高房价呼唤保障类住房“放量”调控

自５月份以来，全国７０个大中城市房价呈重新走热态势，北京、深圳、上海、温州等地房价大幅飙升，涨幅超过１０％，一些城市甚至超过２０％。自国家６月上旬批准重庆为综合配套改革试验区以来，重庆房价９天之内竟上涨７．６％！

中国消费者协会近日发布１２个城市消费者满意度调查称，目前房价水平远高于消费者期望。消费者呼吁政府有关部门加快完善楼市调控，强化政府责任，加强住房保障，建立符合国情的住房建设和消费模式。

有关专家说，未来政府调控重点应转向完善住房保障制度，通过提升保障类住房供应比例，圆中低收入家庭“安居梦”。

从“产业政策”向“公共政策”回归？

最近，河北省政府要求各设区城市房产管理局统一更名为“住房保障和房产管理局”。有关部门负责人表示，此举旨在提升租赁住房和经济适用住房管理职能。

中国社会科学院金融研究所尹中立说，我国“房改”始于１９９８年，最初是推行住房分类供应制度，即大部分中低收入者对应经济适用房，最低收入者对应廉租房，只有高收入者才对应市场商品房。这是适合国情的选择，但后来出于扩大内需等考虑，用市场方法解决住房问题的政策，取代了偏重住房保障的意见，结果２００３年后房价大增，购房难成为百姓关注焦点。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说，商品房价格快速上涨，除市场需求增长外，与经济适用房、廉租房比例下降有关系。

建设部有关调查显示，我国从１９９８年就提出建立廉租房制度，但到去年底全国仍有约２０个地级以上城市没有建立廉租房制度。

目前地方政府提供的保障类住房远不能满足需要。来自民政部的数据显示，城镇低保人数每年稳定在２２００万左右。而目前被纳入廉租房保障范围的只有３０多万户。

尹中立说，如果把从市场角度发展房地产的政策叫产业政策，而强调百姓住房保障的政策叫公共政策；那么“房改”十年后，我国的房地产发展战略应当从产业政策向公共政策“回归”。

任兴洲认为，最近一年的楼市调控政策，事实上正转向“强调住房保障功能”，如“两个７０％”的限量政策。但一些专家表示，从房价持续上涨来看，相关调控政策落实不到位；同时，通过调整住房供应结构来调节房价的调控策略，仍需填充新的内容。

三大难题困扰保障类住房“放量”

记者调查发现，以经济适用房、廉租房为主体的保障类住房建设，除了进入和退出机制需完善外，目前主要遇到三大问题：一是量小、配套差，二是资金来源不稳定，三是问责约束不力。

长沙市政府曾投巨资为农民工兴建６１８套廉租房，竣工１８个月后却只租出２６套。究其原因，除政府规定的申购门槛过高外，主要就是交通、费用等问题影响了申购积极性。

为配合房地产宏观调控，上海市也曾提出一年内开工建设１０００万平方米配套商品房和１０００万平方米中低价商品房的宏大计划。但时隔一年，该工程已悄然不提。一些知情人士称，主要原因是大量保障类房源位置偏远，配套、交通、居住习惯等问题让一些拆迁户不愿购买。

有关专家指出，一些城市的住房保障变成了“让低收入者到郊区、让高收入者进市区”，这影响了住房保障制度的形象。

其次是“钱从哪里来”？新一轮楼市调控政策对保障类住房资金来源作出规定。比如廉租房建设主要有两块资金来源，一是各地政府需拿出土地出让净收益的５％，二是拿出４０％的公积金增值收益设立专户。但是相关人士说，这些资金不足以支持庞大的保障类住房开支，还需要在政府财政补贴、银行贷款、税费优惠等方面拓宽思路。

中国社会学研究会会长陆学艺认为，原有财政分配体系中，关于社会保障一块重在保吃穿、保就业、保养老，没有把住房保障纳入财政预算科目中，现在看需要改革和完善。

解决问题的关键还在政府及有关部门。一些专家说，建设部曾公布未建立廉租房制度的城市名单，一些发达地区的城市也名列其中，这恐怕非“财力有限”之过，而完全是“发展观”有问题了。“既然定量要求各地建设经济适用房、廉租房，那么对一些至今拒建的地方政府为何不追究失职责任呢？”

