透视中国房地产业新变局

从今年３月份开始，房地产市场出现了一系列的变化，从量价齐跌到量价回升，从土地流拍到“地王”归来，市场变化之快，令人炫目。

房地产业，一头连着经济全局，一头系着百姓生活。那么，如何看待当前房地产市场出现的新变局？

房地产市场：是全面复苏还是局部回暖？

在宏观经济企稳回升的关键时刻，房地产市场的热度似乎有些迫不及待。

“国际金融危机的背景下，房地产阳春来得这么快，超出了想像。”　从３月份开始一直做营销的华业地产副总裁陈云峰说。

“年初觉得房价还能继续下降，可眨眼之间价格又回升了，真是看不明白。”准备买房结婚的北京君成保洁公司经理李军成说。

权威部门统计数据也印证了市场变化：今年前５个月，全国商品房销售面积同比增长２５．５％，增幅提高８个百分点。今年以来全国７０个大中城市房价环比连续三个月上涨。北京、上海、杭州等城市一些地段好的楼盘价格甚至已经达到２００７年最高水平。

北京市菜市口附近的一个楼盘销售员告诉记者，今年一季度卖完了每平方米１６０００多元的第一期房子，二期楼盘预计在９月推出，价格初步定在每平方米２００００元到２２０００元之间。

地产商之间的“争地大战”在全国上演，６月３０日下午，北京广渠路１５号地的拍卖成交价格最终定格在４０．６亿元，竞标成功的中化方兴公司成为了北京楼市成交总价和楼面单价的“双重地王”。

在南京、上海一些城市，流拍地块今年溢价成交。万科、万达、城建等行业领头企业纷纷斥巨资在土地市场拿地。以中化方兴公司为代表的具有央企背景的大公司，也频频高调亮相土地市场，备受注目。

分析人士认为，“地王”现象重现，说明在其他工业经济比较困难的背景下，这些企业对房地产市场未来走势看好，同时也具备充裕的流动资金。

房地产业信贷“闸门”有所松动，开发商从金融机构更容易得到资金支持。国家统计局数据显示，今年１到５月，房地产开发企业所得国内贷款３９６２亿元，同比增长１５．８％。与中央政府的审慎相比，地方上已经放开二套房甚至三套房信贷闸门。

事实上，市场活跃的表现并不均衡，土地、房产价格的大幅回升主要还是集中在一线部分城市，二线城市房地产市场并没有很大起色。综合全国的情况来看，并不能得出房地产市场已经走出金融危机的阴影，甚至普遍“过热”的结论。

住房城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠认为，市场的变化总体来看比预期的要好，继续保持了一个回暖的态势，消费者的信心正在逐步增强。但是区域性差异的存在不可否认，并且还在进一步扩大。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏认为，资产的价格变动往往要快于实体经济的变动，房地产市场的变化进一步证明了宏观经济向好的大趋势。

中国房地产研究会副会长顾云昌说：“这一轮调整并没有充分洗牌。‘冬天’的时间没有预料的长，也没有预料的冷。”

房地产市场：实火，还是虚火？

楼市回暖，吻合了经济回升的步调，但一些人担心房地产市场会不会是虚火上升？

伴随着楼市出现回暖迹象，开发商找托儿假充楼盘热销、自买自卖假按揭套现等报道不时见诸报端。对于当前楼市的表现，不少专家认为是有刚性需求在支撑。

廖英敏说：“主要依据是这轮房地产市场消费的启动是从二手房、小户型开始的。”

据分析，刚性需求的释放得益于２００８年底政府出台的降低利率、减免税收政策，同时一些开发商为了回笼资金，纷纷采取降价措施，也刺激了普通居民购买住房。

央行数据显示，５月份体现居民购房贷款的中长期贷款占居民贷款比重环比下降了１０多个百分点。但是，房地产价格却在节节攀升，这是一种不正常的现象。

顾云昌认为，楼市启动是从刚性需求开始的，但是，这个过程还没有走完，投机需求已经进入。从数据上看，商品房销售额远远高于销售面积，这说明目前高档房销售量加大。

青岛百通城市建设集团股份有限公司总经理方立才说：“我们开发的高档楼盘‘香溪庭院’，每平方米均价为８５００元左右，属于联排别墅，从年初以来，销售一直在加快，３期开盘１个多月，平均一天卖一到二套。”　他认为，“香溪庭院”的购买者主要是为了保值增值。

２００８年以来，房地产开发投资增速处于历史低位，造成市场供小于求，一些投资者将楼市看作避风港，加上国外热钱的流入，这都成为推动房价上涨的因素。

记者在东部沿海城市采访时发现，当地一家畜禽良种公司已变身为房地产项目单位。

房地产市场的回暖有大量资金做支撑，这已是不争的事实。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为有其必然性，他说：“大量其他行业资金进入，说明房地产市场预期向好，利润相对要高。”

也有人对此表示担忧。廖英敏说：“大量资金进入房地产市场，土地资源是有限的，必然要抬高地价，最终又会推高房价，形成新的泡沫。”

顾云昌说：“房价上涨需要有实体经济来支撑，只有实体经济上来了，大家收入增加了，房地产市场才能稳定。房地产市场需要实火，而不是虚火，否则不会走得太远。”

楼市政策：是激发活力还是防止过热？

面对楼市的新变局，如何掌握平衡，加强政策的针对性和有效性？既要有利于激发市场活力，又要防止房价过快上涨，这是一个新的考题。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说：“对当前房地产市场向好的走势，要合理引导，适度调控，防止价格出现大的波动。”

由于房地产市场具有很强的地域性特点，如何应对东、中、西部城市房地产市场的差异？特别是在我国房地产市场结构性失衡明显的情况下，确保住房政策的有效性、针对性难度较大。

土地是关键，金融定冷热。业内人士普遍认为，在土地供应方面，需要平衡保障房与商品房之间的比例关系，既要保证激活商品房市场的活力，又要加大保障性住房的建设力度。

记者近期在厦门采访，当地国土资源与房产管理局负责人说：“房价上涨，我们也头疼，这几个月房价又上涨，但是我们不像２００５年压力那么大，因为有保障房。”

有关专家指出，在信贷资金投放上，既要防止因资金不足使房地产业陷入“供氧不足”、增长乏力，又要加大监管力度，防止投机性资金蜂拥而入引发金融风险。

“银行要从授信尽职调查、贷款发放等环节把好关，防止信贷资金违规流入房地产等领域。”

保增长并不意味着维护高房价，在住房问题上政府必须要有所作为，土地收益要回馈民生。

青岛市委常委、常务副市长王书坚接受记者采访时说：“房价不是越高越好。要考虑城市的商务成本，土地赚钱了，可是成本太高，创业环境也会大打折扣。地方政府当房价推手是选择自杀的道路。”

下一步，只有各方协调努力，既激发市场活力，又防止虚火上升，房地产业才能真正成为引领经济增长的重要引擎。