房地产开发公司应高度重视《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷

2005年6月22日最高人民法院对社会公布了法释[2005]5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律法律问题的解释》，该司法解释从今年8月1日起正式实施。最高人民法院对审判工件中如何具体适用法律问题拥有解释权，其对法律的解释称之为司法解释，各级人民法院审理案件时可以直接引用。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》这一司法解释不仅是法院审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件的依据，而且对房地产开发公司土地取得、经营决策、纠纷调处等有重要指导意义。房地产开发公司要高度重视这一司法解释所带来的影响，以防范法律风险。
一、司法解释颁发的现实意义
1、司法解释解决了人民法院在审理此类纠纷时适用法律的难题
《中华人民共和国城市房地产管理法》实施后，政府随之出台了不少行政法规和政策性规定，房地产开发经营行为也较以往有了很大改观，但伴随着我国市场经济结构的调整加快和土地制度改革的深化，我国现行的不动产立法已不能完全适应房地产市场的快速发展，再加上房地产市场机制不健全，国有土地使用权的法律不完善，房地产市场的开发、交易行为很不规范。涉及国有土地使用权的新问题、新情况层出不穷，而立法又相对滞后。最高人民法院制订的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称司法解释）弥补了立法滞后、立法过于原则的不足，为人民法院正确、及时处理房地产纠纷案件，维护房地产市场秩序，公平保护当事人合法权益提供了统一的法律尺度。
2、司法解释对房地产开发公司经营活动有着十分重要的指导意义。
司法解释为人民法院正确、及时处理房地产纠纷案件，维护房地产市场秩序，公平保护当事人合法权益提供了统一的法律尺度。不轻易确认合同无效的原则，即鼓励交易原则贯穿于整个司法解释。开发区管委会出让土地的效力问题、划拨土地转让问题、房地产开发公司之间、房地产开发公司与其他公司所订立的隐藏真实意思的合同，如名为合作开发合同，实为土地转让、借贷、租赁合同的认定对房地产开发公司经营决策有着十分重要的指导意义。
二、司法解释的适用范围
1、司法解释调整的范围只限于涉及国有土地使用权的合同纠纷案件，不包括集体所有土地
司法解释明确规定：“根据中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律的问题，制定本解释”。因此司法解释调整的范围只限于涉及国有土地使用权的合同纠纷案件，不包括集体所有土地。
我国目前土地使用权也可分国有土地使用权和集体土地使用权两类。根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，由此决定房地产开发所需要的土地仅限于国有土地，而非集体土地；城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。《土地管理法》也明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
2、司法解释调整的国有土地范围为国有建设用地，不包括国有农用地。
按照《土地管理法》确立的土地用途管制制度和基本农田保护制度，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。在国有土地上，对于按照土地利用总体规划划入基本农田保护区的农用地要严格管理，因房地产开发建设需要使用国有建设用地的，可通过出让或者划拨的方式取得；涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。因此，司法解释调整的国有土地范围为国有建设用地，不包括国有农用地。

三、司法解释的主要内容
1、关于土地使用权出让合同纠纷的处理
司法解释第一条至第六条是关于土地使用权出让合同纠纷的法律适用问题。司法解释第一条对土地使用权出让合同的性质及内涵作了明确界定：“土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议”。同时司法解释明确规定了土地使用权出让合同纠纷属于民事审判范畴，适用《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律，规定了出让主体只能是市、县人民政府土地管理部门。其他政府部门，如开发区管理委员会、乡镇政府不能作为土地使用权出让合同的出让方。该部分司法解释还对土地使用权出让合同的解除、出让金的调整、土地用途变更等纠纷作了明确规定。
2、关于土地使用权转让合同纠纷的处理
司法解释第七条至第十三条对土地使用权转让合同纠纷的法律适用作出了明确规定。司法解释第七条对土地使用权转让合同的性质及内涵作了明确界定：“土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”。司法解释明确规定未办理土地使用权变更登记的土地使用权转让合同应确认有效，同时司法解释对一地多卖合同、未取得土地使用权证的土地使用权转让合同的效力及划拨土地的转让问题等均作出了明确规定。
3、关于合作开发房地产合同纠纷的处理
房地产开发公司基于资金、土地等原因往往选择合作开发房地产项目或联合开发房地产。合作开发房地产项目产生纠纷如何处理一直困扰着合作开发房地产合同的当事人以及审判机关及仲裁机构。司法解释共28条，涉及合作开发房地产合同纠纷部分就占了14条。司法解释从第14条至27条全面、详细地规范了合作开发房地产合同的性质、合同的效力以及名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同或房屋买卖合同的处理原则。可以说该司法解释较好地弥补了法律对此类合同如何定性、如何界定合同效力的空白。

四、司法解释对房地产开发公司的影响

1、司法解释对各类国有土地使用权合同纠纷的处理提供了统一尺度，有利于涉诉的房地产开发公司明了自己的处境并作出明智的抉择。
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》《城镇国有土地使用权出让暂行条例》等法律法规虽然对涉及国有土地使用权合同纠纷的处理有一些规定，但由于这些法律法规颁行时间较长，且太原则，已很不适应目前房地产市场的发展需要。在司法解释施行前，各地法院对同一类纠纷由于没有明确的法律规定，往往会作出不同的判决，这就使得合同当事人很难判断自己行为的法律属性及法律效力。司法解释的施行有利于涉诉的房地产 开发公司明了自己行为的处境，并据此作出明智的抉择。
2、司法解释对规范房地产开发公司的经营行为具有十分重要的指导作用
涉及国有土地使用权合同纠纷的司法解释虽然只有短短的28条，但其对房地产开发公司的的经营决策具有十分重要的指导作用。
由于司法解释弥补了法律的不足及过于原则无法操作的缺陷，从而使得房地产开发公司在经营决策中，如合作开发房地产合同的签订、土地使用权转让合同的签订、合同效力的评判等有了法律依据，从而有效避免经营决策风险。
3、司法解释对规范我国房地产一级市场、二级市场乃至三级市场（即商品房交易市场）的土地交易，维护房地产市场秩序，促进市场经济诚信体系的建立和房地产市场的健康发展，都将产生积极影响。

本文简要介绍了司法解释的现实意义、适用范围、主要内容及司法解释对房地产开发公司的影响。笔者认为房地产开发公司要高度重司法解释所带来的影响，谨慎决策，以避免法律风险并使公司的经营行为始终在法制的轨道中运行。房地产开发公司如在学习、理解、运用该司法解释过程中有何问题，请及时与我们联系，本网站将提供最新、最及时的法律帮助。