论无效房屋转租合同的处理

房屋转租，是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。在通常的情况下，承租人将承租房屋的全部或一部分，租给第三者使用而从中收取超过原租金或等额租金的金钱。无效房屋转租合同，是指房屋承租人未经出租人的同意，擅自将承租房屋进行转租的行为。房屋转租是一种广泛应用的房屋租赁制度，在我国的有关房地产法律中均有规定。但对于房屋转租合同被确认无效后的处理，却一直没有明确具体的规定。

　　《城市私有房屋管理条例》规定，承租人将房屋擅自转租，出租人有权解除租赁合同。 《城市房地产管理法》则没有规定非法转租房屋的法律责任。《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的，出租人有权终止合同，并可索赔损失。尽管《城市房屋租赁管理办法》在第五章专门对房屋转租进行了规定，但在无效转租房屋的法律责任上，只规定了行政处罚和刑事责任，并没有无效房屋转租的民事责任，或是民事制裁的规定。《合同法》也只规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未经出租人同意而转租房屋，出租人有权解除房屋租赁合同，这是法律的一致性规定。因为承租人的擅自转租行为，直接违反租赁合同的约定，破坏了出租人对承租人的信任，损害了出租人对房屋的所有权或处分权，造成房屋在客观上形成多层次占有，从而使得房屋的毁损程度的可能性加重，增加了出租人请求返还租赁物的困难。但是，如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行。在这种情况下，已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定，是否也应该返还。而房屋租赁的一个特点，就是承租人对他人房屋的使用收益，这种使用收益乃是基于承租人对房屋的实际占有状态下发生的，这种使用收益如果是基于无效合同而取得，也应该属于返还的标的。

　　无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。作为无效合同来说，其具有两个特征：一是无效合同具有违法性，即合同违反法律和行政法规的强制性规定，损害了公共利益和他人的合法权益；二是无效合同具有无效性，就是合同从订立时起，就没有法律约束力。对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。对于房屋转租行为而言，《城市房屋租赁管理办法》规定了合法转租和非法转租两种情形。合法转租是承租人经过出租人同意，将承租的房屋转租他人。非法转租是承租在没有取得出租人同意或者违反租赁合同中不得转租约定的情况下，擅自将房屋转租他人的行为。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，非法转租的租赁合同属于无效后同。根据《民法通则》第引条的规定，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　就无效房屋转租合同的当事人来说，承租人在订立房屋转租合同时，应该了解转租人是有转租房屋的权利，订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此，转租合同中的承租人一方主观上有过错是明显的。对转租人一方，其转租行为往往具有两种主观心理状态，其一是明知未经出租人同意或者是故意违反租赁合同擅自转租，二是因为疏忽大意的过失原因而造成擅自转租房屋的情况。转租人也是具有过错的当事人。所以，无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承担无效合同的法律后果。

　　表现在对有关无效合同规定法律精神的不同理解上，在处理无效房屋转租合同所引起的法律后果时出现了不同的处理意见。

　　第一种主张认为，由于法律规定无效合同的后果之一是返还财产，因此，房屋转租合同一旦被确认无效以后，承租人应该归还占用的房屋，对于实际使用房屋期间的收益-租金，也应该支付给转租人。已经支付租金的、租金不再退还。①问题在于，如果依照这样的处理方法，无效房屋转租合同和有效房屋转租合同的当事人都可以达到相同的目的-收取租金。无效房屋转租合同的承租人一方如果不按实际使用期限交付租金，则转租人也可以基于无效转租合同要求对方支付房屋租金。显然，非法的行为人是不能享有任何民事权利。就无效民事行为进行分析，无效民事行为是指因为欠缺民事法律行为的有效要件而不能产生当事人预期法律后果的行为。无效民事行为之所以自始不具有任何法律约束力，就是因为行为本身不能产生行为人预期的后果。所以，如果无效房屋转租合同的转租人有权收取因转租而约定的租金，则使其基于无效合同达到了预期的目的。从财产所有权取得的角度分析，无效房屋转租合同的出租人取得租金也没有法律上的根据，《民法通则》第72条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。这种所有权取得的法律规定包括两个方面，其一是取得财产的法律事实必须合法，即设立、变更、终止民事法律关系的行为或者事件要符合法律的规定。取得财产的法律事实只有原始取得和继受取得。原始取得是因为一定的法律事实，法律确认某项财产的最初取得。继受取得是以原所有人的所有权为依据，基于某种法律事实而转移财产所有权；其二是取得财产的形式必须合法，包括必须办理法律规定的手续。非法转租他人房屋而收取租金，违背了出租人的真实意思，并且不能办理法律规定的租赁登记。可见，既认定房屋转租合同非法无效，又确认行为人有权基于非法行为取得财产，造成逻辑上的矛盾。反过来说，非法的房屋转租人无法取得租金，则体现出无效房屋转租合同的承租人不从基于无效合同支付租金，或者有权基于无效合同取得返还的租金。那么，便造成无效房屋转租合同的承租人可以基于无效合同取得财产-房屋的使用收益。而无效房屋转租合同的承租人同样依法无权根据无效合同取得收益。这样，人民法院或者仲裁机构在裁决时往往陷入两难的境地。

