购房知识：破解楼市合同的七大“霸王点”

　　购房者对开发商提供的购房合同，往往只是翻看而已，很少人会去逐条逐款认真琢磨，多数人看不出合同中的霸王条款。一旦签约后，双方出现了争议，购房者再去对照条款就后悔莫及了。本文就合同中可能出现七大“霸王点”，请律师破解，供购房者审查合同时参考。

　　霸王点一：变更交楼条件，降低交楼标准

　　某楼盘购房合同补充协议约定的交楼条件为：“该商品房经验收合格，即：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”

　　律师破解：该条款的“霸王点”在于：对房管局示范文本要求的交楼条件作出了变更，降低了交楼标准，减轻了开发商的责任。由于大多数的购房者对房地产开发、竣工、验收的专业知识非常匮乏，往往在签约时未能发现，自身权利受到损害而浑然不知。

　　房管部门购房合同示范文本中明确规定的交楼条件为：

　　1.工程竣工验收合格，取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；2.取得规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；3.取得供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。

　　维权建议：购房者签约时多留意关于交楼标准的条款，最好以房管局示范文本的规定为准，尽量避免变更交楼标准。

　　霸王点二：延长开发商的办房产证期限

　　某楼盘购房合同补充协议约定：开发商应在交楼后540日内办妥房产证。

　　律师破解：该条款的“霸王点”在于：延长了开发商的办房产证期限，减轻了开发商的责任，侵害了购房者的权利。房管部门示范文本中约定：开发商应在交楼之日起不超过210个工作日内办妥房产证。

　　维权建议：购房者签约时要特别关注关于办理房产证期限的约定，注意工作日和日历天的表述，尽量避免延长开发商的办证期限，以免权利受损。

　　霸王点三：约定房屋发生面积误差时不退不补

　　某楼盘购房合同补充协议约定：该商品房实行一口价的计价方式，如房屋实测面积与《商品房买卖合同》约定面积有差异，双方确定互不追究面积补偿款，互不进行多退少补。

　　律师破解：该条款的“霸王点”在于：约定房屋发生面积误差时不退不补。开发商作为建设单位，能更早更准确地知道房屋的实际面积，处于优势地位。当购房者取得房产证、知悉房屋实际面积小时，难以向开发商要求补偿。这显然侵犯了购房者的利益。

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，当房屋实测面积与购房合同约定面积有差异时，购房者与开发商可以按照合同约定的价格据实结算，购房者甚至有权解除合同。

　　维权建议：购房者签约时要小心审查关于面积误差的条款，以免出现房屋面积误差时难以向开发商索赔。

　　霸王点四：限制购房者行使合同的单方解除权，加大购房者解除合同的损失

　　某楼盘购房合同补充协议的约定为：商品房项目变更规划、设计的，开发商应当书面通知购房者。购房者有权在开发商发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。购房者要求解除合同的，应配合开发商办理相关合同解除手续，开发商应在购房者解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内退还已付购房款，解除合同及办理相关手续的费用由购房者承担。

　　律师破解：该条款的“霸王点”有三个：

　　1.将购房者单方解除权的行使期限严格限制为：开发商发出通知之日起15日内。而房管局示范文本对该期限未作规定。

　　2.将开发商向购房者退还购房款的期限规定为：购房者解除合同并办完相关手续之日起90天内。与房管局示范文本规定的“开发商在收到购房者解除合同通知之日起30天内退还购房款”相比，大大延长了开发商退款的期限。

　　3.免除了开发商向购房者支付利息、违约金并赔偿损失的义务，并且规定解除合同引起的费用由购房者承担，与房管局示范文本相比，免除了开发商的违约责任，使得购房者无法向开发商索赔。

　　维权建议：购房者签约时要谨慎审查关于合同解除的条款，尤其注意合同解除权的行使期限、退款期限、利息以及违约金等内容。