不同阶段的不同买房需求

　　不同的人生阶段，人们对房子的需求是不一样的。关于“人生置业阶梯”的理念，置业专家认为，个人发展会经历不同的阶段，置业规划应该按照不同阶段的经济条件量力而行，先租房，再购二手房或小户型房，最后购买大户型房，这正是梯级置业的理念。与其较早背上大笔债务当房奴，生活中如履薄冰，不能兼顾其他的理财方式，付出大量的机会成本，不如改变观念，根据承受能力分步进行消费。

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　　1独立阶段

　　租房满足居住需求

　　置业特征：对于首次置业人群来说，买房基本上毫无经验，但从某种意义上讲，置业的意义不只是选择一所房子，消费方式、家庭构成、职业规划等都可能因此发生变化。年青人期盼独立生活的空间，但在置业的时候尽量会和父母住的近些或离工作地点较近。对于社区的整体配套要求较低，但随着个性化住宅越来越多的出现，配套完善而且总价适中的年青人社区也有很多可供选择。

　　年轻一代买房，都多少存在一些压力。有的依靠父母的养老钱，来完成自己的住房梦想，也有一群很另类的年轻人，他们坚决拼命工作，省吃俭用攒钱，完成自己的住房梦。

　　除了购房外，也有不少业内人士更推崇年轻人独立生活的第一步从“租房”开始。业内认为，对于青年人群，经历了本科扩招、就业困难等各种社会变革，工作后面临的第一个问题就是持续高涨的房价，因而当代的年轻人在独立之初往往并不适合从购房开始，而是更切合实际的租房。

　　专家支招：

　　针对刚刚工作的大学生，理财意识不强，一般少有积蓄，基本上都是“月光族”的特点，建议这种条件下应该选择租房来满足居住需求。目前天津市租赁市场非常活跃，尤其是一些成熟商圈周边的租赁市场，在每年春节后、毕业潮等租赁旺季时，市场供需两旺，租赁价格也会较平时小幅上调，建议有租房需求的毕业生避开租赁高峰期，以避免付出较高的生活成本。

　　在租房的时候，可以选择合租，最合适的做法是由两、三个人承租两室一厅，彼此有独立的空间，但又不会感到寂寞，适合年轻人既喜好热闹又看重个人空间的观念。目前天津市中心城区的两居室租金主流在1600至2800元左右，适合那些工作待遇较好，注重生活质量的青年人群。红桥、河东等环城铁附近，两居室大部分在1000至1600元/月，可以选择离工作地点较近、交通较便利的小区居住。

　　2创业阶段

　　小户型置业成本低

　　置业特征：创业一代，具有开放、独立、崇尚自由的个性，虽然有一定的资金积累，但又要投入到创业项目中去，所以在置业方面大都离不开父母的鼎力相助。对于这一年龄阶段的置业群体，可以在靠近单位的区域选个50至80平方米的小户型，不必太苛求户型、朝向、小区环境等，只求能够满足基本的居住生活就行。这样，不仅空间独立，而且距单位近，可免去上下班往返奔波之苦。

　　专家支招：

　　对于身处创业阶段初步具备资金实力的购房者来说，专家提供了购置商品房的五步分析法：一、买房前要清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、现金、可以套现的股票等。根据“现金流”，考虑付款方式和所能支付的首付款，从而考虑所购买的房子的总价。二、计算购房后的家庭收支状况。计算时，收入应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等;支出包括月供、物业管理费、水电煤气电话、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如果年轻夫妻准备买房后“添丁加口”，一定还要预留一笔大费用。三、不要以区域作为主要依据，考虑更多的是交通、生活便利性，如在公交线路广，有轨道交通或规划远景的地方买房，建议可以考虑地铁沿线两端的房子，这些地方房子的单价、总价相对较低。四、建议以小户型为考虑对象，两房是更为合适的选择，一间可作为书房使用，以后可作为儿童房，实用性更强。如果在经济允许的情况下，或待囊中宽裕后，再购买大一些的户型。五、要考虑教育因素。现在买的房子多数是期房，一年多时间才能住进去，到时候是要考虑结婚、生宝宝，因此，一定要在幼儿园、小学附近买房。

　　3成家阶段

　　二手房兼具多重功能

　　置业特征：一家3口购买一套两室一厅的二手房，与新楼相比，可以减轻一定的经济负担。而目前，活跃于二手房市场的“房改房”买家多为外来人员。有买家说，同样的价格，只可以买到新楼盘中最差的房子，但是在二手房中却可以买到上乘的货色。另外，由于很少有年轻人愿意和老人住在一起，但是孩子出世后，很需要老人来帮忙照顾，同时，随着父母年纪增大，老人也需要照顾。于是，为了照顾老人或者孩子，重新选择居住地区的“亲情购房需求”，渐渐成为新的消费倾向。他们有个共同的特点，就是住宅都要在一个共同的小区内，也必须保证独门独户。

