“以房养房”需警惕风险 买房理财有道是关键

近年来，随着房地产市场的成熟和发展，“以房养房”的现象在广州房地产投资市场中出现。其中比较常见的两种做法：一是出租已经拥有产权的旧房，用旧房所得的租金来支付另外一套新房的按揭款，这样买房就仅仅需要拿出首期即可；二是购买两套新房，一套具有较大升值潜力，可以租到很好的市场价位，一套则强调居住的舒适性，用第一套房子稳定的租金来偿还两套房子的按揭款，那么只要再添加很少的钱就可以安枕无忧了，可谓投资居住两不误。尽管看似简单，但对重复购楼、连环按揭等方式个中风险，置业者还是要擦亮眼睛。

“买房”理财有道

今年32岁的许辉是越秀区某事业单位员工，五年前好运的他赶上福利分房末班车，分到了位于天河南二路一套72平方米的两房单位。今年，准备结婚的他想要买一套新的三房单位居住，于是他到中介公司准备卖掉原有的房子。最后他了解到，这套楼龄有12年的两房单位目前可以25万元左右出手，但由于该地段紧挨天河繁华商务地带，月租金竟然一路高攀到2800元左右。于是他决定，用旧房放租供新楼的方式来买房。目前，他已经在广州大道南的罗马家园购买了一套132平方米，总价59万的新房子，七成20年按揭月供2748元。位于天河南二路的房子也成功租给了一家小型商务公司办公，月租金2800元，刚好够供房。

周旭东和新婚妻子则采用了第二种方式。一年前，他们以七成按揭15年月供1400元的方式购买了客村地铁站上盖物业丽影华庭一套68平方米的单位。居住一年后，考虑到该地段交通便利以及区域的巨大升值潜力，两口子决定把其改为投资用途。不久，两人看中了万科四季花城一套78平方米，总价30万的两房单位，仔细算了一下，七成15年按揭月供在1200元左右，也就是说，如果客村的房子租金能够达到2600元以上的话，就可以“以房养房”，同时供两套房子的按揭款。目前，两口子已经交纳了第二套房子的首期，准备在明年初收楼后把客村的房子放租出去。

市场风险虎视眈眈

两种“以房养房”的方式看起来似乎非常简单安全，但市场的惊涛骇浪还是有可能在意想不到的时候汹涌而来，所以，在开始行动以前不妨先考虑一下市场风险。房地产整体市场的稳定与否涉及到总体楼价阶段性波动、产品本身优胜劣汰竞争、区域环境发展变化等几大因素的影响。

房地产楼价的波动性相比股市自然是小很多，但这种风险却是长期潜伏的。1998年广州掀起地产投资热，房价疯长，不少楼盘均价一度被炒到10000元以上／平方米，2000年热潮平息后楼价大跌，多数投资者叫苦不迭，而因此带来的房屋租价大涨大跌，相信是不少放租者最难以防范的。

随着居住概念的进一步形成和丰富，旧房子在开发理念、产品设计等方面将越来越远离市场，这时就要考虑一个产品本身优胜劣汰的问题。随着更多好房冒出来，原来的“新房子”将逐渐变“旧”，在区域环境不变的基础上，租金价格自然会出现下坡现象。

区域环境也是影响楼盘租金价格的重要因素。不难想象，如果许辉位于天河南的房子前刚好规划了一条内环高架路经过，随着巨大噪音而来的将必定是房屋总价和租价的下跌。而如果周旭东位于赤岗的房子附近新规划了一所区重点小学，教育利好也势必将拉升该套房子的“含金量”。所以“以房养房”前对区域情况的研究是必不可少的功课。

“自身功夫”也要到家

“以房养房”并不是一个简单过程，这里面还涉及到买房者和投资者自身的“小帐本”。因为除了支付银行按揭款，还有物业管理费、物业维修基金等固定支出要计算，而个人或家庭的收入却只是相对固定的。这时就要注意租金风险和支付供楼款风险。

租金的稳定与否主要来源于市场租房供求关系的变化，如果供大于求，租金会下降，求大于供的话回报就会提升。来自房管局的资料显示，2004年6月前广州市区商品房空置面积超过400万平方米，这表明“以房养房”风险在逐步积攒酝酿，一旦空置率出现暴涨，这种潜在风险就立刻显露出来。如果一套月租金在2500元左右的房子因为市场供货多的原因出现了超过半年的空置率，租金实际上是掉了50％，而每月两套房子固定的支付款却没有丝毫讨价还价的余地。投资危机这时候就会爆发。

支付供楼款的连续性是“以房养房”的关键。个人和家庭出现的一些变动，都有可能或大或小的影响支付供楼款。如果租赁市场不景气，或者个人和家庭收入突然性出现大幅度下跌，将有可能造成无法按期支付银行贷款，一旦出现了还贷困难，那么房子就有可能出现被银行收走的风险。此外，这种风险也来自楼盘的开发商。如果不小心所买的房屋出现了重复按揭、重复出售等问题，另外一套房子的资金来源将意外被切断，这时投资者要解决的就不单是“问题”房子的问题了。

“以房养房”虽然存在诸多风险，但还是不断有对未来和对市场具备充分信心的投资者加入。个人和家庭在增强理财观念的同时，一定要谨慎出手，考虑多方面的因素，为投资安全增加砝码。