超级实用选房宝典

郑国庆 武汉市民用建筑设计研究院副院长/国家一级注册建筑师

　　预备在近期置业的王先生，遭遇到苦恼。

　　选房时，售楼员告知，住宅的得房率高达80%，“对于高层住宅，这样的得房率，是非常难得的，买我们的住宅，划算的很。”

　　在问及究竟怎样看得房率时，售楼员的回答相当模糊，“我们的公摊小，房间实用面积高。”究竟哪些面积属于公摊，开发方可否依据图纸公开计算得房率，对方回答，“不清楚。”

　　“除开房价，得房率是最重要的因素了。其直接决定我们的每一分钱花在了哪里。很想看到一个明明白白的得房率，而不是。”王先生说。

　　相信只要是购房者，就没有不关注得房率的。这是因为得房率这个指标，直接关系到所付出的每一块钱中，最后到底会有几毛几分能够用在自己可以支配的活动空间上。实际上，得房率是与另一个重要指标———公摊率如影相随出现的，两者呈现互补零和的关系。

　　由于得房率的概念并不是现行规划设计法规中一个明确的概念，传统意义上还有另一个似乎更“准确严格”的得房率公式:得房率=套内使用面积/套内建筑面积十分摊公用建筑面积，这种情况下得出的得房率会比得房率=套内建筑面积/套内建筑面积十分摊公用建筑面积要稍小一些。不过为了便于销售和计算，目前绝大多数发展商都习惯于采用后者。从这个视角观察，似乎公摊率(公摊系数)这个指标更能直接告知购房者所要付出的“外在”成本。

　　一般而言，从项目策划开始，如何有效提高得房率、控制公摊率就是发展商非常关心的一件事情，随着规划设计、施工建设的渐次深人，得房率的数值会呈现前后微降、逐渐真实的演化过程。而在规划建筑方案设计最初计算得到的得房率，由于公摊面积部分一时无法统计完全，一般只计算单元甚至标准层内的公共交通分摊面积，这样得来的得房率自然是相对比较高的。现行住房预售、广告营销体制下，大多采用的就是这样一个理想化的指标。而等到项目建设竣工交付前后，由房屋测量登记部门通过图纸与实测结合计算得到的公摊系数通常都会比前期偏大，因而，这时的实际得房率比销售时的宣传要约，降低1—3个百分点，都是很有可能的，极端情况下，甚至有相差5%以上的。

　　这样说来，对于购房者而言，得房率虽然是一个非常重要的考量指标，却又不可避免夹杂着无法完整准确地获得最后结果的一丝忧虑。所以，有条件的情况下，购房者向销售者仔细询问后期是否还会有、有多少纳人增加公摊的公共空间面积与项目，就显得尤为关键。从现实交房过程中产生的纠纷来看，交房时公摊增大(得房率降低)是一项非常普遍的矛盾所在。

　　得房率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊公用建筑面积;

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积;

　　分摊公用建筑面积二以单元(楼栋)为单位，以各套内使用面积占使用面积总和的比率来分摊所有外墙、电梯门厅走道等公共交通、设备用房、配套物业与公共活动用房等专属非商用公共空间的面积;因此，不难得出:得房率十公摊率二100%

　　专家认为，传统意义上有关“得房率越高越好”的认识是存在误区的，让住宅保有合适的得房率，才是舒适生活的前提。

　　“一层楼住户与电梯的配比维持在怎样的程度才算合理?”、“什么样的建筑外墙涂料才能长久保温”、“窗户开多少度角才合适?”……本报征集您在选房过程中遭遇到的所有烦心事儿，为您细细分解。