　　第二种观点认为，非法转租的收益属于不当得利，应当返还给出租人。②根据《民法通则》第92条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定可见，因不当得利而发生的债具有二个明显的特点：（1）必须有一方因为不当得利而受损失。但是，房屋出租人并不能说是因此遭受了损失。损失是由于一定的行为导致权利人的财产权、人身权受到损害并造成财产减少或者灭失的客观事实。这种损失既有直接损失，即受害人现有财产的减少，又有间接损失，即应当得到的利益由于遭受违法行为的损害而没有得到，不当得利人承担返还财产的一项要件必须在损失和取得不当利益之间存在因果关系，违法行为直接引起损害事实的发生。对于出租人而言，其收益已经由于房屋租赁合同的履行而得到实现，或者由于房屋租赁合同的法律效力而得到保障。房屋的非法转租并不造成出租人现有财产的减少，也不必然造成出租人必得利益的丧失。（2）不当得利的事实是由于受损失的一方主观过错造成的，受益人取得不当得利时的主观状态并不作为返还不当得利的必要条件。③但对于无效房屋转租合同来说，合同的双方当事人主观上都存在过错的状态。在房屋转租合同纠纷中，纠纷的当事人是无效合同双方当事人，通常房屋的出租人并不介入诉讼或仲裁（因为是否属于无效合同必须由人民法院或仲裁机构确认），而返还财产的处理对于法院或仲裁机构乃属于“不告不理”的情形。反而言之，如果将无效房屋转租合同的租金作为不当得利返还给房屋所有人或出租人，又产生了另一个问题，就是无效房屋转租中的转租人便由于无效的行为在处理结果上造成损失-房屋在非法转租阶段的使用收益。这种损失不是无效行为本身造成的，而是审判或仲裁机构的介入并将该收益转交第三人而形成的。非法转租人一方面必须依房屋租赁合同向出租人支付租金，另一方面由于非法转租房屋，造成既不能使用房屋，又不能取得租金。这样，无效行为的法律后果-恢复原状，便无法达到。所以，这种租金应作为无效房屋转租合同的不当得利返还给出租人的观点是不能成立的。

　　第三种观点则认为非法的房屋转租收益属于非法所得，应该收归国家所有④。《城市房屋租赁管理办法》第32条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。非法所得，在这里事实上包括二个方面的内容，一是非法的房屋转租人取得的租金；二是非法的承租人实际使用房屋的收益。因此，租金已经交付的，从转租人处没收；租金没有交付的，从承租人处没收。但是，这种法律规定的责任是行政责任，是由人民政府房地产管理部门对非法转租房屋的责任者给予的行政处罚，并不能作为人民法院进行民事制裁的依据。而民事制裁是人民法院对严重违反民事法律规范应负民事责任的行为人所采取的民事处罚措施。其中的没收非法所得，必须是在民事活动中，严重损害国家集体或者他人合法权益的违法行为人。非法房屋转租行为虽然侵害了房屋出租人的权利，但不能说这种转租必然会造成出租人的财产损失。在已经有相应的行政处罚措施的情况下，不能将这种对出租人的侵害行为归属于严重范畴。而罚款由于是一种严厉的制裁措施，民法通则规定适用时必须“依照法律规定”。在没有法律规定的情况下，不能适用罚款。事实上，如果人民法院以民事制裁的措施对违法房屋转让进行没收非法所得，罚款，同样不能达到无效行为的法律效果，即将行为恢复到原来的状态。这种后来状态体现为转租人对房屋的使用收益，转租人既没有实际占有使用房屋，也没有取得他人因使用房屋而支付相应的代价，客观上形成转租人处于损失状态。

　　以上可见，由于对于无效房屋转租处理没有明确的法律依据，导致在理论上和实践中存在不尽相同的看法，这些不同的主张在实践中因为不同的应用导致不同的审判结果，违反了法律的同一性原则，不符合法律规定的原意。因此，必须严格依照无效行为的法律精神来处理无效房屋转租合同。就无效合同来说，由于合同本质上违反法律规定，因此，合同从订立时起就没有法律约束力，对于己经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。无效房屋转租合同订立前的状态就是房屋转租人向出租人支付租金，并享有对房屋的使用收益权利。无效房屋转租合同没有履行的，便不再履行。对于已经履行的无效房屋转租合同，恢复原状的情况应是承租人将房屋退还给转租人占有使用，并将占有房屋期间相当于转租人向出租人支付的租金额交付给转租人。在这里，由于非法转租人以约定的租金额取得房屋的有使用和收益，在因非法转租而没有实际占有使用房屋期间以相同的租金额得以返还，是房屋转租人和出租人共同确认的房屋使用收益。事实上，行为人之所以会非法转租，其往往是为了谋求相应的利益，绝大多数情况下，转租人往往以高于原租金的租价进行转租，因此，高于原租金的差额就应该予以返还。例如，某甲以每月500元的租金向某乙租房一间，租期一年。但甲不顾租赁合同有不得转租的约定，擅自以每月600元的租金将房屋转租某丙。某丙在交了3个月的租金并实际使用了3个月后被某乙发现，乙便解除了和某甲的租房合同。这里甲应退还给丙因转租3个月的盈利300元。这样的处理，一方面达到了恢复原状的目的，另一方面，又使得无效的合同当事人不能基于无效行为达到获利的预期目的。

　　注释：

　　①许多法院的民事判决认为，虽然房屋转租合同无效，但因为转租中承租人实际使用了房屋，应支付房屋使用费。所以，承租人基于无效房屋转租合同要求转租人返还租金的诉讼主张不能成立。

　　②于利明：《民商法研究》（第二辑），法律出版社1999年版，第415页。

　　③柳经纬主编：《债权法》，厦门大学出版社2000年版，第33页。

　　④习龙生等主编：《中国房地产法实务全书》，今日中国出版社1994年版，第1598页。厦门大学法学院·朱泉鹰