央行收紧钱袋催生楼市变局

    目前房地产市场银行的贷款总量达到资金需求的百分之七十五，其中二至三成的房地产开发贷款以及三至四成的个人房贷依靠于银行。尽管今年房地产企业资金来源结构有所变化，如上市企业通过资本市场直接融资占房地产开发资金来源的比重有所上升，但是在近三万亿元人民币的房地产投资中，仍有六至七成资金来自于银行。

    房地产业作为一个资金密集型产业。无论是信贷规模的紧缩还是利率水平的提高，从紧货币政策都将对房地产市场产生巨大影响。首先，从紧的货币政策将使房地产公司的融资难度进一步加大。

    其次，货币紧缩政策将直接影响到消费。对于个人房贷而言，银行审核贷款将更严格、贷款成数要降低。对购房者特别是对投资性购房者将产生较大影响。

    再者，货币政策基调已经确定，预计深圳等今年房价上涨过快的地区，明年房价上涨速度将有所下降。分析人士认为，从紧的货币政策意味着贷款困难，也意味着利率有可能提高。开发商希望尽快卖掉房子后回笼资金，这样不利于抬高价格。而市民贷款难度的增大，将会在客观上抑制商品房的销售量，从而抑制房价上涨。

    房地产行业过半资金直接或间接来自银行，这一格局多年来从未改变。分析人士指出，政府向执行了多年的稳健或适度从紧的货币政策告别，中国进入银根紧缩的时代。但决定房地产基本面的因素仍然没有发生重大变化，如户均成套住宅不足一套、土地供应偏紧、城市化等因素不可逆转。尽管行业资金偏紧，但房地产行业高位景气明年仍将继续。

    业内人士预期，由于大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。因此，调整经营策略，加快房屋销售和土地开发，加快资金回流将成为明年开发商主要策略。未来房地产行业资金来源将经历结构性调整，房地产企业将继续扩大资本市场，信托投资基金等直接融资的渠道。

    为防范可能出现的金融风险，中央透露出的“严控”信息，其实早在今年下半年就露出“苗头”，今年九月，一些地方银行的二手房房贷已开始陆续收紧，有的甚至直接暂停了二手房贷款。业内人士认为，现在的货币政策已经进入了活跃时期，今后政策力度仍然会加强，下一步紧缩性措施可能还会出台，将会对房地产的供给和需求产生影响，开发企业和购房者对此都要有足够的预见性。