市场观望气氛渐浓 今年下半年如何选房?

　　不知不觉日历翻到了6月，在楼市调控政策出台后的一个月里，市场观望气氛渐浓，对东莞而言，由于不少楼盘入市计划延至下半年，因此下半年的供应量将呈现出与上半年紧缺现象迥然不同的局面。如何在楼市调控期买到称心如意的房子，什么样的房子有所保值，记者特地咨询地产专家，为想在下半年购房的读者提供参考。

　　◎招式一 稀缺资源物业可逢低介入

　　稀缺资源通常指的是中心区的旺地、山水资源、绝版创新户型等，具备稀缺资源的物业中长线升值空间非常大，无论是居住或投资，很容易受到市场的追捧；在调整期内，稀缺资源的物业调整空间是比较小的，每一次回调就是入市良机。目前部分稀缺资源物业由于短期供求状况、开发商心态、项目资金流或开发计划等因素影响，房价定位比较保守和谨慎，价值存在低估，或者价格经过充分调整已经企稳；这些物业仍可逢低介入，随着市场的走稳回升，经济的持续复苏，这些物业升值可能性大。

　　◎招式二 挖掘潜在规划利好物业

　　目前东莞的城市化水平仍然比较低，城市化进程在持续加快。特别是中心区，有了前期的基础，后续开发进程更处于加快阶段。接下来城区各区域的发展均会有各种城市规划出台。当这些规划落实，周边楼盘很快受益，自住和投资需求也会受到带动，周边房价也会水涨船高。如城区的重点发展区域南城，近期出台的总部经济大厦群的规划，区域内和周边楼盘未来房价或将从平稳进入加快上涨通道。

　　◎招式三 花时间在市场上淘尾货

　　市场机会总是留给有心人。任何市场都不乏投资机会，关键是用心，付出比别人更多的精力和时间，得到的市场信息就会更多，当中总能发掘出一些比较好的投资机会。这个时候有个投资方向就是淘尾货，即一个楼盘经过热销期后，当销售率超过90%后，就意味着这个楼盘剩下的尾货要处理了，开发商也有其他项目的开发计划。由于尾货是没做什么宣传推广的，因此市场信息比较难获取，只能靠自己去踩盘或者通过社会关系获取，这个时候往往能在这些尾货当中淘到一些价格比较低，户型、朝向还不错的房子。还有些是带装修的样板房出售，家私家电齐全，价格也比较合理，即买即可放租，投资回报快。

　　◎招式四 可大胆介入城区别墅物业

　　目前城区别墅项目甚至是中心区附近的城中别墅，价格比较合理；如果眼光放长远些，这些稀缺物业在8-10年后，待城区发展更加成熟时，可想而知升值空间会有多大。目前由于东莞经济遭遇全球金融危机导致出口大幅下滑，而当全球经济复苏后，东莞经济转型也初具成效后，这些城区别墅物业的投资需求会非常旺盛，届时有可能出现“有市无价”的局面，持有者惜售心态普遍很重。

　　◎招式五 中心区大盘二手房中小户型可逢低介入

　　一直以来，一手房市场短期内出现供应上产品结构性失衡，导致这部分项目房价结构性上涨；这些购房需求由于在一手市场无法满足，被分流到二手市场，不过记者从二手中介方面了解到，业主已经开始降价出货，尤其是城中心区的楼盘，二手房价格也开始松动，刚性需求者可多关注放盘信息，或可淘到适合自住的中心地段配套完善的大盘。

　　购房谈判技巧话你知

　　选定购房目标后，就进入了同代理商或开发商进行实质性接触的谈判阶段。购房谈判的过程也就是讨价还价的过程。究竟该怎样最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局，就是购房者的最终目的。对房产开发商而言，获取利益是他们的经营目标，而消费者追求的是尽可能少支出。因此，购房者明白了开发商定价的方法和理念，掌握必要的交易谈判技巧，了解开发商心理，会使自己少支出而多获益。

　　1、必须确定目标，确定希望的价位和能接受的价位。在第一次接触某处项目时，售楼人员如果认为你有潜在购房可能，一般情况下，收楼人员会主动提出留下联系方式。此时如果确有购买意向，可以留下联络地址或电话，但一定不要让对方感觉出对此项目已有了极大的兴趣。售楼员有了联系电话，就会不断地追问是否已拿定购房主意，不经意的谈话间，让对方主动地提出优惠条件。

　　2、要多摸对方的底细和心理。在看到心仪单位后，注意收集要谈判项目的相关资料，如评估房价中成本价所占比例、小区的交通、物业管理、配套设施、规划存在的缺陷等，这些都可在谈判前实地考察一下。等到了签约阶段，就可以把所了解的该物业和其他一些相关物业的详细情况，不失时机地抛给售楼人员。让他们明白，买家是作了充足的准备才来购买的，这对你进一步要求优惠有帮助。

　　3.谈判双方都是为了各自的最大利益而来，双赢的结局当然最好。但买卖之间毕竟不同于慈善事业，一方多得，另一方相对就要少赚。所以，卖方自然会用各种营销策略，尽可能多地掏出你兜里的钱。所以谈判时也要时刻保持清醒的头脑，不要被一些小利迷失了方向。

　　4.不要把目光放在样板房上，一定要自己到现场仔细看、听。有的销售人员一上来就告诉客户，样板房的装修如何好，采用了某品牌浴缸，而丝毫不提房子的其他问题。到最后，客户脑子里只留下一点:装修的确不错。这时要切记，买的是房子，而不是样板房的装潢。

　　5.在洽谈时，要与销售人员打心理战。先向销售人员表现出一定的购房意愿，并举出几个同类物业说明自己正在其中选择。对销售方提出的房价不要轻易作出让步，因为这会使销售商认为购房者的经济能力足够支付。

　　不知不觉日历翻到了6月，在楼市调控政策出台后的一个月里，市场观望气氛渐浓，对东莞而言，由于不少楼盘入市计划延至下半年，因此下半年的供应量将呈现出与上半年紧缺现象迥然不同的局面。如何在楼市调控期买到称心如意的房子，什么样的房子有所保值，记者特地咨询地产专家，为想在下半年购房的读者提供参考。

　　◎招式一 稀缺资源物业可逢低介入

　　稀缺资源通常指的是中心区的旺地、山水资源、绝版创新户型等，具备稀缺资源的物业中长线升值空间非常大，无论是居住或投资，很容易受到市场的追捧；在调整期内，稀缺资源的物业调整空间是比较小的，每一次回调就是入市良机。目前部分稀缺资源物业由于短期供求状况、开发商心态、项目资金流或开发计划等因素影响，房价定位比较保守和谨慎，价值存在低估，或者价格经过充分调整已经企稳；这些物业仍可逢低介入，随着市场的走稳回升，经济的持续复苏，这些物业升值可能性大。

　　◎招式二 挖掘潜在规划利好物业

　　目前东莞的城市化水平仍然比较低，城市化进程在持续加快。特别是中心区，有了前期的基础，后续开发进程更处于加快阶段。接下来城区各区域的发展均会有各种城市规划出台。当这些规划落实，周边楼盘很快受益，自住和投资需求也会受到带动，周边房价也会水涨船高。如城区的重点发展区域南城，近期出台的总部经济大厦群的规划，区域内和周边楼盘未来房价或将从平稳进入加快上涨通道。