签署购房合同需注意的要点及案例

　　购房者在购房过程中应选择营业执照齐全的中介公司来签署购房合同。那么购房者在签署购房合同中又有哪些事项需要格外注意呢?新华房产特邀天津安邦律师事务所马冲律师列举多个典型案例并加以解析。

　　第一：签订合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现。

　　房产也是骗子的重要目标，近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况也经常出现，往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了，但又无法找到当时的签约人。因此，业内人士建议，购置二手房必须确保签约主体是合法房主，只有合法房主才有权进行房屋的买卖。

　　典型案例

　　“一房二卖”被判赔违约金14万

　　2013年10月10日，陈某与莫某签订《房地产买卖合同》一份，合同约定莫某将其与李某共有的某小区的房产作价140万元出售给陈某，并约定违约方应向守约方支付等同于楼价10%的违约金。莫某在该合同卖方一栏书写了“莫某、李某”的签名。

　　同日，陈某向莫某支付合同约定的定金3万元。同年11月1日，莫某、李某共同决定将案涉房产以145万元的价格出售给黄某，并于11月12日申请办理了产权转移登记手续。11月13日，陈某向莫某发函敦促其履行协助办理涉案房产按揭手续义务时遭到莫某拒绝。

　　据了解，莫某与李某系夫妻关系。某某在房地产中介公司放盘，此后接受多家中介企业介绍的买受人看房协商。

　　经一审法院审理认为，综合双方提供的证据，陈某与莫某签订的《房地产买卖合同》合法有效，对陈某、莫某、李某均有约束力。莫、李两人在本案《房地产买卖合同》约定的履行期限届满前，将涉案房产出售给第三人，并已办理房产转移登记手续，致使原合同无法继续履行，陈某据此要求解除双方签订《房地产买卖合同》，理由充分。

　　此外，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，陈某要求莫、李返还定金3万元、并依合同约定支付违约金14万元的诉讼请求，理由充分。

　　律师说法

　　莫某夫妇以140万元的价格在房产中介处放盘卖房，与陈某签订合同后，又将房屋以145万元的价格出售给第三人黄某，莫某夫妇以为可以多赚 5万元，没想到违约后被陈某告上法庭，被判赔违约金14万元，此举行为实属不该。但作为有意购买二手房的当事人可以以此案例作为前车之鉴，此案中体现出三个问题值得深思。

　　一，签订合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现。本案的黄某购买的便是“一房多卖”的房屋，不过幸事是其办理了产权转移登记手续，从这点，提醒广大的二手房购买者，交付价款后理应及时过户，以便维护自己的合法权益。

　　而作为相对的受害人陈某的角度来说，其在购买位于某小区的房产时是否对房主身份进行了核实，这也是一个值得争议的焦点，涉案房屋实为莫某和李某共有，而在签字时莫某也是签了两个人的名字，这点应足以引起陈某的重视。假使此案并没有后文的一房二卖的情形，而是在其未办理过户手续之前李某站出来主张权利，那此房是否还能归到陈某名下便不得而知了。因此，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖，避免得不偿失。

　　二，写明违约责任。本案中作为陈某不幸中的万幸就是其在合同中约定了违约条款“约定违约方应向守约方支付等同于楼价10%的违约金”，正是因为此条款，才使得其能获得返还的定金外得到14万元违约金，因此，此行为提醒二手房的购买者，在房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不要在购房时只注意房款，过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。

　　三，购买二手房时，购房者也需准备一些证明材料，主要有以下几点：1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。提前备好以上材料，有助于减少购房环节中的麻烦，以及避免后续的一些问题。

　　第二：合同上明确标明房屋基本情况和付款时间。

　　对买主来说，合同中必须注明房屋基本信息，包括地址，门牌号，面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。张玉称，尤其是建筑面积，一定要看清，卖方容易记不清，尤其在现在来说，房价是按每平米多少钱来计算的，所以如果房价不变的基础上面积的多少就变得尤为重要。包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实;房产面积多大;该房产用途是办公还是居住，或是其他，这些都需注明。对卖方来说，最重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中注明。不能模糊的口头约定。

　　典型案例

　　阁楼面积未登记，责任双方来承担

　　2004年6月19日，原告王某与被告某房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告现房一套。合同约定房屋建筑面积为105.25平方米。原告交清房款取得房屋后发现，房屋所有权证登记的房屋建筑面积为 82.94平方米。究其原因，因为房屋结构为屋顶设计有坡度的顶层阁楼，房屋登记时根据规定层高低于2.2米部分的建筑面积不予登记，所以造成面积“缩水”。原告起诉要求被告双倍返还合同约定面积与登记面积出现误差部分购房款。

　　经法院审理后认为，对房屋2.2米以下部分价款的支付，签订合同时未根据房屋特殊设计作出明确约定，对此双方均有责任。该部分具有一定使用价值，被告支付了相应建筑成本。按照公平、等价有偿原则原告应支付被告相应价款。考虑到这部分面积与正常房屋毕竟有别，原告按正常房屋价格交纳房款有失公平，被告应适当返还。据此，法院判决被告返还原告30%的购房款。

　　律师说法

　　合同上理应明确标明房屋基本情况注明房屋基本信息，包括地址，门牌号，面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。尤其是建筑面积，不得马虎。另外还需注明，在售房屋提供的房屋产权证是否属真实;房产面积多大;该房产用途是办公还是居住，或是其他。需注意的是，这些应该以书面形式留存，以免后期发生争议难以确定。