单位集资建房能搭“住房保障”便车吗？

近年来，因为房价上涨势头难抑，单位集资建房的呼声再起。尽管有关部门一再警示，但各地以“委托代建”“定向开发”等变相方式集资建房的现象仍然存在。

记者了解到，当前一些城市借行政新区搬迁之机，大规模配建党政机关人员住房，名义上借用了经济适用房政策。而事实上，不少党政机关人员已享受过“房改”优惠政策。沿海有个地级市在新区配建机关事业单位个人住房时，每人预先集资１０万元，并承诺每平方米房价不高于２０００元，户型面积多为１５０平方米左右。

这个城市的相关负责人向记者道出了“玄机”：一方面，单位集资建房可充当经济适用房，能提高当地经济适用房比例，“改善住房供应结构”，这既符合地方政府加快新城开发的政绩需要，也迎合了地方应对国家楼市调控的需求。另一方面，集资建房者多为垄断型、权力型单位，因为变相延续福利分房，相关单位积极性很高。

调查显示，目前单位集资房的内部销售价往往比市场价低三分之一。近年来，机关单位集资建房占经济适用房的比例越来越高，有的城市甚至达５０％以上。

关于单位集资建房，目前意见有两种：一种认为应有条件许可。一些专家说，鉴于房价过高，从多元化供应住房的角度看，可允许工矿区欠账较多的单位有条件集资建房，以解决困难职工的住房保障。但更多的专家认为应明令禁止。

任兴洲说，一些地方党政机关借经济适用房之名，违规或超标集资建房具有隐蔽性和欺骗性，这实际上是变相的“福利性腐败”，同时使当地百姓购买经济适用房的概率越来越低。“一个官员贪污１０万元可判重刑，而堂而皇之地多买一套大面积的政策性住房，所赚何止１０万元。从某种程度上说，公务员住房腐败是最大的腐败。”

“居者有其屋”不等于“居者买其屋”

对于我国的住房制度，经济学家吴敬琏等人有个形象说法：政府的责任是“居者有其屋”，不是“居者买其屋”。但必须明确的是，与养老、失业、医疗、低保等社会保障制度相比，我国住房保障制度建设明显滞后。

而且，在住房保障的制度设计上，至今进入和退出机制不完善。如“高收入者混购”如何监控和“富了的穷人”如何退出，均缺乏相应的政策依据，导致一些城市经济适用房“对象失控，面积失控，价格失控”。

山东莱芜市委书记于建成说，在住房保障问题上，莱芜市提出“市场建、政府补、百姓选”的思路，把住房补贴直接发放到低收入家庭，由其自主选择租房或购房。但有关专家提出，政府如果停建保障类住房，单纯“补人头”，开发商主导的市场房价必然“水涨船高”，最终被补贴的低收入家庭可能无低价房可租，更谈不上购。因此，“补人头”必须和“补砖头”并行，才能真正收到保障效果。

尹中立等专家认为，从实行住房保障制度的国家来看，保证准入资格不出偏差的基础，是建立健全社会化的个人信用体系和住房档案。而我国目前还没有一个权威部门来判定家庭的收入标准和财产标准，这应是亟待解决的问题。

退出机制同样需制度创新。前不久，北京市曾就“十一五”住房建设规划发布征求意见稿，其中明确提出“政府将回购经济适用房”，但一个月后的定稿中，“回购”字句被删去，变成“探索建立包括‘内循环’在内的相关制度”，态度转向模糊。

有关专家说，回顾“房改”十年路，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。今后政府应按《价格法》要求，扩大“双限”（限套型、限房价）“双竞”（竞房价、竞地价）项目规模，增加政府指导价的住房供应。前不久，天津采取“带户型标准、销售价格、销售对象和竣工入住时间”方式，招标选择经济适用房建设单位，引人注目。

“像取消农业税、实行农村低保一样，起初认为政府包不了，但实际上我们做到了”。陆学艺说，“在住房保障问题上，有关部门和地方政府应有能力做得更多”。