认购书”引发的“定金”争议

商认购书”引发的“定金”争议


2002年12月，某公司业务员赵先生根据房产广告的介绍，看中了某开发商正在热销的“单身公寓”。由于售楼现场签约火爆，赵先生唯恐自己订购不到理想的楼层，在售房人员的游说下，与开发商签订了《房屋认购协议书》，并交付了定金2万元。协议约定开发商为房屋认购人保留房屋7天，房屋认购人应在7天内与开发商签订正式的房屋买卖合同，否则所交房屋定金不予退还。协议签订后，正当赵先生筹措购房款项时，赵先生所在的公司突然安排其到外地分公司长驻。由此，赵先生陷入进退两难的境地，如拒绝公司的安排将影响个人事业的发展，如服从公司的安排所订购的房屋将长期闲置，并占用自己大量的资金。而退掉已认购的房屋，自己将白白损失2万元的定金。赵先生尝试与开发商协商，得到的答复是如赵先生不能按约签合同，收取的定金不予退还。苦脑不已的赵先生只好求助于律师。
律师在分析了赵先生的情况后认为，购房前签订认购协议，收取定金是目前房地产市场中开发商普遍使用的以“小定”吸引和确定目标客户的营销手段，但签订认购书﹑缴纳认购金或定金并非法律规定的必经程序。赵先生与该开发商仅就房屋买卖的意向初步达成协议，尚未形成事实上的买卖关系，也未形成完整的权利义务关系。房屋是一种特殊的商品，价格昂贵，因此法律对此做了特殊的要求，规定房屋买卖行为需要通过履行法律规定的要式行为，即签订书面的房屋买卖合同加以确认。
《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金起到担保合同履行的效力，给付定金的一方违约，无权要求返还定金；收受定金的一方违约，应双倍返还定金。”也就是说，只有买卖合同成立，定金才具有担保合同履行的效力。另根据有关民事法律规定，签订合同必须本着公平﹑自愿﹑诚实信用的原则，开发商以签订认购书收取定金的形式，迫使消费者与之签订房屋买卖合同，显然违背了以上民事行为的基本法律准则。因此，在赵先生尚未与开发商签订正式合同时，仍然有权利要求退还定金。
赵先生在听取了律师的法律意见后，委托律师与开发商进行了多次的法律交涉，要求解除认购协议，退还房屋定金。两个月后，赵先生如愿以偿地取回了2万元的房屋定金。