二手房购房指南

二手房购房指南

　　二手房私下交易利少弊多
房屋是一种特殊商品，房屋买卖较之其它商品买卖有着很大的差异，尤其是“二手房”的市场交易涉及面广，政策性强，交易过程中有产权过户，房屋腾空，物业清洁，房款交付等诸多手续和环节。因此，“二手房”的私下交易常常留有隐患，并引发许多矛盾和纠纷，弊端十分明显，其主要表现在以下三个方面：

　　 1.产权纠纷。引发产权纠纷的因素很多，最主要的有三类：第一类是买卖不准出售的房屋，如被法院查封的房屋；与学校教学区不能分割的房屋；属于拆迁范围的房屋；已作为抵押物的房屋等。
第二类是夫妻双方仅一方同意出售或夫妻离异后对房产判决不明的房屋。第三类是同一居所人员未能具结或子女未经父母（产权人）同意出售的房屋。由于是私下交易，买卖双方缺乏对有关政策法规的了解，买方又不易掌握卖方的真实情况，极易造成产权不能过户，交易中途夭折或虽然成交但由于卖方家庭出现矛盾，不得不再次变更的结果，买卖双方甚至可能打上官司。

　　 2.房款纠纷。私下交易往往缺乏相互信任，卖方急着拿钱，买方急着要房，由此常常会产生定金或房款付了，产权证却迟迟办不下来，房屋不能如期交付或是房屋交付了，钱却拿不到，拿不全等
情况。某报就登载过一则交易过户完成后，卖主拿了钱还拖上四年才让出房屋的私下交易案例。

　　 3.物业纠纷。“二手房”的买卖不同于商品房，完成产权过户，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。私下交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失和引来纠纷。

　　 当然，“二手房”私下交易引发的矛盾和纠纷远不止这些，其弊端是显而易见的。因此，市民应增强法治观念和自我保护意识，不要进行“二手房”的私下交易，尽量委托实力强、信誉好，操作
规范的大的中介服务机构和政府职能部门办理有关“二手房”的交易，以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。

　
怎样给二手房定价

随着二手房市场日趋活跃，二手房价格越来越引起人们的关注，由于买卖双方的角度不同，心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房来类比，开价与商品房差价不大。而买方总强调一个“旧”字，把
它贬得一钱不值。因此，二手房价格也就变成了雾里看花，其实，只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的。　

　　在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素：
　　
1、房屋因素。首先，房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年折旧率为2％。其次，旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。
　　
2、环境因素。环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，也有小环境，在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化，甚至房屋的
外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大的影响。

　　3、心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他特殊需要，人们是不愿意买旧房居住的，新、旧房价相差不大，人们对旧房的心理障碍就无法逾越。
　　
　　综上所述，我们试着这样来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准：　　
　　1、房屋因素：
　　A折旧：年折旧，-2％；
　　B套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）-10%
　　C楼层：2、6楼3%；7楼-5％；3、4楼+3％；1、5楼为基准价；若是楼顶另-5％；
　　D朝向：无朝南外门窗-5％；
　　2、环境因素：
　　A无物业管理-5％；B非独立封闭小区-5％；C省、市重点中小学区+15％；
　　3、心理因素：-8％
　　 现在我们举一个实例来验证一下。
　　房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。土地级别：二级地区。
　　房屋结构：混合一等；套型:“三小”套型-10％；建筑年代：1988年，折旧期12年-（12×2％）=24％；层：共七层，此房位于二楼-3％，朝向：南北，　　
　　物业管理：非小区、无物业管理-10％，学区：重点中小学+15％，心理因素：-8％
　　当地商品房价格为2500元/平方米2500-（2500×24％+2500×10％+2500×3％+2500×10％+2500×8％-2500×15）=1500元/平方米。
　　此套房屋总价约为7.65万元。如果买卖双方因价格问题分歧较大，可请专业的房产评估机构进行评估以得出合理的价格。