向房地产公司交付的房屋认购金是否具有定金的性质?

咨询热线内容
2004年1月，我在某报纸上看到安居房地产公司的售楼广告，觉得条件和价格都很合适，在看完样板房后就与销售代理商签订了《房产认购意向书》。该意向书规定我必须先向房地产公司支付6万元的房屋认购金(楼房；总价为25万元)，并约定在20天内签署《预售商品房买卖合同》。
后来， 由于一些特殊方面的原因，我打算换一套大一点的房子。考虑到与开发商还未签订合同，于是找到他们说明情况，要求其退还我预交的6万元认购金。可销售商却说房屋认购金就是认购定金，根据法律的规定，如果合同双方中任何一方由于自身原因要求解除合同，定金将不予返还。对此，我疑惑不解，在签《房产认购意向书》时，销售商也没有告诉我房屋认购金就是定金啊，怎么才几天的时间我的6万元钱就被销售商“没收了”呢?
请问：房屋认购金就是定金吗?我的钱还能要回来吗? (咨询者：王先生)

律师专线解答
王先生，您提到的这个问题是众多购房者在房屋买卖中经常遇到的问题，有些开发商和销售商利用购房者对法律规定的理解不是很清楚来偷换概念。这里可以明确告诉您，您所签的《房产认购意向书》中所提及的“房屋认购金”并不属于定金，您所交付的钱款也可悉数要回。
第一，我国《担保法》，第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”但是该规定的前提是存在“双方约定”。“定金”是必须明确在合同中写明的，而在您签署的《房产认购意向书》中根本未出现“定金”的字眼，所谓的“房屋认购金”充其量也只能算预付款，而预付款交付后当事人不履行合同的，并不发生丧失预付款的效力。
第二，我国《担保法》第91条还规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”据您所述，您所签订的意向书约定的6万元已经超过了全部购房款即25万元的百分之二十，以这个角度看销售商所持的“房屋认购金即定金”的观点也是站不住脚的。
综上，您可以要求销售商退还您交付的6万元钱款。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对定金的构成以及房屋认购金是否具有定金性质的问题认识不清。

律师提醒与注意事项
法律法规没有直接规定认购书应具备的主要条款。一般认为，认购书具备“当事人、签订买卖合同的时间、地点、认购的房屋位置、面积及价格”等条款，便可认定为有效。定金作为合同担保条款，从理论上讲，不是认购书的必备条款。但是，没有定金条款，认购书起不到有效的约束作用，失去其意义。所以，实际操作中定金与认购书密不可分。
认购书中经常会出现“订金”、“押金”、“留置金”、“担保金”、“保证金”、“订约金”等字样。这些名称是否具有定金效力，要根据具体情况而定。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条规定，对于仅有上述称呼而没有在认购书中约定它们具有定金性质的，不具有定金效力。

法律链接
《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条