房产新政引发违约潮律师详解交易各方权利责任

房产新政引发违约潮律师详解交易各方权利责任
来源：法制日报关键字：新政;律师;首付款;房产经纪人;房子作者：陈东升2010-05-070256
和前几年股市最疯狂的时候很类似，最后扑进去的，很大一部分是最普通的投资者。这部分人本来余钱不多，承受楼市变化的能力很脆弱，新政一出台，虽然具体实施细则还未明朗，但明显已是无比焦灼，急于解约
法制日报记者陈东升法制日报通讯员严静朱燕
浙江图书馆二层，上百人拿着房产交易合同或者意向书，排队等待律师的解答。
针对房产新政下大量出现的房产政策问题，5月3日，浙江省杭州市司法局组织了一场题为《房产新政下，违约承担什么样的法律责任？》的法律讲座，同时还邀请了多位资深房产律师到场提供免费咨询。
《法制日报》记者在现场看到，讲座异常火暴，还没开场，走道里已经站满了人。由于人太多，主办方不得不临时加座，结果加座还是坐不下，只得临时征用旁边的会议室，安排律师在会议室接受咨询。
20多位资深律师全忙得连喝水的时间都没有，每位律师在接受咨询时，身边至少还有5人在等候。
来咨询的有70多岁的老人、40多岁的中年夫妻、背着名牌包、穿着考究的年轻男女……一家著名房产中介公司干脆组了个团，带着多位房产经纪人一起来咨询。
房产新政颁布以来，房产交易意向书、预约认购书、合同出现了大量的违约情况，是信守承诺继续交易，还是终断合同停止买卖？如果违约，将面临什么样的法律风险，守约方又如何维护自己的合法权益？买方、卖方、中介都面临着极大困惑。
新政一出，被认定为二套房，要多支出一大笔钱。房子买不起，首付款也拿不回来，怎么办？
俞大姐焦虑地盯着一个位律师，说得额头冒汗。
俞大姐，年过半百，杭州人，女儿在城西工作，一家三口住在50多平方米的老房子里。本想买个面积大点的房子改善一下住房条件，可惜市中心的房价太高，于是俞大姐考虑在余杭闲林一带买个大一点的，主要是方便女儿上班。
挑了将近一个月的时间，俞大姐终于在闲林挑了一套面积90多平方米、总价在100万元以内的房子。
新政之前，按俞大姐家原来的情况，属于低于杭州市常住人口人均住房面积29.6平方米的情况，再买房时视为首套，可享受8.5折优惠利率。俞大姐倾全家之力，发动亲戚，好不容易凑够了首付款，余下的按揭分30年还清。
4月14日，俞大姐支付了10万元的首付款。
新政一出，全家傻眼了，自家的情况被列为购买第二套住房，首付比例提高至5成，利率提高1.1倍。对于俞大姐家来说，这多出来的一大笔钱，是无论如何也拿不出了，这房子只能不买了。
卖家认定俞家违约，不愿退回10万元，并要求继续履行合同。
俞大姐急得几天几夜睡不好吃不下，房子买不起，首付款也拿不回来，怎么办？
买方卖方都想解约，可中介不愿意，扣住了房东的三证，房东拿不到三证，不肯退首付款———三方僵持
张先生，40多岁，家住杭州市滨江区，房子面积120平方米，三房两厅，夫妻俩、儿子、父母一家五口同住。
“我很想有一个书房，儿子大了也需要自己的空间，加上手头有点钱，就打算改善一下住房条件。”张先生说。
今年年初，张先生卖掉了老房子，持币看房。随后房价飞涨，眼看卖老房子所得的钱能买到的面积越来越小，张先生急了，加快了看房速度：“就怕再不买，不要说换大房子，连原来的面积都保不牢了。”
4月6日，张先生终于下单，签订合同买下之江公寓的一套房子，140平方米，总价200多万元。合同约定，首付4成，剩下部分办理公积金和商业组合贷款，约定违约金为40万元。签了合同后，张先生当即支付了86万元的首付款。
新政颁布之后，中介通知张先生，组合贷款很可能贷不出来。
张先生说，现在楼市前景不明，如果买不成，持币观望一段时间也不是坏事，于是和房东商量，要不解除合同？房东同意。
中介却不愿意了，扣住了房东的三证，要求张先生和房东各支付2万元中介费。
房东虽然同意解除合同，但是拿不到三证不肯退还首付款。
三方僵持。
工作半年咬牙买了首套房，因无法贷款要全付，买家拿不出也不愿支付违约金，卖家则不肯退还首付款
李先生，舟山人，20多岁，大学毕业后来杭州工作不到半年，经历了2009年年底到2010年年初的房价大涨。
