一二手房市场单价明显上升。当前涨势能否延续？上海房价要涨到什么时候？面对房价，投资者应何去何从？本报记者就此采访了10位沪上地产业内人士。

　　赵 强

　　光大证券研究所行业部经理

　　上海楼市\"价升量增\"从4月份起，上海楼市出现\"价升量增\"行情，这是供求关系转变的必然结果。

　　今年上半年，上海新建住宅成交面积大约为1218万平方米，比去年同期增长14%；与此同时，住宅批准预售面积仅为895万平方米，比去年同期下降了18%！从去年9月份开始，上海新建住宅成交量和批准预售住宅面积的比率就已经恢复1.0，今年这个比值总体向上趋势不变，6月份更达到了创纪录的2.0。

　　房价这一轮上涨还将持续。最合适的方式还是增加有效供给，并适当控制拆迁规模。

　　黄志峰

　　威格斯物业联席董事

　　审慎做好长期投资准备近期上海一二手房市场均相当活跃。杨浦新江湾城11000～12000元/平方米楼板均价，及该板块市场价在三个月内上涨近30％，对市场注入了强心剂。如果没有强效调控措施，房价到年底将可能同比上升10％左右。

　　任由房价疯涨好比给决策部门响亮的耳光，是否会迎来更严厉与严密的调控政策？我们拭目以待。现在是否投资好时机？在这段非常时期，还不能完全确定是刚性需求大量入市，也不排除政府再度出手的可能，因此需审慎做好长线投资的准备。

　　王路

　　上海世联地产客户总监

　　消费要知道自己的能量我们把上海、北京、广州、深圳这四个GDP超过5000亿元的城市GDP和房价进行了比较。上海以超万亿规模遥遥领先，但其房价除了单个项目外，平均水平并没有多少差距。

　　单一的价格导向只能做出偏颇的判断，而太多不同的统计口径更让人迷惑。上海是拥有超过1800万人口的城市，一年成交超过3000万平方米，从3000元到11万元的单价蕴涵着全中国最丰富的市场需求。作为消费者，关键的是要清晰自身的需求、能量与目标；如果作为开发商，关键是要知道谁是你的目标客户。

　　蔡为民

　　卫民不动产智库营销负责人

　　首付不应超过储蓄2/3新一轮楼市转牛，是人民币阶梯式升值、中央调控手段过于温和、地方政府阳奉阴违、银行存款负利率等许多复杂因素所交叉影响、激荡形成的。

　　目前房价已使不少有意购屋者\"非不为，实不能\"，倘若这部分人群不顾一切地进入，只会给自已带来灾难。虽然通胀已成为现实，保值是当务之急；关键在于有足够的风险意识，财务操作与调度需谨慎。一般来说，按揭支出不应超过收入总和的1/2，首付不应超过储蓄的2/3，以防贷款额度缩水、利率上调带来压力。至于标的选择，以上海房价之高，面对波段性调整在所难免，强烈建议自住指定在地铁两线以上交会站点之周边，力求立于不败。

　　陈啸天

　　易居市场研究中心副总监

　　大户型投资价值较大经济成长期房地产增幅大于其他行业，经济下滑期房地产降幅又低于平均降幅。

　　“70/90”政策今年将起到一定作用。按去年上海3000万平方米的住宅总量，上海70/90住宅供应量约2100万平方米，这些住宅都集中在中外环、外环外。这么大的供应，短线投资存在一定风险；大户型在未来一段时间供应会比较少，投资价值较大。

　　区域供求失衡在上海房地产市场表现得尤其突出。虽然小户型会集中供应，不过单一产品并不能带动市场下行。

　　柯宏安

　　上海信义房产总经理

　　价格走势稳中有升2007年上海新房供应量维持在2000万平方米，与2006年市场供应基本相等。从土地情况来看，出让面积达到4400万平方米，预计将在未来五年内陆续上市。因此长期看一手房的供应是比较充分的。2004～2006年土地供应不足。

　　总的来说，上海下半年房价还是趋于平稳。房价走势会进一步分化，内环期房、二手房及租赁价格会平稳小幅上涨；中环地区因区域供求平衡，价格不会有太大变化；外环的房价会比较平稳。

　　马冀

　　中原地产研究咨询部经理

　　中环线单价将破1.5万元目前上海中外环线间的供求比在1:4～1:5，其原因有：由于上半年供应量减少，股市投资者撤场加剧了供不应求；大户型、高价盘成交提高房价；土地供应徘徊在低水平，开发成本增加以及市场集中度提高等因素，令发展商存在惜售、放缓开发步伐等现象；市场上流动性过剩、人民币升值，对楼价上涨推波助澜。

　　今年年底前中环线可能会突破15000元/平方米，外环线会突破8000元/平方米。诸如浦东三林、杨浦五角场等区域价格涨幅会超出平均水平。

　　顾海波

　　独立分析人士

　　下半年会有政策出台上海房地产价升量增、供需两旺，全国住宅的开发、竣工面积及销售价格更是叠创新高，中国经济的\"房地产化\"现象严重。

　　我国房地产业对地方财政的贡献率在50%左右。2006年全国房地产开发投资为1.94万亿元，占当年GDP的9.26%，远高于国际公认的5%合理水平。目前上海的房价收入比已经超过国际标准，如果不能及时刹车，很可能会硬着陆。相信下半年会有政策出台，如提高交易转让税、土地增值税等。

　　简宏洲

　　盛势投资有限公司总裁

　　上海房价只是在补涨受宏观调控影响，这两年多上海房价没怎么涨，北京、深圳涨幅超过了上海。5月以来上海房价只是补涨。

　　从土地供应角度看，这几轮调控中上海土地供应大为减少，尤其是内环内，这无疑会助长内环内等中心区域的房价；中心区域价格上浮又会带动内、外环区域的房价，层层外扩。

　　上海GDP增长很大一部分来自于外贸、国际航运。上海外贸、航运已经成为全国龙头，没有衰退迹象。如果说经济增长是水，房价是船，水涨船高是在预料中的。

　　徐万珂

　　汉宇地产中区董事

　　土地增值税是预警信号这次上海房价上涨由多方面因素促成。人民币稳定升值使大量外资进入房地产领域；市政基础工程建设、拆迁推动许多客户入市；过去一部分刚性需求延缓入市，看到房价开始新一轮涨势后，恐慌心理使一些人没有仔细鉴别便匆忙入市。

　　我认为上海房价距最高位还有20%～30%的空间，预计第四季度就可能到达这一价位。届时国家很可能会进一步出台调控政策。5月底一度严征的二手房个税、7月15日开征土地增值税等政策可见一斑，这是明显的预警信号。　　

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