从露台与屋顶浅析建筑物区分所有权专有范围

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）建筑物区分所有权专有部分之范围已作出界定，然而在对专有部分的使用中是否会与共有部分的权利发生冲突，露台与屋顶的使用是否代表此类冲突抑或根本不是？如果有冲突如何解决？笔者撰文试析之。

　　一、关于露台

　　现行的法律法规中并没有给出关于露台的法律概念，我国建设部在公布的《住宅建筑规范》《住宅性能评定技术标准》[1] 中也没有界定露台的概念。

　　散见于一些地方性法规中的露台的概念，可归纳为“指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面” [2]。然而，据此表述，恐还不能解决关于建筑物区分所有权专有部分的理解，因为，此表述虽然在物理上确认权利标的为“屋面”或“台面”，但并没有涉及“屋底”或“台底”。因为此露台既可成为业主的屋面也可成为其他业主的屋顶，如对露台的使用不当，难免与屋顶的权利人产生纷争。

　　《区分所有权解释》第2条第2款前段，使露台界定为专有部分的组成部分设定了两个条件，1、规划上专属于特定房屋；2、建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中。

　　在前段所述的两个条件中，司法解释采用规划专属的界定方式，甚至要求销售商也需根据规划图纸列入售房合同的售房图纸红线范围内。否则，该部分的建设物不能界定为建筑物的专有部分。

　　售房案例中，由于露台是不被允许计价的，房开商往往采取附赠的方式赠与给购房者，并在售房合同的房屋平面图纸中以红线明示划定。虽然有房开商出于各种考虑未将露台以红线明示于售房合同中的房屋平面图纸范围内，但笔者认为，只要该露台被根据规划列入了售房合同中，即使没有被划入红线范围，也应当承认该露台属于该房屋的专有部分，该购房业主对该露台享有建筑物区分所有权。

　　当然，露台成为专有部分，其首先还应符合该司法解释第2条的第1款规定的三个条件。

　　小结：符合《区分所有权解释》规定条件的露台属于专有部分。

　　二、屋顶

　　屋顶属于共有部分抑或专有部分？

　　从《区分所有权解释》第3条第1款第1项来理解，建筑物的屋顶等基本结构部分属于共有部分。该条文似乎给出了正确答案，但笔者困惑于几个问题，一是建筑物的屋顶其外延有多大？是否包括住宅的屋顶？因为该司法解释第2条第3款明确规定，本条第1款所称房屋，包括整栋建筑物，那么就意味着，该司法解释中提到的屋顶至少存在两种理解，一是指该栋建筑物的屋顶，二是指住宅（或经营性用房）的屋顶。前者已被明文规定为共有部分，而对后者，依笔者浅见，则应属于专有部分。但笔者的理解，在该司法解释第4条前段又遇到了障碍，即“业主基于对住宅…等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶…等共有部分的，…。”

　　因此，如果笔者没有断章取义，那么结合司法解释第3条第1款第1项及第4条前段，关于屋顶的正确理解为，不论是整栋建筑物的屋顶还是住宅的屋顶均应属于共有部分。

　　本文需要讨论的问题再次凸现：业主的露台属于专有部分，业主对专有部分享有所有权。同时，该业主的露台属于其他业主的屋顶，属于共有部分，两业主对该共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　那么，享有露台所有权的业主是否得与允许享有屋顶共有权的其他业主利用屋顶进行装饰装修活动？如果享有露台所有权的业主将房屋连同其专属的露台出卖转让，是否需经得其楼下享有住宅屋顶共有权或建筑物屋顶共有权的其他业主同意？如真需如此，建筑物区分所有权的法律制度是否还具有现实意义？

　　三、界定专有部分范围的细化标准

　　在界定专有部分范围的学说中，杨立新先生主张的“壁心与最后粉刷表层说”，该学说认为中央部分属于共有部分,表面层属于专有部分；认为专有部分的范围应分内部关系与外部关系,专有部分的范围仅及于墙壁、地板等境界构造物内面之“表层粉刷部分”；但对于第三人的外部关系,如专有部分的买卖、保险等,则专有部分之范围及于境界构造物之“中心线” [3]。此学说，在《区分所有权解释》出台之前是通说。

　　但是，如果采用上述学说来解决住宅屋顶共有权人利用屋顶进行装饰装修活动是否会构成对露台所有权人的侵权时，恐怕并不足够，因为，此学说关于专有部分的范围仅仅及于表层粉刷部分，那么屋顶共有人哪怕是在屋顶钉钉并使其穿透粉刷表层即构成对露台所有人的侵权。

　　从《区分所有权解释》第4条的规定来看，该司法解释采用的应属“壁心说”。该第4条规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。”如此看来，适用这一法条则顺利解决了业主在利用住宅屋顶进行装饰装修活动的合法性[4]。

　　至于露台所有人转让露台时是否应经过住宅屋顶共有人同意这一问题也应得到解决，即转让时以露台或屋顶的地板中心线来划分，转让露台的范围及于露台地板的中心线。虽然《物权法》第71条前段明确业主对其建筑物专有部分享有处分（转让）的权利，但《区分所有权解释》中没有对转让专有部分的范围进行规定，笔者认为，可以根据壁心学说来进行法理上的完善与补充，以促进交易效率。

结语：本文通过探讨建筑物区分所有权专有部分范围的界定，目的是期待进一步解析区分所有权中所包含的特殊的共有形式，这种共有既不同于传统的按份共有和共同共有，而是具有你中有我，我中有你的双重性。

　　注释：

　　[1]：两部规章均为中国建设部于2004年及2005年出台的征求意见稿。
　　[2]：此概念区别于阳台，笔者认为，阳台是指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台或非封闭阳台。关于阳台的法律性质与冲突问题，本文不论述。
　　[3]：参见杨立新《业主的建筑物区分所有权之评析（中），中国民商法律网》
　　[4]：笔者认为，对于住宅屋顶的利用可以是无偿的，但对于经营性用房的屋顶的利用如何排除是无偿的呢？《区分所有权解释》的立法取向是否在有意识的排除经营性用房屋顶的有偿利用？