商品房合同与面积差价款纠纷案例

　　天津市建苑房地产开发有限公司与陈xx商品房面积差价款纠纷以及陈xx与天津市建苑房地产开发有限公司更换居室上水管材纠纷反诉案

　　【审理法院】【颁发文号】【审结日期】

　　天津市河北区人民法院民事判决书

　　(2004)北民初字第2974号

　　原告(反诉被告)天津市建苑房地产开发有限公司(以下简称建苑公司)，住所天津市开发区X区X楼X宅。

　　法定代表人杨XX，公司董事长(未出庭)。

　　委托代理人赵X(系特别授权)，公司职员。

　　委托代理人郝XX(系特别授权)，公司法律顾问。

　　被告(反诉原告)陈xx，男，19XX年3月22日出生，汉族，天津市XX供电分公司职工，经常居住河北区XXXX1号楼X门X号(未出庭)。

　　委托代理人潘XX(系特别授权)，四方律师事务所律师。

　　原告建苑公司与被告陈xx商品房面积差价款纠纷(本诉)一案以及被告陈xx与原告建苑公司更换居室上水管材纠纷(反诉)一案，本院受理后将两案合并，依法由代理审判员张学东独任审判，公开开庭进行了审理。原告建苑公司法定代表人杨洪斌的委托代理人赵瑗、郝纯源，被告陈xx的委托代理人潘海涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告建苑公司诉称，2000年10月30日，被告购买原告开发建设的河北区革新道X商品住宅一套(以下简称讼争房)，当时合同记载讼争房销售建筑面积为85.54㎡，后产权证记载为87.58㎡，按合同约定，被告应向原告补交面积差价款4293元。经催索，被告拒绝补交。原告诉讼请求如下：一、被告向原告补交面积差价款4293元，并按合同第六条的约定支付原告利息损失51元及违约金3456元;二、案件受理费由被告承担。

　　原告提交的证据目录及其想要证明的内容：

　　一、原、被告签定的《天津市商品房买卖合同》一份(证实双方系商品房买卖合同关系);

　　二、房屋设计说明书一张(证实目前讼争房上水采用的热镀锌钢管符合原设计规范，原告至今未做任何变更);

　　三、合同附件一张(证实原告发现附件四中存在“上下水管道：PEX及PVC管材”字样的文字印刷错误后，合同中未再有过此印刷字样);

　　四、2002年价格信息一份(证实PE-X管材因有味道，目前国外已不允许用做给水管，一般用作地板采暖、下水管);

　　五、天津市建筑设计院(四所)的证明书两张(证实原告在通达新苑的建设施工完全符合天津市设计规范，另证实该处一期工程标准生活给水管只做到水表前为止，表后由住户负责及PE-X管材不适于用做给水的立管和干管，但可用于给水支管);

　　六、业主入住验收登记表一份(证实被告等业主在验收房屋时对上水为热镀锌钢管无异议);

　　七、房屋产权证一份(证实产权证记载的面积比合同记载的面积有所增加，被告应补交差价款);

　　八、催交欠款通知书及挂号函件收据各一张(证实原告2004年2月9日通过挂号函件向被告催收面积差价款);

　　九、供水、取暖管材物理使用性能比较表(证实PE-X管材不适用于给水管，但适用于地面采暖用);

　　十、天津市市政工程主要材料2000年12月市场造价信息一份(证实热镀锌钢管并非比PE-X成本便宜);

　　十一、天津市建委建材(2001)716号文件(证实通达新苑的工程项目系2001年10月1日前，热镀锌钢管未列入该文件规定的淘汰产品之中);

　　十二、天津市新建住宅商品房准许使用证一张(证实通达新苑工程已通过主管部门天津市建委的验收，完全具备使用条件)。

　　被告陈xx辩称，被告对双方约定的面积差异处理的客观事实无异议。但被告认为，双方虽有合同约定，可是原告在签约时未能明确告知被告以下事实：本楼的一楼底商用户不走楼道，不应分摊公摊面积。原告实际是按底商用户分摊部分公摊面积后计算的房款，以原告的专业性优势地位而言，其侵犯了被告的知情权，故该差价损失应由原告自行承担。另被告认为原告未按合同附件四约定的“上下水管道：PEX及PVC管材”履行，属于违约，应依法采取补救措施，现被告反诉请求如下：一、原告应将被告家中上水管更换为PE-X(交联聚乙烯)管材;二、反诉案件受理费由原告承担。

　　被告提交的证据目录及其想要证明的内容：

　　一、津建质检字(2004G)第048号检测报告一份(证实通达新苑1号楼、2号楼的自来水上水管道外壁不是交联聚乙烯(PE-X)管材);

　　二、讼争房买卖合同原面积与产权处核准面积对比说明一张(证实原告向被告在内的众多业主下发过此类文件);

　　三、天津建材信息一张(证实冷、热镀锌钢管均系落后且应淘汰的产品，不得用作给水管);

　　四、天津市建委建材(2001)716号文件一份(同原告证据十一，证实本市建委已明确指出热镀锌钢管在住宅建设中属于落后且应淘汰的产品);

