物权法下的物业管理权

　　业已出台的《中华人民共和国物权法》在第六章用14个条文(第七十条——第八十三条)明确的规定了业主的建筑物区分所有权，在法律层面上明确了物业管理活动的权利基础，明晰了各方主体的地位及相互关系。

　　一、建筑物区分所有权下的物业管理权

　　管理权(这里仅指私法上的管理，不涉及行政权力中的管理行为)本身并不是私法上一个独立的权利概念，一般都是包含于某种权利之中一项权能。如物之所有人基于所有权对所有物进行的管理，仓储人基于债权对仓储物进行的管理等。那么对物业进行的管理必然也要基于某种权利，这种权利是基于物业所有权还是委托债权，还是现代物业管理权本身就是独立的权利呢下面笔者试做分析。

　　根据传统的物权理论，管理权是所有权的一项权能，所有权人或其他物权人在行使物的管理权时，这种权利具有物权的性质，如支配性、排他性等。在传统的物业管理下，物业所有人对其所有物业享有的所有权是完整的，涉及专有物业整体的，物业的管理权与其他物的管理权没有不同。物业所有权本身就包含了对物业占有、使用、经营、管理、收益和处置的权利。当所有权人取得某物业的所有权时，理所当然地也就享有了对该物业的管理权。物业所有人对自己所有的某一特定物，如土地、房屋、场所等等，行使保护、维修等权利。物业管理的权利基础即是物业所有权，物业管理权的行使不需要他人的配合、同意，并且具有排他性，物归谁所有、占有，就由谁来行使物业管理权，谁获得相应的收益。同样，在一物之上只有一个物业管理权，物业管理权具有对世性，权利人对物业的管理，可以排除权利人以外其他任何人的干涉[2].物权人行使物业管理权是为了使物业能够发挥更大的效能，以获取更大的利益。

　　由于所有权的权能是可以分割的，所以，当所有权人将物业所有权的某些权能让渡给他人的时候，就会出现由他人来行使物业管理权的情形，这时，他人所行使的物业管理权是在所有人之物上所设定的权利。

　　随着人口增长和城市化进程加快，现代物业管理产生于业主不仅独立享有专有空间而且还存在共有或公用部分，产生于物业之间相结合成为一个整体或相互关联的整体。对于这种既有自有部分，又有共有公用部分的物业权属，即称之为区分所有。区分所有是一个复合型所有权，它既区别于独有，又区别于共有。在每一个业主均拥有特定建筑空间的所有权意义上，业主享有独立的所有权，但同时，因建筑物和土地不可分割及其共有设施的存在使得每一个业主必须负担共有部分的维护。在这个意义上区分所有权人义务要比一般独立所有权人的义务更加复杂。

　　《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　本条从根本上明确了现代物业管理的权利基础，明确规定了建筑物区分所有权，认可了“三元说”[3]，即建筑物的区分是由专有部分所有权、共有部分的持分权和成员权构成的一种特别所有权。

　　在建筑物区分所有理论下，区分所有权人享有的权利不同于传统的物权人。建筑物的区分所有权包括：①区分所有权人的专有所有权，即所有权人对建筑物专有部分单独享有的所有权;②对建筑物共有部分的持分权，即区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用、收益的权利;③由以上两种权利衍生的成员权，即基于区分所有建筑物的构造、权利归属以及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务，包括表决权、参与制定规约权、选举权及请求权等。

　　区分所有权人对专有所有权和对共有部分的权利的行使相较于一般所有权和共有权人的权利行使要受到相对更多的限制。如《物权法》第七十一、七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　业主对物业的管理权是物权的必要组成部分，无疑属于私权利，现代物业管理权从实质上来说，它是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。物业管理企业接受业主的委托而享有的管理权自然也是私权利。物业管理企业所受托的更多是服务或事务处理，是职责或义务，而不是行政管理义务上的管理权。

　　二、现代物业管理权

　　在一定程度上说，现代物业管理制度是区分所有权的一个必要组成部分或必然结果。建筑物区分所有权的行使和保障已经具有相当的公共性质，需要有共同管理人通过一种公共性的途径实现。这在一方面促使了现代物业管理的出现，另一方面，也使基于建筑物区分所有权的现代物业管理权有别于传统的物业管理权。

　　基于建筑物区分所有权而产生的物业管理权具有物权性，与传统物权有其共同性又有其特殊性，具体表现为：

　　第一，物业管理权具有直接支配性，物业管理权人直接对物业进行管理活动，而不必也不需请求他人为之。

　　第二，物业管理权具有绝对性，物业管理权是区分所有权人享有的直接行使的权利，必然的具有对世性，排除他人的干涉。

　　第三，物业管理权具有从属性。物业管理权衍生于建筑物的区分所有权，从属于区分所有权。随其转移而转移，随其消灭而消灭。

　　第四，物业管理权具有公益性。物业管理的对象是物业整体，遍及整个物业管理区域。针对的也不只是某一位区分所有权人，而要涉及各建筑物区分所有权人之间的关系，物业管理区域内部与外部的关系，更具社会性。

　　第五，物业管理权具有债权性。基于现代物业管理的特性，物业管理权一般要由具有专门物业管理知识技能的个人、组织行使，所以物业管理权需具有可让渡性，由建筑物区分所有权人让渡给专门的物业服务企业。但是这种可让渡性并非物业管理权所独有，物的所有权与管理权相分离的情况早已不罕见。物业管理权的特殊性在于这种让渡具有必须性，即区分所有权人必须把物业管理权让渡给某一特定的物业服务企业或个人，这一方面也是由其公益性决定的。建筑物区分所有权人不能将物业管理权，或者说，现代物业管理权强留在自己手上，他无权选择让或不让，他只能选择让与谁。另一方面，作为受让物业管理权的物业企业，他所取得的物业管理权必须是由区分所有权人以一定形式让渡给他的，除区分所有权人以外，任何人无权决定，更不能强行地或者通过其他不正当手段取得物业管理权。这样物业管理权就具有了一定程度的相对性。需要注意的是，这种让渡只要以一定形式在现实中得以实现即可。如按物权法规定，物业管理人是基于与建筑物区分所有权人签订的委托合同获得物业管理权的。

　　综上，物业管理权的法律基础是对物业的所有权，只是由于现代物业管理的特性，基于建筑物区分所有权的物业管理权具有了传统物权以外的特征和性质，其中公益性和债权性是其最大的特征，也可以说这是物权社会化与物权债权化的表现。物业企业的管理权本质上是业主自治权利的延伸，因共用部分或共有而产生的物业管理仍然只有被涉及的业主才有最终的发言权。