商品房预售合同与实际面积不符的纠纷案例

　　申请再审人(一审被告、二审上诉人)：白xx，男，汉族，石河子市邮政局职工，住石河子市。

　　申请再审人(一审被告、二审上诉人)：谭xx，女，汉族，沙湾县石河子老街宝方有限责任公司经理，住石河子市。

　　委托代理人：陈xx，新疆江某律师事务所律师。

　　被申请人(一审原告、二审被上诉人)：张xx，男，汉族，无业，住石河子市。

　　委托代理人：张某序(张xx之父)，男，汉族，原系石河子市某机电公司工人，住址同上。

　　委托代理人：徐xx，男，汉族，新疆某科技有限公司职员，住新疆玛纳斯县。

　　申请再审人白xx、谭xx与被申请人张xx商品房预售合同纠纷一案，前由石河子市人民法院作出(2000)石民初字第1369号民事判决。宣判后，张xx不服向兵团农八师中级人民法院提出上诉。该院作出(2000)兵八中法民终字第336号民事判决，驳回上诉，维持原判。张xx仍不服，向该院提出再审申请，该院作出(2001)兵八中法民监字第77号驳回再审申请通知书。后张xx申请执行，执行时双方出现争议，经农八师中级人民法院院长提交审判委员会讨论认为，该案判决结果不明确，导致无法执行，故作出(2004)兵八民监字第3号民事裁定再审本案。该院再审后作出(2004)兵八民再字第05号民事裁定，撤销(2000)石民初字第1369号和(2000)兵八中法民终字第336号民事判决，发回重审。石河子市人民法院重审后作出(2004)石民初字第 1403号民事判决，白xx、谭xx不服，向农八师中级人民法院提出上诉。该院以原判违反法定程序为由，作出(2004)兵八民一终字第882号民事裁定，撤销原判，发回重审。石河子市人民法院重审后作出(2005)石民初字第0506号民事判决，白xx、谭xx不服，向农八师中级人民法院提出上诉。该院作出(2005)兵八民一终字第399号民事判决，驳回上诉，维持原判。白xx、谭xx不服申请再审。农八师中级人民法院作出(2005)兵八民监字第 176号驳回再审申请通知书。白xx、谭xx仍不服向本院申请再审。本院经审查认为，再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(二)项规定的再审立案条件，于2006年9月20日，以(2006)新兵民监字第0042号民事裁定提审本案。本院依法组成由审判监督庭审判员曹岚担任审判长，审判员穆开然姆?克然木、代理审判员刘霞参加的合议庭公开开庭审理了本案。书记员杨正远担任法庭记录。申请再审人谭xx及白xx、谭xx的委托代理人陈xx，被申请人张xx委托代理人张某序、徐xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　石河子市人民法院(2005)石民初字第 0506号民事判决一审查明：1999年4月5日，原告张xx与被告原宏源公司签订《集资房登记卡》，约定：原告购原宏源公司所建老街综合楼从西头计第八间门面房一套，建筑面积49.5平方米，每平方米售价4600元;交清197 010元之后，不再收取任何费用;原告自己办理房产证，被告出具手续;1999年12月30日交付给原告使用。原告于同年4与5日、12月30日共支付被告购房款197 010元。房屋竣工后，原告分别在同年12月30日、2000年1月3日就交付房屋问题进行商谈，原告坚持要半地下室门面房，被告坚持给一层门面房，致使房屋交付工作一直没有完成。2000年4月26日，张xx向本院提起诉讼，要求原宏源公司交付半地下室门面房一间。经本院审查确认，半地下室门面每平方米 6400元。与张xx所交购房款及面积不相符，而一层门面房每平方米4600元，与张xx所购房屋面积和价款相符，遂以(2000)石民初字第1370号民事判决书，判决原宏源公司将综合住宅楼从西头计第八间一层门面房一套交付给原告。张xx不服提起上诉，农八师中级人民法院维持原判。判决生效后，在执行中，张xx认为其所购房屋是综合住宅楼(东西走向)从西头计第八间，而原宏源公司认为是从整栋楼的西头南端计第八间，为此产生歧义，致使本案无法执行。农八师中级人民法院对此案提起再审，并裁定发回本院重审。庭审中，双方对争议的“从西头计第八间”如何计算提供了下列证据：

