第二套房房贷新政引发连锁反应

    经济观察：第二套房房贷新政引发连锁反应

    9月27日，央行和银监会共同宣布调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。按照地产信贷新政，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基准利率的1.1倍(而此前大多执行85%的优惠利率)。消息甫一传出，就在京城房地产市场掀起了不小的震动。购房者、投资者、开发商……整个房地产交易链条上的各个环节，都受到了不同程度的影响，也都有着不同的反应。有消息人士称，央行可能再发细则严格第二套房的认定标准。

    影响1“升级换代”购房者遇阻，首付比例和利率均出现大幅度提高，购买成本增加

    罗平（化名）是9月28日早晨在报纸上看到这一信息的。罗平2002年从湖南来北京工作，2004年他贷款买下了广渠门幸福家园69平米的小户型，当时他是单身，购买幸福家园的房子是为了让自己在北京有家的感觉，同时作为过渡。2007年，罗平开始准备换房，一方面是69平米的小户型功能不是很齐全，同时他也有结婚成家的打算，考虑到婚后如果再添一个孩子，69平米的房子显然是不够住的。

    利息在新政后要多交7.5万

    今年6月份，罗平看中了位于百子湾的沿海·赛洛城一个110平米两居的房子，均价是11000元/平米，总价121万元。最初罗平的打算是将幸福家园的房子租出去，每月至少能租2500元，租金完全可以支付其贷款。“现在幸福家园的二手房已经能卖18000元/平米了，以后肯定还会升值，卖了多亏啊”，罗平说。按照他的想法，沿海·赛洛城的房子通过工资和家里资助来完成首付和逐月还贷。

    不过，罗平的这个想法在央行新政出台后显得遥不可及了。购买第二套房子首付需要四成，利率为基准利率的1.1倍。针对罗平的情况，记者请链家地产专业人士为其算了一笔账（具体见附表），在359号文颁布之前，首付只需三成36.3万元（121×30%），贷款额为84.7万元，可享受优惠利率，贷款期限15年，在359号文出台后，首付款需要48.4万元（121×40%），增加12.1万元；虽然由于贷款额下降，月供有所下降，但是由于利率比之前高出1.9575%，在整个还款期内，利息累计反而多出75371元。由于短期内难以筹借到12.1万元，而且由于利息多出75371元，罗平说，如果他真被归入新政调控的范畴，他的购房计划不得不暂时搁浅。

    超半数购买第二套及以上置业者被“误伤”

    不仅是罗平，许多升级置业的消费者同样受到了政策的冲击。链家地产副总经理金育松认为，央行359号文保护首次自住性购房、抑制投资性购房的意图非常明显，仅对第二套购房实行提高首付及利率的政策，但是目前北京购房需求以自住为主，限制购买第二套住房，在抑制投资的同时，也使大量升级置业的自住型购房者受到波及。

    据链家地产统计资料分析，当前二手房市场投资比例为12%左右，而二次及二次以上置业的比例为40%左右；扣除投资比例，28%的消费者在进行二次及二次以上置业时，其实都是为了自住，比如改善居住环境、为父母养老及为子女上学购房等等。在购买第二套房的消费者中，如果单纯按投资自住划分，投资的仅占3成，自住的比例远多于投资者，占到了7成（28%/40%）。一位接受记者采访的开发商则表示，除了远郊一些定位为第二居所的项目外，大部分项目的客群中，以小套换大套的升级需求占到了购买第二套住房的主流，这部分的比例在一半以上。

    对于升级置业者被“误伤”，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，这属于结构性的问题，有效的政策调控一般是从总量上着眼，包括发达国家的宏观调控也是粗放的、量变的，但是这样势必不能照顾到每个细分的群体。在王宏新看来，央行新政就是这样一个考虑总体的政策，从需求方面来调控房地产市场，会比以前单纯强调供应量有效，但是对于结构性问题比如升级置业者如何保护，就不可能考虑那么周全了。

