放开物业管理市场　提高物业管理水平

一、放开物业管理市场是形势发展的必然要求
　　目前，沈阳物业公司已经达到324家，80％以上的沈阳城市居民居住小区都实行了物业管理。物业管理作为房地产业衍生出的新兴产业，在沈阳得到了较快的发展。
　　但是，我市物业管理业的发展还处于初级阶段，在目前的物业管理工作中还存在很多问题。
　　一是城市居民物业管理的商品消费观念尚未很好树立，对自己住房维修、养护的责任意识还没有形成。二是建设与管理职责不清，衔接不好，房地产开发公司往往重建设、轻管理，居民入住以后，房产消费中存在的问题才陆续暴露出来，而解决起来难度很大，造成房产业主与物业管理公司的对立。三是相关主体间法律责任不清楚，房屋开发建设单位、业主委员会、社区和物业管理公司之间职责不清，法律责任不明，遇到问题推诿扯皮现象严重。四是企业经营活动不规范，服务质量和服务态度达不相应的的水平。五是房屋共用部位、共用设施设备维修基金管理不落实，有的住宅小区维修基金已经被挪用，侵害了购房人的权益，给住宅公共部位维修和共用设施设备更新改造造成困难，给房屋安全管理带来隐患。六是行业队伍素质偏低，从业人员成分复杂，管理人员也缺乏正规的培训，使物业管理水平受到较大的影响。
　　以上问题，有观念问题、体制问题，也有管理问题、队伍问题，需要多管齐下，从各方面寻找解决办法。而其根本途径就是放开物业管理市场。
　　放开物业管理市场是大势所趋。
　　首先，放开物业管理市场是应对我国加入WTO挑战的需要。入世以后，外国企业将会逐渐进入我国市场的各个领域。物业管理作为一个融管理、经营、服务为一体的服务性行业，其巨大的市场空间将对外资形成强烈的吸引力。相对于国外大型的物业管理企业，我们物业管理企业服务理念滞后、管理规模偏小、专业化程度不高、经营机制不活、服务内容单一的问题将充分暴露，并使我们处于市场竞争的劣势。因此，我们必须放开物业管理市场，全方位吸引社会各方面力量进入物业管理行业，使其迅速发展壮大。
　　其次，放开物业管理市场是满足群众不断提高的居住生活需求的需要。当前，人们对居住、工作环境的要求越来越高，简单意义上的保安、保洁、保绿、保修等物业管理服务需求，已开始向物业的保值增值化、生活环境人文化和服务需求个性化发展，只有放开物业管理市场，让物业管理企业按城市居民不断提高的消费需求开拓自身的服务领域，才能不断扩大物业管理服务的空间。
　　最后，放开物业管理市场也是巩固我们小区整治成果的需要。这些年我们投入了大量的人力、物力、财力进行居民住宅小区的整治，取得了较大的成效，得到了人民群众的欢迎。如果我们不放开物业管理市场，按市场经济发展的要求理顺物业管理体制，促进小区物业管理上质量、上水平、上档次，老百姓也不会答应。
　　二、放开物业管理市场的重要途径是实行物业管理招投标制度
　　怎样放开物业管理市场？全面落实住宅小区物业管理的招投标制度，是一条行之有效的途径。1999年，我市下发了《关于住宅小区物业管理实行招投标机制的意见》，全市各区县（市）落实意见精神，积极推进小区物业管理招投标制度，已经积累了不少好的经验。最近我们印发的《关于加强住宅小区物业管理工作的意见》（讨论稿），就是在总结前几年工作经验的基础上，形成的一个比较系统的规范小区物业管理，提高小区物业管理水平的一个实施办法，其核心就是全面推行物业管理招投标制度，建立物业管理市场化运行机制，着力培育物业管理市场。
　　全面推行物业管理招投标制度，应从解决过去我们在实施这一制度过程中遇到的一些问题入手。目前我市在推行物业管理招投标制度上，突出存在以下三个方面的问题：一是行业管理立法问题。目前，沈阳还没有物业管理招投标管理办法，对于实行物业管理招投标的原则，招标、投标、开标、评标、定标的方法和标准，违约责任等都没有明确的规定，缺少市场竞争所必需的“游戏规则”。二是招标单位“暗箱操作”问题。有些地方或单位评标实行暗箱操作，不当场公布得分，有的“先定后招”，走形式，走过场，使真正业绩突出、管理服务好的企业难以中标。三是恶性竞争问题。一些物业管理公司为了拿到物业管理项目，不按实际测算出的管理成本和收费标准定价，不惜违反价值规律，以明显偏低的管理成本和收费标准参与竞争，带来了诸多不良后果。
　　因此，全面推行物业管理招投标制度，必须加快地方立法的步伐。在国家尚没有相应的法律规范的前提下，应努力争取地方立法，尽快出台《沈阳市物业管理招投标办法》。必须设立专门的招标组织机构，专门负责物业管理招标工作，以加速培育物业管理市场，规范物业管理招投标的市场竞争秩序。
　　三、放开物业管理市场必须建立新型的行业管理模式
　　一要理顺行业管理体制，继续认真贯彻“条块结合，以块为主”的住宅小区物业管理原则，合理调整和划分市、区街道三级物业管理职责和权限。协同政府有关部门，理顺小区物业管理公司、社区委员会和业主委员会的关系。
　　二要改善行业管理方式。建立健全有关管理制度法规，完善物业管理准入制度、物业管理测评制度、物业管理企业财务审计制度以及物业管理合同备案等制度体系。在此基础上，坚持“依法管理”。先从规范政府工作人员工作方式开始，规范行业管理行为。同时，按有关要求，全面清理整顿物业管理市场，严格考核标准和资审条件，重点做好业主评议物业公司工作，对经过评定，小区居民意见大、管理问题比较突出的物业公司，给予黄牌警告、限期整改；对问题集中、整改不利的物业公司，取消经营资格，切实净化物业管理市场环境。
　　三要促进行业加速发展。要切实强化服务意识，注意从物业管理行业发展的实际需要出发，在政策咨询、信息交流、关系协调、人员培训等多方面，为物业管理企业提供全方位的服务。同时，重点扶植有条件的物业管理企业，让其迅速做大、做强，培育一批国内知名的物业管理企业。