振兴房地产业 效率与公平并重

房地产泡沫的破灭，成为本次全球金融与经济危机的始作俑者。同样，本轮中国经济的调整，也是从房地产行业减速开始的。房地产行业何时复苏，成为观测中国经济乃至全球经济何时全面复苏的重要指标之一。在外部需求不景气的大背景下，扩大内需有效刺激国内消费需求成为未来相当时期内中国经济的基本发展战略。然而，在两会前夕出台的十大产业振兴计划中，却没有提到房地产业。作为处于工业化城市化阶段中国经济发展的支柱产业，振兴与发展房地产业是毋庸置疑的，问题的关键在于如何振兴与发展？

房地产是一种比较特殊的商品，具有投资品与消费品的双重属性。作为投资品，房地产与上下游的钢铁、水泥、建筑建材、家电等相关行业高度关联，具有较大的投资乘数效应。并且，房地产还具有资源品与非贸易品特征。作为消费品，房产是绝大多数社会家庭的必选消费品，也是一生中最大一笔消费支出。在秉承“效率优先”的经济发展阶段，依托中国经济的高速增长，过去十年，中国的房地产业获得了飞速发展，房地产行业成为全社会毛利率最高的行业之一。在股市上，以万科为代表的优秀房地产上市公司也给投资人带来了非常丰厚的投资回报。然而，作为社会必选消费品行业，如果行业毛利率长期维持在较高水平，将会损害全社会福利水平。过去几年中，我们看到房地产公司股价上涨的同时，还看到了全国各地的房价全面上涨，看到了房地产行业步入了“房价上涨——地价上涨——房价上涨”的螺旋式循环。这种螺旋式循环所导致的高房价高地价，一方面会大大增加制造业成本削弱中国制造业全球竞争力，另一方面也不利于有效启动消费与经济增长方式的转变。此外，高房价高地价所带来的泡沫，也蕴含着潜在的金融风险。

价格作为反映资源的稀缺程度和利用效率的最有效手段，高房价高地价在中国局部地区存在是可以理解的，毕竟中国是全球经济增长最快的地区之一，也是全球奢侈品消费增长最快的地区之一。但高房价高地价不应该是中国大部分地区出现的普遍现象。由于产品的差异化特征以及级差地租的存在，房地产市场难以像家电、汽车市场那样完全充分竞争，供给相对短缺会为房地产商抬高房价获取垄断利润提供条件。因此，完全彻底的市场化不应该是房地产业健康发展的唯一选择。把房地产的商品属性与社会属性分开：商品属性通过市场机制实现，价格成为开发商与有消费需求和能力消费者之间谈判的唯一途径。社会属性则是政府应尽的义务，提供类似于廉租房普通商品房这样的准公共产品，解决社会中低收入人群的基本居住需求。因此，我们看到了本届政府工作报告中谈到房地产发展时着重提出了“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准”。

“以人为本、和谐社会”执政理念的提出，表明中国社会经济发展进入了“效率与公平并重”的阶段，也为中国房地产业的振兴发展指明了方向。振兴与发展房地产业，在考虑对经济增长的贡献时，还应该考虑到兼顾社会公平和社会效应。我们相信，中国房地产业会随着中国经济的复苏而复苏。未来几年中，如果我们看到房地产上市公司的毛利水平比前几年降低了，对股票投资者而言未必是好事，对全社会福利水平的提高以及中国经济长期健康增长而言，则未必是坏事。