    附：罗平第二套房首付提高前后的月供及利息比较表

    项目 首付（万元） 执行利率 月供（元） 利息总和（元）

    政策变化前 三成36.3 6.6555% 7450.9 494157

    政策变化后 四成48.4 8.613% 7197.4 569528

    变化 增加12.1 1.9575% -253.5 增加75371

    （“链家地产”市场研发中心提供）

    影响2 投资性高档住宅销售周期延长

    业内人士表示，央行和银监会共同宣布调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平，对房地产市场的影响还是很大的，尤其是对高档商品房的影响大。

    从开发商的角度来讲，对其开发经济性住宅没有什么影响，也就是说中低价房的开发商不会受到此次政策的冲击。尤其对那些开发经济适用房、限价房、廉租房的开发商来讲，没有任何影响，因为这些购买者都是买房自住的，而且这些买主都是穷其一生才购买到一套房子，根本没有能力去考虑买第二套房子。

    相反，对一些开发为金子塔尖消费层特高档住房产品的人同样也是没有影响的，因为这些买家大都是一次性付款，而且即便不会一次性付款，对于提高到40%的首付也在他们能力支付范围之内，不会计较这些。这些高档楼盘的开发商相应地也在这次新政中“闪不了腰岔不了气”，日子照样过得很舒服。因为北京的供给市场一直很紧，这些超高档楼盘开发商的日子照样混得不错。

    总体来讲，此次新政对开发中低价房的开发商没有影响，对开发超高档住宅的开发商也没有什么影响，只是对于热点地区具有投资价格的高档住宅有影响，具体来说，对价格超过两百万元以上，面积在120平方米以上的住宅，之前没有销售出去的大户型的开发商的影响最大，购房者的首付比例提高减少购买几率，会导致开发商销售的速度减慢。以前一年的销售周期，现在要拖两三年，销售速度减慢，开发商的资金回笼慢，实力不强的开发商的资金链将受到严重影响。　

    ■ 开发商对策：放缓开盘销售速度

    北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克称，凭经验来讲，一些受到影响的开发商，他们最好的应对策略就是放缓推盘的速度。

    山水文园的项目负责人张磊说，其项目每平方米两万多元，都是一次性付款的购房者，此次政策不会影响到他的项目。东四环区域一个单价超过一万元的住宅项目，这两天的销售很冷清，开发商打算推出两栋楼，然后放缓销售速度，把别外几栋楼放到明年年初。开盘前他们的客户积累了四五百户，而现在真正的意向客户少了一半，开发商原来的计划也纷纷打乱。“购买客户减少了一半，现在必须考虑如何

    ■ 域外：按照个人信用和偿还能力来发放贷款

    记者在采访中获悉，其他海外城市或国家几乎很少有专门针对第二套住宅的按揭比例和利率标准。对于购房者按揭首付比例和利率的限定主要是根据个人的信用和实际偿还能力，而并不是购买的套数数量的限制。

    据中原地产华北区域总经理李文杰介绍，香港目前没有专门针对二套以上住房的按揭首付比例提高的限制。“在香港主要是看你的个人信用和实际的偿还能力，银行在发放贷款时会审查贷款人的信用和实际收入水平，根据个人的信用和实际偿还能力再决定给其发放贷款。”至于如何发放或发放多少，均由银行自己根据贷款人的能力来界定，由银行自己控制风险。他举例指出，如果一个人的实际收入很高，有足够的偿还能力。即使购买两套以上住房，银行也会按照正常的按揭和利率为其办理按揭贷款。

    美国对个人发放贷款也是主要根据其信用和偿还能力进行评估后决定。“贷款时银行首先要对贷款的家庭收入进行评估。此外，个人信用等级不一样，贷款的利率和首付比例也不一样。”一位在美国刚刚购房的田先生告诉记者，如果银行认定购买者第一套住房的房租超过利息，购买第二套住房的首付和利率仍旧不变，但银行认为其偿还有一定的风险，就会拒绝为其发放贷款，或提高贷款的首付和利率。

