专家提醒:二手房未办过户先行装修 买家风险大

　　案例回放：刘先生日前通过某房产中介公司购买了一套二手房，并与房东罗先生签定了房地产买卖合同，就房屋成交总价、付款期限、交房标准、违约处理等内容做了明确约定。由于该二手房系毛坯房，而刘先生购买后要用做婚房，所以在签合同时向罗先生提出次日交付钥匙，以便进房装修，抓紧婚期。

　　之后，刘先生便开始进行装修，但在房屋装修快完工时，罗先生突然书面通知刘先生，要求其停止装修，并交出钥匙，同意按照买卖合同的约定支付违约金，以此为条件终止买卖合同。因房屋已进行了装修且房价在这段时间内也上涨了不少，所以刘先生很是气愤，但又不知如何是好。

　　专家分析：目前在二手房交易中，未办理过户而先交房所产生的纠纷时有发生，而导致此类情况发生的主要原因是，购房者急于对还不属于自己的房屋进行装修，以便尽早入住。这样操作，风险很大。

　　众所周知，二手房买卖如果没有办理产权过户手续，就意味着房屋所有权并未转移。因此，对一套还未发生产权转移的房屋进行装修，极有可能导致装修费的损失。根据我国最高人民法院印发的《关于贯切执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》的通知第86条的有关规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。

　　依照上述法律规定，如果买卖合同的双方当事人并未就装修问题在买卖合同中进行约定，而出售方又要求终止买卖合同的，则出售方就可根据不同的主张产生不同的法律后果。上述案例中，由于刘先生与罗先生并没有就房屋的装修问题进行约定，如果罗先生主张恢复原状，则刘先生所进行的装修必须拆除。如果罗先生明确表示愿意接受刘先生进行的装修，那么刘先生才有可能获得该装修的折价补偿。

　　专家建议：在现实生活中，购房者如何防范类似风险呢？笔者认为，可以采取以下两种方式：一是购房者应该在购买房屋的所有权发生转移(过户)后，再对房屋进行装修，这样可以防范于未然。二是事先在房地产买卖合同中对装修部分的处理进行特别约定，即如果出售方违约，则须双倍赔偿购买方的装修费用，并承担因此而造成的其他损失。