　　(1)双方共同提供综合楼平面图，该图反映综合楼是东西走向，南侧楼在主楼的西端，呈南北走向。

　　(2)原告提供贾某生与被告签订的集资购房卡，卡上写明“合格西一楼第三间”，证明南侧楼与主楼的编号和约定不同。

　　(3)原告提供艾买江与被告签订的购房合同，合同写明“贰楼南侧三号房，同样证明南侧楼与主楼的编号和约定不同。

　　被告谭xx对原告提供的上述两份证据的真实性无异议，但认为应根据图纸上标注的房号确定原告购房房间。

　　(4)被告谭xx提供石河子大学勘测设计研究院证明，

　　内称“我院于1999年2月设计的石河子老街兼厂综合楼号1-38轴……”证明南侧楼与主楼是一栋楼，从西头计第八间应包括南侧楼。

　　(5)被告谭xx提供沙湾县石河子老街房地产管理所出具的证明，证明二原告购买的房屋面积是49.5平方，而原告认为应给他的房子是50.26平方，两房间的面积不一样，及该综合楼开发商售房平面图编号登记归档，并复印该图提供法院作为证明。

　　(6)被告谭xx提供2004年3月20日原宏源公司委托书，主要内容为石河子老街宏源有限责任公司已注销，以后发生的债权债务由谭xx承担。以此证明与白xx无关。

　　原告张xx对被告谭xx提供的证据不予认可，认为不真实，带有房屋编号的图纸是后加上的。

　　另查明：石河子老街宏源有限责任公司成立于1995年，2004年4月被工商部门注销，该公司的股东为白xx与谭xx。

　　一审法院认为：原告与被告签订的《集资房登记卡》，是双方真实意思表示，应确认合法有效。双方均应按约履行各自的义务。虽然双方在协议中未明确约定原告所购房是一层门面房还是半地下室门面房，但从被告所售房屋价格及面积可以反映原告所购房屋应是一层门面房。现双方又为如何计数第八间门面房产生歧义，根据原告与被告所签《集资房登记卡》上直接标注“从西头数第八间”，且被告已售给他人房屋属南侧楼的已注明南侧楼，而原告的购房卡上未作此说明，故从字面意义理解，应确认原告所购房屋应从综合住宅楼(东西走向)的西头数第八间一层门面房，并不是从整栋楼的西头南端数第八间一层门面房。现因原告所购房屋已被被告出售，无法交付，且原告也不同意接受从整栋楼的西头南端数第八间一层门面房，对此，双方对合同无法履行均有过错，应各自承担相应的责任。对原告要求被告返还购房款及赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持，利息损失应参照同期的贷款利率计算。被告谭xx提供的2004年3月20日原宏源公司委托书，以此证明本案的债权债务与白xx无关。因该委托书的约定只对两被告内部产生约束力，对外原宏源公司注销后的债权债务仍应由作为股东的两被告承担，谭xx的辩解理由不能成立。谭xx提供的沙湾县石河子老街房地产管理所出具的证明不足以证明其要证明的事实，故不予认定。据此，判决：一、被告白xx、谭xx返还原告张xx购房款197 010元;二、被告白xx、谭xx赔偿原告张xx利息损失57625.43元(197 010元×4.875‰×60个月，1999年4月5日至2005年4月5日)。以上合计254 635.43元，被告于本判决生效后三日内给付原告。一审案件诉讼费2750元(原告已付)，原告负担1750元，被告负担1000元;二审案件诉讼费 2750元(原告已付)，由原告负担。案件执行费3850元(原告已付)，由被告负担。被告负担计4850元，与前款同期给付原告。

　　一审判决后，谭xx、白xx不服，提出上诉。其上诉理由是：1、我方出售给张xx的房屋应从整栋楼的西头南端数第八间，在双方对房屋位置约定产生歧义时，应参照房屋行政管理部门及规划部门的确认来认定，判决才符合法理和常理。2、南侧楼是给拆迁户提供的房屋，在李明善等人的合同上注明南侧楼只是为了将拆迁户和其他房产区别开来。原审认定事实不清，判决错误，请求二审撤销原判，改判将从整栋楼的西头南端数第八间房屋交付张xx及承担相应的诉讼费。张xx辫称：合同约定所购房屋是综合住宅楼(东西走向)从西头数第八间，未注明从南头数，现房屋已被出售，我方要求退还房款和利息损失符合法律规定。原判正确，应予维持。