    影响3：职业投资客力图迅速套现

    原因是房贷新政后投资成本和风险增加；部分投资者选择观望，部分转移到二三线城市投资

    10月2日，陈根来（化名）从唐山考察楼市回来后就将其在珠江帝景购买的4套房子放到中介那里出售。陈根来是较早到北京的温州职业炒房者。

    从2000年左右开始，他和他的温州老乡在珠江帝景、凤凰城、当代万国城、乐成国际等多个项目团购了多套住宅，仅他自己就握有10多套住宅。“最初我比较看好北京市场，但今年以来在北京一直没有找到合适的投资项目，所以一直没有出手手头的房子。”在陈根来看来，炒房套现是要根据能否迅速找到下一个可以投资的目标来决定的。现在他感觉到在北京投资房产的获利空间锐减，甚至有风险。而这次使陈根来下决心退出北京住宅投资市场的最主要原因是国庆前夕的第二套房房贷新政。

    算账　一套房投资成本或增加11万，利润减少风险增大

    “第二套房房贷新政策出台后，北京楼市的投资空间就极大地缩小，潜在的风险则越来越大。”据陈根来介绍，他每次用于投资住宅的资金在200万元左右，这一般是先前购买的住宅套现后的资金。如果投资的住宅平均单套总价为120万，则他可以支付5套住宅的首付。但现在最多只能支付4套。同时，如果利率由原先基准利率的85%上调至1.1倍，则需支付的利率要比原来至少增加25%。“尽管利率增加的成本最终可能转移到购买者身上，但实际的利润空间会有所减少。”之前，陈根来投资住宅的回报一般每年在15%—20%。

    陈根来给记者算了一个账，按照单套总价120万计算的话，此前首付是30%，首付款是36万元，如果贷款年限为15年的话，按照此前的利率计算，月还款为7389元，而按照央行新政计算的话，首付款则达48万，月还款为7137元。“假如持有2年以后出手，我支付的投资成本为首付款加上2年银行月供总额，央行新政前这个成本为54万，新政后这个成本则为65万。一样的资金，投资的房子少了一套，每套的投资成本还增加11万元，这可不是小数目。我会很吃亏的。”同时，陈根来认为，房子再次转手出让并不会因新政而售价增加，反而有可能因利息成本要增加，套现的难度也会加大。

    选择　套现后观望或转战二三线城市投资

    对于第二套房房贷新政对投资客的影响，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为是“投资门槛提高，利润空间缩小。”

    杨少锋分析，目前北京楼市的职业投资客主要是以套现为主，央行新政下投资者的投资成本将大幅增加，同时套现的难度增加，投资者对北京楼市的未来预期开始下降。因为房地产投资者有其投资回报底线，一旦成本过高，炒房力量就会被打压。

    记者从21世纪不动产北京多个门店的交易情况看，早在9月初“提高首付”的传闻出现时，市场上的反应是交易量有所减少。9月中下旬，投资者的观望情绪加剧。21世纪不动产预测，未来一段时间，投资性购房者及原准备购房的投资者，有可能暂时止步，将会持币观望。

    陈根来也表示，在央行新政下，他已经选择暂时退出北京楼市的投资，而他身边其他几个温州投资者则在套现后开始观望。“大部分投资者都选择了观望，我暂时不再涉及北京住宅投资市场，而是开始转战到其他二三线城市，这些城市的楼市投资空间还是比较大。”据陈根来透露，在对唐山楼市进行考察后，他决定进入唐山投资房产。“主要是其房价较低，投资成本也低。”不过陈根来表示，即使进入二三线城市，投资房产也要比之前在北京投资慎重了许多，“在项目选择上，我们更加重视住宅的地段、品质等多个方面因素。”

    影响4：低总价海景房受影响较小，统计显示，在京人士购买异地总价较低海景房一次性付款比例达80%以上

    统计显示，在京人士购买异地总价较低海景房一次性付款比例达80%以上

    原打算十一期间到青岛旅游且准备看房的马雷（化名）一家临时取消了这个计划。按照马雷的最初计划，今年他准备在青岛购买一套住宅，主要是用于将来休闲度假时使用。“目前沿海城市的海景房成为众多购买者追捧的产品，尤其是现在我和我太太都可以休年假，再加上节假日，外出休闲度假的时间越来越长。”

