投资高端酒店：乐观中须谨慎

“世茂模式”VS“碧桂园模式”

近两年来酒店开发成为席卷房地产业的热潮。世茂地产、碧桂园、合生创展、富力集团、金融街、阳光股份、鹏欣集团、今典集团、绿地集团、华润置地等皆已涉足其中。地产巨头青睐的几乎清一色是四星、五星等高端酒店，今典集团甚至不惜重金在三亚海边竞得七星级酒店用地。

高端酒店有两种典型的开发模式。

一种可称为“世茂模式”，开发商专注于开发独立的五星酒店。目前世茂在上海已开发和在建的五星级酒店达4个，2006年公司来自租赁及酒店的营业额达1.78亿元，比2005年增长373%。

另一种可称为“碧桂园模式”。由于多大盘开发，因此采取“住宅＋酒店”的模式，高端酒店既属配套设施，又提升了住宅的品位。公司今年中报披露，碧桂园集团一共要做17家五星级酒店。

高档酒店出租率略降

地产大佬移情高端酒店，事出有因。

世茂的战略转型是受宏观调控影响，目的在于“减轻市场波动或政策调整的风险”；另外，高端酒店可为地产企业带来持续的现金流，而且以后还可以打包发行REITs，比如今年3月，号称“香港首个酒店房地产投资信托基金”的富豪产业信托在香港主板挂牌。

从租金水平上分析，2004年以来，上海高档酒店的日房价呈现持续增长态势：五星级酒店由2004年的1177元/日涨至2006的1406元/日；四星级酒店也由2004年的587元/日涨至659元/日。这种涨幅显示投资风险较小，但亦无暴利可言。

在宏观经济增长持续高速增长的“后WTO”时期，由于上海国际商务活动更加频繁、世博会等几大利好因素，高端酒店的房价还将保持稳定的增速。

从出租率考量，五星级酒店由2004年的76%降至2006年的约73%，四星级则由72%降至近67%。出租率下降反映了市场供应从三年前的接近平衡演变到目前略有供余，原因主要有二：一是酒店客房供应以较快速度在增长。上海这两年大量新客房投入营运，2004年新增高端酒店9家、客房2065间；2005年新增12家、客房3313间。二是酒店房价升涨较快,抑止了部分消费需求。

预计租金水平高位攀升
未来2～3年内，预计上市20余家高档酒店，累计供应客房7200多间。

雅高、万豪、洲际、四季、卡尔森等国际酒店集团对上海未来市场均持乐观态度，更多酒店集团计划在2010年前将麾下新品牌引入上海，同时以成倍的速度扩张在华酒店数量。

2010年之前，上海将要上市的高档酒店除了今年刚上市的北外滩的世茂凯悦大酒店、茂悦酒店外，还有外滩上海半岛酒店、新天地区域的汉唐、CONRAD，浦东陆家嘴区域的丽嘉酒店、四季酒店、喜达屋W酒店、柏悦酒店、丽晶酒店、喜来登酒店等。

随着2008年北京奥运会及2010年世博会的举行，上海入境人数必将有显著增长，对高档酒店的需求也将不断增加，预计未来上海高档酒店房价当保持增长态势。若乐观估计，至2011年高档酒店日租金将达到2000元，接近香港及国际标准；若保守估计，按照目前平均6%的年增长率，至2011年日房价将平稳上升到1800元，这比较符合目前上海的发展步伐，可行性比前者更大。

如果出于中长期稳健型投资目的，上海的高端酒店仍然值得开发或投资；假如倾向于短期内谋取较高投资回报率，无论是开发企业、投资机构还是个人投资者，还是另觅他途为上。