　　农八师中级人民法院(2005)兵八民一终字第400号民事判决二审查明的事实除与一审查明事实相同外，另查明：1999年 4月，李明善与原宏源公司签订的购房合同，写明给李明善补偿一层门面南面第三间。再查明：张xx提供该栋楼房的图纸三张，白xx、谭xx与张xx均认可当时签订《集资房登记卡》时只有该图纸，没有其他资料，该栋楼房还未破土动工。还查明：白xx、谭xx提供2005年3月30日沙湾县石河子老街房地产管理所出具的老街龙业市场正负零以上为一层门面的编号图一张，该编号图是从整栋楼的西头南端开始编第一号。

　　二审法院认为：双方签订的《集资房登记卡》系双方真实意思表示，应确认合法有效。原宏源公司已售给艾买江、李明善等人的房屋，属于南侧楼的已注明南侧楼，而被上诉人张xx的《集资房登记卡》上并没有注明是否包括南侧楼，从其约定的“从西头计第八间”的字面意义理解，也应认定张xx所购房屋是从综合住宅楼(东西走向)的西头数第八间一层门面房。现因该房屋已被出售，张xx不同意接受从整栋楼西头南端数第八间一层门面房，双方签订的合同已不能实际履行，应予解除。造成合同产生歧义双方均有过错。原审认定事实清楚，判决白xx、谭xx返还张xx购房款和赔偿利息损失正确，应予维持。白xx、谭xx虽提供沙湾县石河子老街房地产管理所出具该栋楼房的编号图，但从双方认可签订购房合同时的图纸，没有其它资料的事实看，不能认定双方签订合同时房屋就有编号，也不能确认该编号图中的第八号房屋就是合同约定的从西头计第八间房，故对该楼房编号图不予认定，白xx、谭xx的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回上诉，维持原判。

　　白xx、谭xx不服二审判决，向二审法院提出再审申请。农八师中级人民法院经审查，于2005年8月5日驳回白xx、谭xx再审申请。

　　白xx、谭xx不服农八师中级人民法院二审判决及驳回再审申请通知，向本院申请再审，其主要理由是：(1)本案程序违法。原审原告张xx在原一审诉请是要求判令交付房屋，二审法院发回重审后张xx变更诉讼请求，要求返还购房款及赔偿利息损失，超出了本诉审理范围。且二审法院对本案提起再审属程序违法。(2)我方在原审提供了1999年2月石河子大学设计院勘测设计的标注房屋编号、购房户姓名的图纸和该大学研究院出具的证明以及沙湾县房管所出具的该栋楼房编号的证明，均可以证明该栋楼为一个整体，购房户是根据标注房屋编号的图纸签订集资购房合同，且图纸与房管所档案图纸一致。以上是人民政府的职能部门出具的证明，而原审法院均不予采信错误。故张xx所购房屋应从整栋楼的西头南端数第八间，而不是从综合住宅楼(东西走向)的西头数第八间房。(3)我方完全可以履行给付房屋义务，根本无须解除合同。房号第八的房产权证已办在我方名下，应判令交付该门面房，且双方签订的《集资房登记卡》约定退房时不计利息，办理退款收取5%的滞纳金，而原审判决我方返还张xx购房款及按贷款利息计息共计254 635.43元不当。综上，原审判决程序违法，认定事实错误，实体处理不当，恳请依法撤销原判，作出公判。

　　张xx答辩称：1、原审判决程序合法。原审判决白xx、谭xx将综合住宅楼从西头计第八间交付给我，但执行中房屋已被出售，无法交付。二审法院对本案提起再审，后撤销原判，发回重审，我是在一审重审时变更诉讼请求，要求返还房款及赔偿利息损失符合法律规定。(2)石河子大学设计院勘测设计的标注房屋编号和购房户姓名的图纸，不是双方签订集资购房合同时依据的图纸，我方认可的是没有房屋编号的原始图纸。且我方作为购房户，因无现房，对房屋的具体状况，无法得知，处在被动地位，如像白xx、谭xx所称签订《集资房登记卡》时已有房屋编号图纸，即应在合同中注明，否则，过错责任仍在白xx、谭xx。石河子大学设计研究院的证明，也只能证明当时设计该楼的结构情况。至于沙湾县房管所出具的证明，无非是说明房产档案及房屋编号情况，况且，双方签订购房合同后，白xx、谭xx有足够的时间对房屋进行编号，故白xx、谭xx提供的证据均不能证明所购房屋是从整栋楼的西头南端数第八间，而应按双方约定的从综合住宅楼(东西走向)的西头数第八间。(3)在此纠纷中我无任何过错，过错方在白xx、谭xx，在房屋无法交付的情况下，原审判决返还房款及按贷款利息计息并无不当。请求依法驳回白xx、谭xx再审申请，尽快返还房款，以保护我的合法权益，结束长达八年的诉讼之争。

　　本院再审查明的事实与一、二审法院查明的事实相同。

　　再审期间，双方当事人均未提供新的证据。

　　本案争议焦点是：1、原判程序是否违法?2、张xx所购一层门面房是从综合住宅楼(东西走向)的西头数第八间，还是从整栋楼的西头南端数第八间?3、白xx、谭xx是否应返还张xx购房款及赔偿利息损失?