    在北京已经有一套住房的马雷决定在沿海城市购买一套海景房，最后他将购买城市选择在青岛。但是，9月底公布的央行新政使得马雷的计划落空了。

    个案　新政突至，马家放弃青岛购房计划

    马雷表示，他进行异地置业不是为了投资，主要是为了将来休闲度假时用，目的是提高生活品质。“我最初的计划是购买一套60平米的房子，如果单价在1万元左右的话，则基本上在我能够承受的范围之内。但是新的房贷政策下，不但首付增加，而且利率也增加，同时银行或许还会不断加息，那么购房的经济负担就加大了。买房本来是为了提高生活品质，我可不想为了度假用的第二套房而把现在的生活品质降低，所以就放弃了异地置业的想法。”

    调查　放弃异地置业者中92%是因利率增加

    根据专业研究异地置业的机构———海景房(北京)展销中心十一期间做的调查，有40%的异地置业者表示因第二套房房贷新政而将放弃或暂缓置业打算，92%的放弃异地置业者表示，其主要原因是“利率的增加”，有76%的异地置业者表示新政实施后将一次性付清异地置业房款。“根据我们之前对威海、烟台及日照等城市的异地置业项目调查，一般有80%左右的购房者选择了一次性付款。”海景房(北京)展销中心首席研究专家王鑫表示。

    王鑫分析指出，央行新政对异地置业会产生一定的影响，但影响较大的是房价较高的诸如青岛、大连、秦皇岛等沿海城市。“这些城市一线海景房的单价均过万元，相对来说总价较高，多数购房者采用的是贷款方式购买。”而像威海、烟台、蓬莱等海滨城市，其海景房一般在2000元—3000元/平米之间，中小户型的总价一般在15万—20万元，因总价不高，多数购房者选择了一次付款。

    “几乎所有的异地置业者都是二次以上置业，北京人到异地置业者主要是高收入人群或接近退休的人群，而这些人群均有一定收入或资金积累，同时追求生活质量，他们有足够的购买支付能力，且消费概念超前。”王鑫指出，因此，相对来说，总价较低的海景房受到央行新政影响很小。（采写/记者 杨娟娟 吴海花 张学冬）

    北京各银行央行新政执行时间及认定标准

    交通银行

    执行时间：目前已开始

    第二套住房认定标准：夫妻买房，若二人此前已经以共同名义购买了一套住房，那么再次购买，就算第二套房；假如以配偶一方名义购买，只要他（她）此前并无贷款记录，就不算。

    北京银行

    执行时间：目前已开始

    第二套住房认定标准：以个人信贷记录为准。夫妻双方如一方名下有房产，另一方购房仍算第一套。但是贷款已经结清，则按第一套房来对待。

    光大银行

    执行时间：目前已开始

    第二套住房认定标准：根据个人的信贷记录来认定。如果配偶作为了共同借款人，再买房也算第二套，反之则不算。该行只看有没有使用过贷款，如果曾经贷款买过房，就算还清也算第二套。

    广东发展

    银行

    执行时间：目前已开始

    第二套住房认定标准：主要是以家庭为单位，就是说夫妻买房，只要他或她此前有贷款记录，再次买房就都算做第二套房；如果是此前购房时有过贷款，但是贷款已经结清，则按第一套房来对待。

    中国银行

    执行时间：目前细则还未出台

    第二套住房认定标准：贷款仍然执行最高七成的比例，何时执行第二套房首付四成时间还未定。

    上海浦发

    银行

    执行时间：细则还未下发，实际操作中已开始执行

    第二套住房认定标准：配偶双方只要有一人有过买房贷款记录就算第二套房，至于已结清前套贷款的情况是算第一套还是第二套，需要等待细则来界定。

    民生银行

    执行时间：细则正在总行各部门进行会签。