商品房迟延交付案件若干问题探讨

履行迟延又称债务人迟延或逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。商品房买卖中由于买卖合同标的物为不动产，其涉及面广，情况复杂，履行期限长，不可预测的环节多，可能遇到的风险也大，因此关于迟延履行的商品房案件比较多。《解释》对此亦作出相应的规定。

　　一、对“交付使用”的理解

　　商品房预售合同中一般都会约定房屋交付使用的时间，但对以何种方式交付，一般未作约定，为此，以往在商品房纠纷案件中对交付使用的争议颇大。《解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，明确了转移占有即我们通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。但第十一条规定中的“交付使用”并不是我国合同法第一百三十三条中规定的“交付”，合同法第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”合同法中“交付”是物权理论上的物权变动，而《解释》第十一条的“交付使用”是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的有权占有事实状态，并不必然产生所有权的变动。因此，出卖人履行了交付使用商品房的义务后，并非意味着出卖人的合同义务履行完毕，其还须协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权给买受人。有学者认为该司法解释对交付使用的定义，往往会导致房地产商在产权证尚未办理的情况下，和第三方进行同一商品房的买卖，甚至与第三方进行了产权登记使得第三方取得该商品房的所有权，即我们常见的“一物二卖”违约现象，严重损害了买方的利益。我们认为，房地产市场的“一物二卖”现象主要原因在于商品房买卖合同多为预售合同，签订合同时，商品房仍未符合约定，而商品房产权证的办理则需要商品房竣工并具备相关条件才得以实现，这就给房地产开发商一个时间差进行一物二卖。虽然《商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。但是从规定中我们仍可以发现，预售合同签订与预售合同登记之间可以有一个月的时间差，这也给了房地产开发商进行“一物二卖”的可趁机会。因此，我们认为该司法解释对交付使用的定义并不必然产生房地产开发商“一物二卖”，相反，给交付使用提供了一个客观的、操作性比较强的司法标准。

　　二、迟延交付之抗辩理由的正当性

　　迟延交付案件中，法院对房地产开发商的迟延交付之抗辩理由是否成立往往也存在较大分歧。房地产开发商的抗辩理由首先涉及到迟延履行是否要求迟延履行人具有可归责性的学理争论。我们认为迟延履行不仅仅是一种从客观角度描述的履行状态，更包括一种责任的承担。所以，如果买方无故恶意不领取钥匙入住，却要求房地产开发商承担逾期交房违约金，显然对房地产开发商不公平。

　　房地产开发商迟延履行抗辩事由，经调查，主要表现在两个方面：1.以自然现象形式表现的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生了某种自然现象，如发生了几级以上的台风，施工不能如期进行，从而导致了商品房的迟延交付。2.以人为因素为表现形式的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生的某种外界人为因素，如正值一年一度的高考期间，政府强制限制噪音，从而引起商品房的迟延交付。此类抗辩理由常见的是房地产开发商要求买方受领，买方因为商品房存在着某种瑕疵而拒绝受领，导致了迟延交付。我们认为，对第1种抗辩理由要考虑：（1）如果影响迟延交付的自然现象属于惯常气候现象，那么房地产开发商的抗辩理由就不应成立，因为房地产开发商本就有能力预见此因素的影响力。（2）从普通人的观念看来，自然现象的发生足以导致延期施工。一些案件中，房地产开发商仅仅提供气象局的关于延期施工期间的气象报告，却无充分理由说明该自然现象能够并且已经阻碍商品房施工的进程。对第2种抗辩理由，应该注意：（1）房地产开发商因非行政主体之第三人的原因导致了迟延交付，那么房地产开发商的抗辩理由就不能成立。（2）房地产开发商迟延交付是因行政主体行为导致的，如果行政主体的行政行为具有社会公益性，那么应当视为不可抗力，不构成迟延交付。（3）买方拒绝受领导致的迟延交付，应当甄别拒绝受领理由的正当性。如果理由正当，那么房地产开发商仍应承担迟延交付的责任。比如，房地产开发商在交付商品房时必须提供相关的竣工验收合格的材料，否则买方有权拒收，尽管开发商发出了交房通知书。

　　当然，如果开发商延迟交付房屋属于双方当事人在合同中已经约定的免责情形，那么应遵照双方的意思表示，认定不构成迟延交付。

　　三、迟延交付商品房的违约责任承担

　　迟延交付商品房属于迟延履行，房地产开发商应承担违约责任。《解释》第十七条规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这是合同法规定的违约责任的具体化。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则，审判实务中，该原则往往采取对比法确定可得利益损失数额，也就是通常所讲的守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。由于商品房作为特殊的商品，有着地段、种类、时间的差别，因此，《解释》对商品房租金的期间、地段、种类都进行了规范。同时，应注意赔偿损失与约定违约金的关系。我们认为根据私法自治原则，如果双方对违约金有约定，应优先适用约定违约金；只有在没有约定的情况下，才适用《解释》第十七条的规定。

　　关于迟延交付商品房的违约金计算期限，我们认为原则上应以约定的交房日为违约金计算的起算点，以实际交付商品房为止算点。若是逾期到具备交房条件时才交房的，则违约金从约定交房之日至具备交房条件即实际交房之日止。有观点认为违约金应从约定交房日计至开发商已送达交房通知书中确定的交房之日止，按此逻辑，只要开发商通知买方接收房屋，就可以免除因自己的过错产生的违约责任，这无异于鼓励开发商依仗自己的优势地位，随时将不具备交房条件的商品房交付给买方。这就损害了买方的合法利益，违背民法的平等和诚信原则。

　　我们在调研中，遇到这样的案例：买卖双方约定，“若实际交房日期在合同规定的交房日期之后三个月以内不视为逾期交房，出卖人无须承担违约责任；若实际交房日期超过合同规定交房日期三个月以上，无论期间有何种‘其他特殊原因’均视为逾期交房，出卖人应按购房合同规定承担违约责任。”当事人的特殊约定并不违法，应予尊重。问题争议的是，房地产开发商超过三个月交房，买方要求开发商承担迟延交房的违约责任起算点是否包括这三个月呢？我们倾向认为不应当包括这三个月。约定交房日期的目的是保证开发商如期交房，如果迟于约定交房日期，就要承担违约责任。买卖双方约定了交房日期的同时又约定三个月内任何时候交房均不视为逾期交房的宽限期，这说明真正约束开发商的是约定交房日起三个月结束的次日，因此，双方的交房日期起算点名义上为约定的交房日期，实际上应包括三个月即从双方约定的实际交房之日至三个月结束的次日起。