惠州拟启用新版购房合同 治开发商霸王行为

　　一种更照顾购房者权益的新版《商品房买卖合同》范本正在向惠州“杀来”。相比旧版合同，新版合同更注重保护购房者合法权益，针对开发商则首次明确了高额罚款、质量担保、隐私保密等多条红线 。据悉，惠州市房管局目前正在为启用新版合同做准备工作。

　　数百房企人员集体学习

　　据了解，新版《商品房买卖合同》示范文本是今年4月由国家住建部、国家工商总局联合制定、并在全国范围内推广引导使用，是目前最具示范效力、具有政府部门规范性和指导性的合同文本。

　　与2000年版的示范文本相比，新版合同在体例和内容上有极大变化。市房管局相关负责人表示，鉴于广东省不再制定新版《广东省商品房买卖合同示范文本》，该局正在进行信息系统改造升级，一旦条件成熟就将全面启用新版合同。

　　昨日，合同修订专家组成员、清华大学法学院教授程啸，面向惠州数百名房企合同管理人员讲解新版合同。据介绍，新版合同分为“预售”和“现售”两种，程啸特别指出，“现售”是指竣工并验收合格的房屋，否则为“预售”。

　　程啸介绍，新版合同增加了合同“术语”部分，以避免发生纠纷时的理解分歧;附件也从原来的4个增加到11个，共用部位说明、质量担保证明、保修约定等首次被列入。

　　旧版合同已成纠纷温床

　　程啸指出，修改商品房买卖合同示范文本的重要背景是商品房买卖纠纷的增长。据介绍，旧版商品房买卖合同一些约定过于简单或模糊，示范文本往往被改得面目全非。遇上守法的开发商还好，但现实是“开发商没有诚信，违约行为突出”，随着购房者维权意识觉醒和增强，纠纷不可避免。

　　如旧版合同文本中没有对房屋的质量问题进行详细约定，仅列出了装饰、设备标准几项。一旦出现房屋主体结构、隔音隔热、节能等方面的质量问题，旧版合同就无据可依。又如规划设计的变更，就办合同仅列举了房屋结构、户型、朝向等变更的双方权利，其他变更则需要自行约定。程啸表示，由于购房者缺乏法律知识，加之在购房中一般处于弱势地位，因此很难新增规划设计变更的约定条款，在绿化率、容积率等方面一旦出现变更，购房者就只能吃哑巴亏。

　　[防霸条款]

　　一房多卖 最高赔多一倍已付房款

　　新版合同第五条要求，开发商必须保证房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让。如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，就可以主张退房、退利息，造成损失的最高可再赔偿全部损失或一倍的已付房款。

　　查验收房 开发商不得讲条件

　　新版合同第十一条规定，交楼通知至少要约定时间前10天以上发出，同时开发商不得以缴纳相关税费，或者签署物业管理文件作为购房者收房前提条件。据了解，在实践中设置交楼条件是开发商的惯用伎俩，在新版合同下，如果开发商违反这条程序约定，将承担逾期交房责任。

　　空气质量 开发商也要保证

　　新版合同第十六条除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还要求将空气质量、建筑隔音、节能措施三项内容明确披露在合同中，保证其符合约定的标准。如不达标开发商可有一次整改机会，再不达标的，购房者有权直接退房。

　　质量担保首入合同 避免有人卖无人修

　　新版合同第十八条及附件八特别约定如果开发商不承担质量保修义务，必须由约定的第三方来承担连带责任，第三方可以是开发商的股东或者关联公司。据了解，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司制度，而项目公司一旦开发结束就被注销，出现商品房有人卖、无人修的问题。设定连带责任方，就是为房屋找一个长期的“管家”。

　　购房者信息保密 有规定无罚则

　　新版合同第二十六条明确提出，开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务，除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意，否则开发商不得对外披露和越权使用。这头买完房，那头就接到了各种推销电话，这惹怒了不少购房者。不过，该条款并没有设立罚则，这一拳似乎没有一拳到肉。