　　除此之外，作为买主的购房者，也应当注到充足的注意义务，在购买时认真核实以上基本信息，以免像案例中的王某一样，无故多交了20多平米的购房款。

　　第三：合同必须明确各种费用的交接时间和方式。

　　二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。

　　典型案例

　　王女士2011年购买了一套二手房，通过中介公司和原房主交易并办理了过户手续。从2011年开始，王女士每年都按时缴纳供热费，但2014年供暖期开始前，供热公司却告诉王女士，2011年之前原房主拖欠了3000多元供热费，如果不补交就要停止供热。

　　王女士认为，2011年之前的热费是原房主拖欠的，不应由她来补交。而供热公司则认为，房子交易时双方没有到供热公司办理供热合同变更，原有欠费没有结算，不论谁是房主都要偿还这些欠费。此案件最终以调解结案。

　　律师说法

　　此案虽最终没有成诉，但其所反映出的问题却不容忽视，在购买房屋的合同中必须明确各种费用的结算时间和方式，二手房是处于使用中的，因此会产生各种费用，比如说水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等，这些费用的结算方式不同交付方式也不同，故对于此类费用必须有个明确的规定，以免购得房屋后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。

　　对于此案件中的类似纠纷，只能提醒有意购买二手房的买主，在购买二手房屋过户前，一定要到供热公司、物业公司、水、电、煤等相关部门去查清原房主是否有欠费，并办理相应的合同过户、变更手续。

　　第四：写明违约责任和合理利用补充条款。

　　房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款，过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同，合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。

　　典型案例

　　2011年3月26日，张某与王某签订房屋买卖协议一份，约定王某出售房屋一套，价格为96.8万元，原告付定金5万元，其余房款于 2011年 4月5日前一次性付清。协议签订当天，张某给付定金5万元。之前，王某为支付该房购房款，与中国工商银行签订借款合同，将该房屋抵押，该笔贷款尚未还清。 2011年6月20日,原告诉至法院，认为被告未告知出售的房屋负抵押权，要求确认房屋买卖协议无效或予以撤销，并要求被告返还定金5万元及赔偿损失。

　　2011年11月24日，中国工商银行在被告出售抵押房屋申请中，批示同意在办妥贷款结清手续后办理王某出售房屋的撤销抵押手续。

　　该案经人民法院经审理认为，原、被告经协商就房屋买卖达成的协议是双方当事人的真实意思表示。讼争房屋虽设有抵押权，但法律法规并未禁止所有权人对设有抵押权的抵押物进行转让，同时原告也没有证据证明被告存在故意隐瞒有关该房屋真实情况的情形。故该协议并不符合合同法中关于合同无效或可撤销的情形，应属合法有效。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回原告张某的诉讼请求。

　　一审宣判后，张某不服，向市中级法院提起上诉，请求二审法院依法改判。中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

　　律师说法

　　对于抵押物的转让，我国民法通则、担保法和物权法均作出了规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十五条规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，其行为无效。”该条款确立了抵押物转让债权人同意制度和未经同意转让无效制度。1995年生效的担保法对此做出了一定的改变，其第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”该条款实际确立了转让通知、告知制度，未履行通知告知义务的转让无效制度。物权法第一百九十一条则规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该法实际确立了4项具体制度：抵押物转让抵押权人同意制度、未经同意不得转让制度、转让价款提前清偿与提存制度以及替代清偿制度。

　　在上述案件中，“中国工商银行在被告出售抵押房屋申请中，批示同意在办妥贷款结清手续后办理王某出售房屋的撤销抵押手续。”可视为抵押权人同意，因此原告的诉请才没被支持，但在此案中显示，购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。包括该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房产权利以及该房产是否已设定抵押以免买房行为无效。

　　第五：购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。

　　该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利;该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

　　典型案例

　　小曾去年在父亲的支持下购买了一套三房的二手房。在谈价钱的时候，卖方说家具家电要搬走太麻烦了，愿意留下来赠给小曾。小曾对于卖方留下的电视机和几部空调都很喜欢，因为这样，小曾还妥协少砍价5000元。于是就签了合同，付了首付，并逐一办理过户手续。

　　不过等到卖家交付房子时，小曾一开门才傻了眼。他发现，所有的家具家电都被搬走了，甚至连水龙头都被带走了，屋内只剩一片狼藉。小曾打电话给卖方理论，卖方则表示当时只是说可以赠送而已，但是现在其老家的弟弟刚好需要一批家电家具，所以就全部搬回去了。此案件最终并未成诉，以调解结案。

　　律师说法

　　经了解，在签署合同时，小曾与卖方并没有就赠送家具家电等事宜进行约定，赠予的事情只是卖方口头承诺而已，所以吃亏之后，小曾也没有充足的证据证明对方曾经承诺过。不过，如果卖方是在房屋已经实际交付之后再次进入房屋搬走家具家电的话，买方则可通过追究卖方的侵权责任，甚至追究其刑事责任的方式来维护自己的合法权益。因为房子已经交付了，房子包括室内的一切东西都应该属于买方，在未经买方同意的情况下，擅自进入并搬走东西侵犯了买方的合法权益。但究其根结，还是在于，在签订合同的时候，房子的现状须在合同上加以注明，合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些，包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施，以防后期争议。

　　与此同时，在购买二手房的时候也应注意如下几点

　　一、购买二手房时，需要准备的证明材料。

　　购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。

　　二、购买二手房，房子的现状须在合同上加以注明。

　　房屋应是现状销售，以看房的情况为准，合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些，包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房，在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状，包括屋内的家电家具，合同中双方约定好是否留存家具家电，必须有所注明。以免引起纠纷。

　　二手房购房，因为房源相对来说比较单一，所以必须针对房屋本身的特点进行合同撰写，尽量将买卖双方需要保护的权益都写入合同，这样才能比较可靠的保障购房的利益，减少买卖过程中的变数和麻烦。