“房价涨得太凶，很担心以后买不起房子。”小李说，眼看房子一天一个价，他咬咬牙，拿出全部积蓄，让父母资助大部分，开始看房。
2010年4月13日，他在富阳紫云山庄买了一套二手房，60多平方米，总价39万元，满5年无营业税。
这是他首次买房，合同约定，首付3成，其余按揭30年。
小李算了算，觉得自己可以承受，当即支付首付款10多万元。
新政一出，中介让小李提供在杭纳税1年以上的证明，小李拿不出，中介说贷款办不下来，要全额付款。
小李无法支付，也不愿支付违约金，而卖家也不肯退还首付款。
“这几乎是我和父母全部的积蓄啊。”小李说。
新政出台前为儿子疯抢一套婚房，如今这套房子有两本房产证，意味着以后要为二套房、三套房支付更多的费用
杨女士，40多岁，儿子18岁，在杭州市中心有一套50多平方米的房改房，一家三口住在这里。
“儿子大了，准备给他买套房子结婚用。”4月3日，杨女士签下合同，买了临平某知名品牌楼盘的一套135平方米的房子，一手房，当时均价近万。

“买房子的人多啊，都快挤死了，和抢一样，就怕买不到，签合同看都不看的。”杨女士形容当时买房的火暴场面。
开发商将135平方米的面积分开办理房产证，杨女士将拿到两本房产证，一本是80多平方米，一本是50多平方米，这样一来，她名下就有了3套房子。
“我从来没有买过商品房，也没有贷款记录，现在可好，首次购房的优惠没享受到，反而要为二套房、三套房支付更多的费用。”
杨女士更担心，万一政府要对第三套房征税怎么办？
中介频频遭遇“爆单”，付出了一定的劳动，能否给予补偿？
律师张震宇接待了近20位咨询者。他总结，新政前的最后一拨买房大军，主要是改善型购房者、第一次购房者，还有一部分属于老投资客。
这跟前几年股市最疯狂的时候很类似，最后扑进去的，很大一部分是最普通的投资者。这部分人本来余钱不多，承受楼市变化的能力很脆弱。所以新政一出台，虽然具体实施细则还未明朗，但明显已是无比焦灼，生怕因为这一次买房，影响自己一家未来若干年的生活，急于解约。
中介经纪人小刘最近很头痛。“我手头至少有两个爆单(指签好合同后不履行)。”小刘说，不仅他，公司里其他经纪人每人手头上至少都有两个以上的爆单。买家和卖家谈不拢，全部找到中介，要求退款或者要求退三证。
“我想代表房产经纪人问问，如果因为新政的原因爆单了，对于中介有没有补偿，毕竟我们也为此付出了劳动。”小刘问律师。
律师详解：合同有约定的，按照合同约定；合同没有约定的，要看具体情况
首付提高、利息增加、贷不出款，是房产新政出台后卡在合同履行过程中的3个最根本的问题。
“合同有约定的，按照合同约定。”张震宇说，这是基本原则，即合同中若约定过，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。
合同没有约定的，要看具体情况。律师详细解析了4种情况：
问题一，因国家政策原因，首付款增加、利率提高，可以解除合同吗？
律师说，一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。
问题二，因国家政策原因无法贷款而解除合同，是否需要支付违约金？
律师举例说，比如“外地人、三套房”等，属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，买卖双方任何一方都可以提出解除合同，无需支付违约金。但如果因为买房资信等个人问题无法贷款，买方应当承担违约责任。
问题三，中介的利益如何保障？
律师认为，由于新政原因导致买卖合同解除，中介无权扣押双方的款项和三证。但由于中介已经促成双方签约，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定报酬亦属合理，可根据中介已经完成的居间行为，由买卖双方支付一定款项，即做到什么程度，给多少钱。
问题四，合同中明确指定的银行贷不出款怎么办？
律师认为，合同中已约定了指定银行，如果因政策原因，导致买方在指定银行贷不了款，如果其他银行能够办理，买方也不可主张解除合同。
法制日报杭州5月6日电