论我国高房价理论的危害

中国社会目前房价过高已经是不争的事实，即使是有良知的开发商，也明白他们从事的产业已经完全是一个极度投机和畸形的暴利事业。可为什么在民众普遍反对高房价，大部分专家也认为房价过高，部分地方政府官员也试图控制房价的形势下，中国房地产的价格在目前严重的经济危机形势下却不降反涨，涨势更为疯狂呢？笔者以为，中国高房价的根源在于房地产市场设计的不合理，目前运行的房地产市场制度不改革，中国高房价是不可能出现主动下调的，相反还会继续疯狂一段时间，最后由市场以严重危机的形式强制性调整。只是当市场主动以危机形式调整房价的时候，中国国民经济将承受的代价为远较美国次贷危机引发的代价更为昂贵。为此，即时弄清中国高房价的根源，对症下药，对中国高房价进行主动下调，对国家、对民众、对社会、乃至对全球经济的稳定，都是有百利而无一害的紧迫任务。

一、为什么高房价：高房价合理性论点极具迷惑性

任何社会行为总是有相应的理论观点为之论证或是辩护，高房价现象也不例外，归纳目前中国高房价论的主要论点有这么几类：一是中国城市化才刚开始，必然推高各地房价；二是中国全面小康社会居民多次置业推高房价；三是经济通货膨胀资产保值投资推高房价。这三类观点构成了中国高房价合理性论证最为流行，也最具迷惑性的说辞。

城市化论点是最容易让社会丧失警惕的观点，因为中国社会的确正处于城市化的中期阶段，还将有一个较长时间的城市化过程。但是只要我们稍加细心就会发现，城市化始终是工业化的产物，从中国经济的产能结构看，中国经济的工业化总体水平早已经接近完成。目前中国工业化的主要问题是地区的不平衡，长三角、珠三角、环渤海都已经工业化过剩，与之相应的是上述三地区的城市化过度，上述三地区的环境容量已经无法再承受疯狂的工业化和城市化。因此，中国工业化城市化的方向已经进入一个环境友好，升级换代，东中西均衡发展，城乡统筹的新阶段。随着我国中西部工业化的快速崛起，统筹城乡事业的深化，地区与城乡之间的快速交通网的形成，依赖于中心城市的集聚式居住已经不再是居民的主要选择，相反更必将走向与自然环境相融的分散型居住形态。故中国的城市化未来不构成房价继续高企的动力。

多次置业推高房价本来是一个正确的看法，但多次置业的需求构成却被无良专家进行了欺骗性的解读。这种观点以各地房地产协会、北师大等学术机构广泛传播，他们还取了一系列貌似高深的概念：刚性需求，特刚需求等。这类刚性需求与特刚需求按他们的解读主要由中国人一般有多个家庭，丈母娘找女婿谈话等内容构成。事实上，目前多次置业者主要集中在城市高收入群体，对于广大流动性的打工一族（主体并非农民工），城市低收入群体，广大普通职工，多次置业不过是他们的一个遥远的梦想，更多的人是希望拥有自己的基本居住空间。如果所谓的刚性需求就必然推高相应产品的价格，那水、盐、粮油更有理由构成刚性需求和特刚需求，显然以刚性需求解读高房价是根本站不脚的。

2009年以来，美元持有贬值，中国也实行宽松的货币政策，于是资产保值需求推高房价又构成了广泛的高房价支持论点。在通货膨胀严重的时期，不动产的确具有较强的资产保值功能，但有一点必须明确，有资产保值需求的主体一定是社会中高收入群体，这个群体是有多种投资选择渠道的。当大量需要住房的居民无力购房，不能形成有效买卖需求，大规模推高房价的资产保值投资行为又如何实现保值增值功能呢？况且，在目前的经济危机中，全球经济仍在衰退，中国根本没有发生通货膨胀，房价试图保值的行为很可能构成了通货膨胀的巨大隐患。

二、高房价可不可下调：房地产支柱产业论极具欺骗性

房地产价格不可下调论的终结性理论支点是房地产支柱产业论。2003年以来，房地产支柱产业论逐步成为经济理论界的主流声音，甚至主张降低房价的政策研究者各路专家学者也相继认同了房地产支柱产业论的观点。由于理论界、政府官员、政策研究者、企业界、舆论界等各方面的力量都认同了房地产国民经济支柱产业论，其结果就是实践上始终不敢下降房价，原因是做为国民经济支柱产业的房地产业一旦因为价格下调而萎缩，首先最大的后果是GDP的大幅下降，引发严重的就业等社会问题，同时房地产的萎缩也会影响到地方的财政收入，甚至可能导致我国银行等金融机构的庞大的呆坏帐等。

显然，房地产是不是国民经济的支柱产业，如何识别确立国民经济的支柱产业，直接关系着中国房地产价格可不可下调的重大理论判断。

通常产业经济学从产业功能地位角度把国民经济产业结构分为先导产业、主导产业、支柱产业等。先导产业是指国民经济中的新兴产业，尽管在当前的国民经济中的比重不大，就业比重不高，财政贡献不大，但这类产业代表了未来生产力发展的方向，在不远的时期内一定会上升为国民经济的主导力量。例如上世纪70年代兴趣的电子信息产业，目前正方兴未艾的新能源产业，以及各国都在加速发展的工业自动化和节能减排产业等，就是显然的国民经济先导产业。

主导产业是指技术发展已经成熟，规模化标准化普及化是这类产业的主要特点，主导产业在国民经济中的比重较大，市场充足，就业容量大，产业关联性强，税源稳定，技术发展稳步更新且可持续发展空间较大。最典型的国民经济主导产业如我国纺织、服装、家电、运输、餐饮等产业。