　　本院经审理认为：

　　一、2000年7月16日石河子市人民法院作出(2000)石民初字第1370号民事判决，判决白xx、谭xx将综合住宅楼从西头计第八间一层门面房交付给张xx。二审法院维持原判后，张xx申请执行，但执行时房屋已被出售，张xx遂变更诉讼请求，要求白xx、谭xx返还购房款及赔偿利息损失，该诉请针对的是同一事实不同的请求，而不是两个独立的诉。而且，张xx是在二审再审后撤销原判，发回重审时变更诉讼请求的。我国《民事诉讼法》第五十二条规定： “原告可以放弃或者变更诉讼请求。”并且，本案经农八师中级人民法院院长提交审判委员会讨论认为，原判结果不明，导致无法执行，决定再审此案的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款的规定，各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。因此，农八师中级人民法院对本案启动再审程序并未违反法律规定。故白xx、谭xx主张张xx变更诉请超出本诉范围，原审程序违法的申诉理由无法律依据，其理由不能成立。

　　二、《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买售人应当订立书面商品房买卖合同。以便约定双方的权利和义务及标的物的位置、面积等。本案中，由于出卖人白xx、谭xx与买售人张xx未签订书面房屋买卖合同，只是由出卖人填写了《集资房登记卡》，在卡中对房间位置约定是“从西头计第八间”，但是从综合住宅楼(东西走向)的西头计第八间，还是从整栋楼的西头南端数第八间约定不明，导致双方产生歧义。本案二审庭审中双方认可签订《集资房登记卡》时，依据的是张xx提供的该栋楼房平面图，图纸无编号，此外，没有其它资料。白xx、谭xx提供的有房屋编号的图纸可以认定是双方签订合同后出现的，故对该证据不予认定。而且，白xx、谭xx是房屋买卖纠纷中的出卖人，《集资房登记卡》是出卖人针对不特定的众多购房户提供，其往往处于优势地位，而买售人在没有现房的情况下，也只能依据图纸和出卖人的说明理解购房的具体位置。从双方认可的平面图，可以反映该综合住宅楼是东西走向，南侧楼在综合住宅楼的西端，呈南北走向。且白xx、谭xx与买受人艾买江签订购房合同，写明“贰楼南侧三号楼”;与买受人李明善签订购房合同，写明一层(南面第三间);与买受人贾某生签订集资购房卡上，写明“合格西一楼第三间。以上证明白xx、谭xx与其他购房户签订购房合同时，属南侧楼的在购房卡上直接注明是南侧楼，而张xx的《集资房登记卡》上并没有注明南侧楼。根据《中华人民共和国合同法》(下称《合同法》)第六十一条规定“合同生效后，当事人就……履行地点等内容没有约定或者约定不明……不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。” 因此，无论“从西头计第八间”字面意义理解，还是法律规定的交易习惯，都应确认张xx所购房屋是从综合住宅楼(东西走向)的西头数第八间。

　　三、2000年9月21日，农八师中级人民法院作出终审判决，2001年7月8日，张xx请求执行，因判决交付的房屋已被出售，遂提出变更诉讼请求，要求返还房款及赔偿利息损失。期间已有近1年的时间。根据《合同法》第九十四条第(四)项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买售人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持”。据此，张xx是在无法取得所购房屋，合同目的无法实现的情况下依法变更诉讼请求，其请求符合法律规定。原审判决白xx、谭xx返还张xx购房款及赔偿利息损失正确，本院予以支持。白xx、谭xx主张不应返还房款及赔偿利息损失的理由与法不符，不予支持。

　　综上，本院认为：原审程序合法，认定事实清楚，处理正确，本院应予维持。白xx、谭xx申请再审的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回申诉，维持原判。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 曹 岚

　　审 判 员 穆开然姆·克然木

　　代理审判员 刘 霞

　　二00七年七月二十三日

　　书 记 员 杨 正 远