房租上涨PK租买选择

据笔者观察，在我们的房地产市场上，还缺少一个租买选择机制。而如果这个机制存在的话，对于帮助市场找到一个合理的供需、价格区间非常有利。因为，一旦房屋售价偏离了合理预期，人们会很自然地去选择租房，而不会将购房作为一种必然选择。

其实，每年租赁市场上的季节性因素都差不多。除了比较典型的毕业季需求高峰，另一个就是在每年春节过后的外来务工者返城期间。楼市新政实施以后，房屋买卖成交量明显减少，相对来说，租赁业务就上去了。

主要是在中低端房屋租赁市场上的供求关系上，似乎有点变化。这背后的原因，我认为主要有两个。首先，租赁需求，尤其是低端市场上的需求在这段时间有所增 加。这背后比较关键的因素，可能跟宏观调控有关。那就是一部分买家在目前情况下对购房持观望态度，其中有些人短期内可能就会考虑以租代买。其次，这与目前 租赁市场上的供给状况有关，出租房供给的结构，与上述租赁需求方面的上升并不能很好地匹配起来。而这与住房市场的自身规律有关。

实际上，住房市场存在一种“过滤机制”。通常来说，当一个家庭的收入水平及其对住房品质的要求提高时，就会考虑迁移到品质更高的住房。原来的住房则会由比 这个家庭收入水平低一些的家庭购买或承租下来。对于大部分需要改善住房的人来说，比较合理的方式是先买下比现有住房更好的房子，等安顿好了以后，再卖掉旧 房；或者在买房的同时，完成对原来那套面积较小、住房条件相对较差的房子的置换。但今年以来的宏观调控政策，使这种改善住房的方式较难实行，这就使得改善 性的住房需求受到抑制，市场上这种将房子由高到低层层释放出来的过滤效应就会减弱。最后集中作用到最低端的租房市场，就导致可腾出来的房源，包括其增长的 速度，明显减少了。

因此，尽管从总体看，近期租赁市场的总供给量是增加的，但具体到低端租赁市场上，供求关系明显改变，开始出现供不应求的状况。如此一来，租金上涨就不难理解了。