　　专家支招：

　　此时购买二手房，是梯级置业的重要步骤，应该兼顾居住和投资两大功能，二手房是较理想的选择，尤其购买地铁周边、学区及公园附近二手房最佳。一般来说，选择购买二手房有以下几个优势：首先，同地段的二手房相比新房，价格往往低10%至20%，因为总价较低，要承担的压力较小。其次二手房周边交通便利、生活配套较齐全。第三，相比同价位的一手房而言，二手房相对位置好，易租易售，相比新开的楼盘而言，投资收益具有可预见性。

　　专家认为，中等规模的社区应该是首选，因为只有社区在中等以上规模时，方有能力配备幼儿园、小学等设施，房子所在片区决定了孩子的未来教育规划。让孩子从小就得到良好的教育，是天下父母的共同心愿，年轻人在选择二手房的时候，尽量选择在社区内及周边有比较完善的教育配套设施，否则，因孩子教育而多次更换房子，会造成资金上不必要的浪费。

　　5保值阶段

　　增值抗风险最重要

　　置业特征：都说“父母想儿女，是路一样长”，为人父母总是在为孩子操劳着，担心孩子是否吃饱穿暖，担心孩子功课如何，担心孩子是否学坏，儿女长大了还要担心他们的婚姻嫁娶。中年人买房，大多还是为了儿女打算。想起自己当初单位宿舍里的就简婚房，或是公公婆婆、小叔小姑一大家子住在一起的往昔岁月，给儿女买房结婚，成了大多数父母的心愿。家底殷实的父母，会给孩子买大套的新房;条件一般的父母亲，也会省吃俭用的存下一笔钱，作为儿女买房的后备储蓄。然而，房产品固然都是空间之下，金钱之上，但内涵与功能决定了其保值基因的不同。再基于政策调控与市场非规范与非理性，如果是在房价普涨环境下购置的大量房产，将会因为房价普跌出现速度与力度不同的贬损。

　　专家支招：

　　对于投资者来说，特别提醒以下三类房子最容易在房价或其预期发生普跌环境下遭遇贬损。其一，是地王身边的成品房。因为地王出现让存量地、存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价;地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了。其二，是高房价时期的高层塔楼。产生于高房价时期的塔楼则是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。而在房价剧涨时期，房子的投资功能被无限夸大而其品质内涵与其他与升值相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，由此决定在房价普跌时期这些房子面临出手难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。其三，是投资性公寓。这是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报，用以带动房子销售。现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而升值，一旦出现普跌的情形，投资回报无从谈起。商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出，但承诺与投资人的现实回报的基本信托却成了空中楼阁，自然受损面相当大。

　　6养老阶段

　　宜居住宅有益身心

　　置业特征：50岁以上的人置业，大都本着“选清静、宜养生”的原则。这时就不需要有太大的地方，对出行也不必顾虑太多，因为独立出行的机会在减少，但一定要有良好的环境、完善的医疗配套、早晚的锻炼场所、社区综合服务能力。

　　子女为父母买房也好，或是人到中年为自己养老考虑也罢，置业的需求和年轻人的考虑大相径庭。首先，老人不用上班，这一点决定在选房时未必选择最繁华的地段。其次，老人若不照顾孙子、孙女上学，也就完全不必选有学校或者配套非常齐全的地方。抛开这两点，为老人购房完全可以选择空气环境优美、人口稀少的城郊结合部：首先，房价相对便宜，结余资金可用来发展和投资。其次，配套相对完善，一般而言有小型超市、蔬菜市场、小型医院和一些休闲娱乐场所即可，且相对清静、空气清新，适宜老人居住。再次，距市中心不远不近，30至50分钟车程，两代人居住地相距说远不远、说近不近。各自有独立空间又方便联系。平时想回家看父母，一会儿就到;平时不想回，攒到礼拜天，小两口一起驱车回父母那儿，可谓其乐融融。

　　专家支招：

　　老人对周边配套要求比较高，位置可以称不上最好，但是周边配套一定要跟得上，需要周围有好的医院。一个高质量的产品形态、高素质的社区氛围、高品位的生活格调将是当代家庭所追求的宜居居住条件。宜居二字是对住宅舒适性和绿色生态的评价，却又显得较为抽象，缺乏一个统一的衡量标准。

　　置业者该如何挑选宜居住宅呢?专家给出三点建议：首先，“宜居住宅”必须是处在一个宜居的区域内。即“宜居住区”，能够迅速切换在工作与生活之间，所以它就注定必须在各大商圈周围，同时占据繁华和安静，例如天津的梅江居住区。其次，“宜居住宅”还必须产生在“宜居社区”中，对于社区的绿化，社区的人文，密度，景观的塑造以及社区的物业配套等等都提出了更高的要求，这些都要以人居的舒适，健康为出发点考虑。最后，“宜居住宅”具体从户型上也必须适合客群的实际需求，在满足例如采光，通透，朝向这些基本要点后，还必须满足客户的潜在心理需求。