　　五、建设部建住房(1999)295号文件一份(证实自2000年6月1日起，建设部明令在城镇新建住宅中禁止使用冷镀锌管用于室内给水管道，并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管，推广(PE-X)管等新型建材，有条件的地方也可推广应用铜管);

　　六、原、被告签定的《天津市商品房买卖合同》附件四一张(证实双方签定的合同中明确标明上水为PE-X)。

　　针对被告的反诉，原告建苑公司辩称，原告认为，一、被告的反诉请求与原告的诉讼请求非属同一诉讼标的;二、被告在验收房屋时已明确对热镀锌钢管无异议，现其反诉请求已超过诉讼时效;三、原设计图纸迄今为止均标明的是上水采用热镀锌钢管而非PE-X管材，通达新苑的部分业主(包含被告)的购房合同附件四中所有的“上下水管道：PEX及PVC管材”字样属于原告文字印刷错误，并非合同违约。综上，原告答辩请求如下：请求贵院依法驳回被告的反诉请求。

　　经审理查明，双方无争议的事实如下：

　　一、原、被告系商品房买卖关系。2000年10月30日，原、被告签定了《天津市商品房买卖合同》(以下简称合同)，被告(为乙方)购买了原告(为甲方)开发建设的河北区革新道4号通达新苑1号楼2门202号商品住宅一套(即讼争房)。该房销售建筑面积 85.54㎡。其中，双方在合同第六条[乙方逾期付款的处理]中约定：“如乙方未按本合同第四条约定日期付款，逾期在10日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息。利息自合同约定之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第一种约定追究乙方的违约责任：合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之二向甲方支付违约金”。第七条[商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理]则约定：“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据，商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%(包括±3%)的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，合同继续履行，按合同成交价多退少补”。

　　二、2001年下半年，天津市建委向原告核发了《天津市新建住宅商品房准许使用证》。2001年10月25日，被告自原告处办理了入住手续。 2003年5月29日，讼争房经河北区房地产管理局核发产权证(目前载于原告名下)，建筑面积为87.58㎡。2004年2月9日，原告根据合同约定，向被告发出挂号信函，要求被告补交面积差价款4293元，被告对该面积差价无异议，但以当初原告在签定合同时未告知其面积差异的详情而侵犯其知情权，该差价损失应由原告承担为由予以拒绝。

　　三、双方在合同附件四中，围绕上水管材一节，约定“上下水管道：PEX及PVC管材”。目前被告家中上水管材为热镀锌钢管，非PE-X管材。诉讼期间，2004年8月11日，四方律师事务所委托天津市建筑工程质量检测中心及天津市质量监督检验站第二十四站对通达新苑1号楼、2号楼的自来水上水管道外壁材质做了检验，检测结论：通达新苑1号楼、2号楼的自来水上水管道外壁不是交联聚乙烯(PE-X)管材。

　　双方有争议的事实(焦点)如下：

　　一、原告收取面积差价款是否合理，其是否负有向被告的解释义务?原告举出己方证据一、七、八，认为按合同约定，被告就应补交差价款。被告对此证据无异议，但举出己方证据二，认为原告未尽充分的解释义务，损失应自负。原告认为，被告举出的证据二仅是一张说明而已，因无己方盖章，不属己方的法人行为，不具有任何法律效力。况且己方对产权证确认的内容也无权解释，故己方不承担任何解释义务，被告有疑问只能向房屋主管部门质询。

　　二、原告主张的逾期利息及违约金是否存在合理依据?原告举出己方证据一，认为己方是按面积售房，面积差价款也属于房款范围，故按合同第六条[乙方逾期付款的处理]规定，被告应支付逾期利息及违约金。被告认为，双方未在合同第七条约定面积差价款的利息及违约金问题，况且该第六条指向的是全部房款而非差价款，与面积差异问题无关，故面积差价款一节不能适用此条款解决。

　　三、被告能否针对原告的诉讼请求主张先履行抗辩权?被告举出己方证据一，认为原告未按合同约定采用PE-X，属于违约在先，己方在补交面积差价款前，有权行使先履行抗辩权即原告先更换上水管材。原告认为，被告提及的上述问题与己方的诉讼请求属于不同性质的两个问题，根本不存在所谓“先后履行”一说，即使涉及履行问题也应该同时履行，何况己方并未违约，也谈不上同时履行一说(具体理由见焦点六)。

　　四、被告反诉请求是否与原告诉讼请求属于同一诉讼标的，能否合并审理?原告认为，被告的反诉与本案非属同一诉讼标的，不应合并审理。被告认为，二者均属于商品房买卖法律关系，且存在原告先履行一说，应合并审理。

　　五、被告的反诉请求即实体权利是否超过诉讼时效?原告举出己方证据六，认为被告在验收讼争房时已明确知晓上水管材为热镀锌钢管而非PE-X这种塑料管材，并已签字验收入住，现在提出诉讼请求已超过诉讼时效，不应支持。被告对原告的证据六无异议，但举出己方证据一，认为该验收单并不代表被告发现且认可热镀锌钢管，因该项涉及的专业性极强，被告作为一个普通买受人，不可能立即发现自身的权利受到侵犯，直至2004年8月间的检测结果出来后方才知晓，故未超过诉讼时效。