支柱产业在规模化方面与主导产业类似，但同时支柱产业在国民经济中的地位比主导产业更为突出，除了在税收贡献、就业容量、GDP比重等方面作用突出外，支柱产业还有一个更为重要的功能：那就是支柱产业一定是国民经济中市场需求稳定可靠，技术含量高，具有为其他产业提供可持续的生产力进步的能力，且可随国民经济的需要不断更新技术，调整结构充分满足社会需求的产业。如钢铁、能源、电力、航空、装备制造、交通工具、铁路、建筑等产业。

国民经济先导产业、主导产业、支柱产业都有一个显著特点就是可持续的社会需求与财富的再生性，显然，房地产业根本不具备国民经济支柱产业的功能，房地产虽然在现有制度框架下对地方税收、产业带动方面有一定作用，但对国民经济的生产力水平提升没有任何明显作用，它对国民经济的可持续发展不具备促进功能。同时，由于土地供给的不可再生性，决定了房地产天然地具有地域垄断性，城市化和人口变动的趋弱性，决定了房地产市场社会居住需求总量的必然萎缩性，这一点根本无法同家电、服装、装备制造、电子信息等主导产业和支柱产业相提并论。

房地产支柱产业论是极具欺骗性的，这种认识上的谬论严重妨碍干扰了我国房地产的制度设计和政策调整。发达国家的历史也表明，世界上没有任何一个大国经济是通过把房地产作为支柱产业而走向繁荣和强大的，相反当一国的房地产业成为国家发展重点的时候，这个国家的经济很快就会走向衰落。

第一个例子是15－16世纪的西班牙，其时西班牙由于歌伦布发现美洲拥有了大量海外殖民地，获得了巨额黄金，于是大量金银用于土地投机和购买金融债券，实体产业投资不足。而且政府带头购买外国商品，挤压民族产业，社会风气也是鄙视劳动，鼓吹投机，不愿意从事生产型事业。美国经济学家对其时的西班牙分析说：“劳动是屈居下位的标志，是一个有地位、有身份的男子所不屑为的。”由于西班牙政府醉心于以房地产为核心的投机事业，在经历1557年、1575年、1597年数次破产后，国家很快走向了长期的衰落，这就是历史上著名的“西班牙陷阱”。1600年一位学者就分析到：“西班牙已经衰败……财富并没有留在西班牙，因为它已经消失在空气里，留在文件、契约、赋税、汇票、货币及金银上。而货物则不同——后者可结出果实，吸收外部的财富以支柱国内的财富。”

上个世界90年代的日本、2000年后的美国，都是政府不断释放金融信贷，推高房地产价格，从而导致了极为严重的经济后果的。

三、要不要再次改革：我国现行住房制度的严重缺陷性

从社会资源的流向、住房价格与居民收入比、城市住宅的实际空置率、围绕房地产所发生的各种贪腐事件、高房价引致的GDP泡沫化等现象看，我国房地产的现行制度具有严重的缺陷已经是确定无疑的。导致我国房地产价格失控性上涨的主要缺陷性制度如下：

1、房地产商品的性质缺陷

我国现行房地产制度实际上是假定住房为普通商品来展开设计的。所谓普通商品是指该类商品不直接影响居民日常生活，不会出现囤积居奇，哄抬物价的现象，商品价格完全由市场供求自由确定。如彩电、冰箱、服装等商品，居民可以任意拥有，政府无需进行特别调控。目前我国现地房地产制度对房地产的商品属性就是建立在住房是普通商品这个基础上的，就是现行住房制度允许居民无限制地拥有多套住房，政府对住房价格不得干预。发达国家经验和我国住房改革以来历史与现实都表明，住房不是普通商品，而是区域垄断型的民生产品，住房和粮食、水、盐、猪肉一样，直接关系居民的日常生活，住房极容易出现以少数人占有多套住房为形式的囤积居奇，不断哄抬房价。因此，我国现在房地产市场中的一切乱象首先就是明确住房是区域垄断型民生产品这一正确的属性，只有准确定位了住房的商品性质，才可能下决心限制多套住房的拥有，进行相关的正确制度调整与设计。

2、商品房预售制度缺陷

目前直接影响政府下决心下调房价还有一个重要原因就是担心房地产的价格下降涉及银行信贷。房地产商与银行形成目前这种剪不断理还乱的关系根源，就在于缺陷严重的商品房预售制度。商品房预售就是房屋还没建成的情形下就开始销售住房，要知道目前居民购房绝大多数都必须按揭贷款，这就形成了开发商根本只需要少量资金，让项目达到预售要求就可以通过销售期房的方式获得大量的银行资金来完成后续的建设，这就把发放贷款的银行捆成了利益共同体，银行害怕呆坏帐，也乐意一同鼓吹高房价。

3、地方财政的土地依赖缺陷

由于房地产的土地区域垄断及不可再性，国家土地收益主要由地方政府支配的现实状况，决定了地方政府全都热衷于土地价格不断上涨。由于地价的上涨，导致开发商水涨船高更凶猛地追求暴利，高房价又反回来抬高地价，政府为追求更多的土地收益，也更放任房价的继续上涨。这样，凡是参与房地产市场的各个环节都同样相应地获得了丰厚的利益回报，房地产协会、房地产专家、房地产广告、房地产媒体、房地产规划、房地产管理部门等等，一个庞大的追求泡沫经济利益群体形成了。这个群体垄断了土地，把持了资金，控制了媒体，掌握了话语权，总之一切关于房地产未来和方向的策略都被垄断了。这种制度下，房价是不可能出现主动性下调的，民众只能期待市场运行的自然破产。