开发商只炒地皮不盖房苦了买房人 凸显管理缺位

记者调查后发现，有差不多1／3房地产开发商都宁愿炒地，也不愿意动一锹土，大大加剧了土地市场的价格泡沫，而这些地价最后都会转化到房价上，苦了买房的人。

1／3的开发商只炒地皮不盖房，确实令人惊讶。究竟这个数据可信度有多大呢？看到电视画面上地产大鳄潘石屹亲口说：“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的，就是倒土地的。”“这样的房地产开发商多吗？”“1／3吧，能够占1／3，他们不是盖房子的。囤积土地倒卖土地。”那么，土地囤积倒卖情况到底有多严重呢？截止到今年三季度末，十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米。其中，恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。“已经在这些上市公司的手中，它们所拿到的这些地，可以够他们开发，多的够它们开发几十年，少的够它们开发五六年的时间，绝大多数是十多年时间。”资深地产评论人杨少锋如是说。

大量囤积土地、竟然有1／3开发商只炒地皮不盖房，原因何在？笔者认为，两大原因。从开发商自身来说，囤地比盖房利益利润大得多，且没有市场变化风险。买地时只付预付款，资金占用量不大；付足款项时，拿来地皮作抵押到银行贷款，然后，再用囤积的土地作为IPO时的净资产显示公司实力，融来大量资金；已经上市的开发商利用土地进行增发，谋取大量资金。不但大量囤地占压不了流动性，而且还能融来更多流动性。同时，囤积土地几年赚的利润，不但足以支付银行利息而且比盖房利润还大。一举两得、一招双赢，何乐而不为呢？开发商巨大的利益驱使和融资方便是囤积土地炒地皮的原因之一。

管理部门失责，管理缺位是原因之二。1994年的《城市房地产管理法》和1999年的《闲置土地处置办法》都明确规定：“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。”这些法规白纸黑字地写在那儿，规定也是一次比一次严，而为何开发商竟然还敢囤地呢？“政府基本上每年都在说，现在政府这个政策有点儿像狼来了一样，每年都喊狼来了，结果狼没有来，所以就是所有的人都说这个政策是不会执行的，就是闲置两年土地也不会收回的，闲置一年的土地也不会收闲置费的，所以这样的话就是，让大家的胆子更大了，就更大规模地圈地。”潘石屹一语中的。笔者不禁要问，开发商囤地炒地皮至今处理过几家？没收过多少土地？征收了多少土地闲置款？囤地炒地皮的责任完全在管理部门对土地只放不管，管理缺位失责。2008年1月7日又下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，再次重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。然而，这个通知并没有吓唬住开发商的囤地炒地皮行为，因此社会仍然不抱希望。

这使得笔者想起了证券分析创始人本杰明-格雷厄姆在《证券分析》一书中说：“所有成本都可以通过发行债券支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。”

前边在囤地炒地皮，政府每年投放那么多土地，市场真实供应量却没有增加，都被囤积了起来；后边囤房炒房子，市场建设那么多房子，却仍然供应紧张，建房不见房，都被囤房炒房了。炒地皮泛滥，炒房肆虐，房价怎能不贵，高房价如何能下来？住房泡沫将被越吹越大，金融风险将快速积累。最终非要毁了中国房地产市场不可，非要捅出一个金融风险的大娄子不可。

开发商趋利是企业本质行为，按理说无可厚非。

而管理缺位、管理部门失责无论如何都难以说得过去。这种土地和住房上存在的严重管理问题再也不能继续下去了。