　　六、围绕PE-X一节，本案是否系原告所述的文字印刷错误而非被告主张的原告合同违约?原告举出己方证据二、三、四、五、九、十、十一、十二，认为己方完全按照设计单位的设计图纸施工，且经过有关部门验收，包括热镀锌钢管在内的各项设施均符合天津市设计规范，完全可以证明上水按设计规范应该且事实上一直就是热镀锌钢管，己方系文字印刷错误才印成“上下水管道：PEX及PVC管材”，而被告举出的检测报告纯属多此一举。被告举出己方证据三、四、五及反引用原告的证据十一，认为热镀锌钢管属于国家明令禁止采用的产品，又认为既然合同载明“上下水管道：PEX及PVC管材”，原告却未及时行使撤销权，说明原告一直未将此视为文字印刷错误。

　　七、围绕着“室内给水管道”中的“管道”概念，此处是否包括户内水表之前的部分管材?原告举出己方证据四、五、九、十、十一，认为PE-X管材按建设部文件及应用实践情况来看，应仅适用于室内给水支管，具体到被告室内应理解为水表之后的管材即支管部分而非水表之前的干管、立管部分。被告认为，建设部的文件并无水表前后之分，应理解为适用于室内所有的给水管道。

　　本院判决的理由如下：

　　本案的焦点即上述几个争议的事实。

　　关于焦点一，本院认为，因上述原告的证据一即合同，双方均未持有异议。本院应认定合同真实有效，在原告无先合同履行义务的情形下，本着公平及诚实信用原则，原告有权按合同第七条的约定向被告收取讼争房面积差价款。关于被告上述所谓知情权一说，过分地加重了原告的责任，亦缺乏法律依据，故对被告的观点，本院不予支持。

　　关于焦点二，本院认为，基于合同的真实有效，双方虽于第七条中未约定利息损失及违约金，但考虑该款的性质仍属于房款范围，且经原告催告，被告仍拒绝给付，本着公平原则，本院应考虑由被告承担逾期付款的违约责任一节，即被告应依法向原告支付逾期付款违约金。至于原告提出的利息一节，因本院已在逾期付款违约金中予以考虑，故不再重复适用。关于原告主张的按讼争房全部价款计算利息及违约金的观点，因有失公平，本院不予支持，只在差价款4293元的基础上计算逾期付款违约金即可。值得指出的是，原告该项主张仍应以原告无先合同履行义务为前提。

　　关于焦点三，本院认为，关于被告主张的先履行抗辩权一节，因原告对被告的证据一无异议，应认定该证据真实有效，故从程序而言，原则上被告凭此证据可以提出抗辩，但应凭借反诉程序加以对抗，否则无法对抗原告的诉讼请求。同时，本着公平原则，本院已切实地保障了被告该种程序救济权即依法受理了被告的反诉。而从实体来看，该权利能否对抗原告的诉讼请求则属于本院以下重点论述的内容。

　　关于焦点四，本院认为，就原、被告两种诉讼请求的内容来看，二者均属于商品房买卖法律关系即同一诉讼标的中的权利义务事项，而且彼此之间互有牵连性，本院既已受理被告的反诉，即应合并审理。

　　关于焦点五，本院认为，被告反诉请求能否成立的重点即在于被告在验收讼争房时是否知道或应当知道“上水非PE-X”。就原告的证据六及被告的证据一而言，均属真实有效，只是针对双方观点分歧的证明力各异。通过比较上述证据的证明力，可以发现，双方争议的并非上水管道质量而是上水管道选材一节，且不论热镀锌钢管与PE-X管材的物理特性及外观的明显差异，单以PE-X的名称而言，本着基本的日常生活经验、常识，被告在验收讼争房时即应发现上水管材存在的问题并提出质疑，但此后直至2004年8月间，此期间被告未提出任何异议且主张相应的权利，故应认定上述证据六的证明力大于证据一，即足以认定被告反诉请求业已超过诉讼时效。

　　关于焦点六，本院认为，虽以原告自身的专业优势而言，合同附件四中“上下水管道：PEX及PVC管材”的记载尚不能构成原告行使撤销权的法定事由，但鉴于被告的反诉请求已超过诉讼时效，故对双方上述证据的证明力及原告所谓“文字印刷错误”一说，本院已无必要置议。

　　关于焦点七，本院认为，此焦点亦因上述诉讼时效一节而不予置议。

　　概括以上内容，本院认为，因被告的反诉请求业已超过诉讼时效，故本院对其持有的先履行抗辩权事由及主张不予支持。鉴于此，对原告的诉讼请求，本院应予大部分支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第 六十一条、第一百五十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：

　　一、被告陈xx给付原告建苑公司讼争房面积差价款4293元，并自2004年3月1日起按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准向原告支付逾期付款违约金;

　　二、驳回被告的反诉请求。

　　案件受理费322元，由被告承担。反诉案件受理费250元，亦由被告承担。

　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

　　代理审判员 张学东

　　二00四年九月十六日

　　书 记 员 张 莹

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