借名字买别墅退定金起纠纷 法院判购房合同依法解除

一商人在佛山楼市“限购”期间，借朋友名义定下四栋别墅，并支付定金与购房款共计200万元，但之后又以开发商“一房二卖”为由状告开发商要求退款。

  昨日，佛山中院公布，该院对这起房屋买卖合同纠纷作出终审判决，认定借名签署的合同对实际购房者具有约束力，但违反“限购令”应依法解除，判决地产商返还已收款项，并与购房者各自承担自身损失。

  事件

  豪气“拿”下别墅

  又要求退赔310万

  2013年5月13日，商人陆先生在三水区山水龙盘花园看中了四栋在售别墅，遂与开发商能润置地房地产开发有限公司（以下简称“能润地产”）约定以3728.6万元的总价“拿”下上述房产。当晚，陆先生现场刷了100万定金给能润地产。

  次日，陆先生又从自己公司打了100万元给能润地产。在银行转账交易明细上，清晰标注此款用途为“购房款”。而能润地产亦迅速向陆先生确认收到该款项，并开具收据。

  然而，半个月后的一天，陆先生报警，并于同年8月1日以受到欺诈为由，将能润地产告上法庭。陆先生称，能润地产“一房二卖”违约，要求双倍返还定金，并退还房款，支付打官司的律师费，共计310万元。

  焦点

  四栋别墅是否

  存在“一房二卖”

  “我名下已经有5套房产，属于政府限购范围，下定金时并不能签订正式买卖合同。但我要求签购房协议时，却被告知别墅已转卖他人。”陆先生说。

  对此，能润地产辩称，公司房源充足，无需“一房二卖”，四栋别墅的出卖对象就是陆先生。根据约定，陆先生要在2013年5月20日前支付三成房款，逾期超过七天，公司有权扣下已付房款，另售别墅。

  一审法院调查发现，根据陆先生提交的四份商品房（购买）确认书，别墅购买方是一名陈姓小姐，的确不是陆先生。由于案件涉及签订购房协议者的利益，法院追加了陈小姐作第三人。

  接受询问时，陈小姐表示，陆先生是经她介绍去购买四栋别墅的，当时主要考虑让已是山水龙盘准业主的她签订购房确认书，能拿到更低的折扣，陆先生才当场授意她代签，事后也的确批下了较低折扣，而她自己并无意向购买涉案房屋。

  判决

  开发商退定金 买主出律师费

  一审法院审理后，判决能润地产退还100万元，驳回陆先生的其他诉讼请求。陆先生与能润地产均不服判，上诉至佛山中院。

  佛山中院经审理，确认一审法院认定的事实，另查明陆先生与妻儿名下共有12套房产。佛山中院认为，购买涉案四套别墅属重大民事行为，陆先生未谈好购房条款等情况下即交付定金和部分购房款，与一般常理和正常交易习惯不符。由于双方当事人分别举出相反证据，但都没有足够依据否定对方证据，遂根据民诉证据规则，采信陈小姐的相关证言，确认其行为构成表见代理，四份购房确认书对陆先生有约束力。

  法院还认为，陆先生未告知自身房产状况，能润地产难以审核其购房资格，但能润地产一次性收取陆先生四套房定金及后续房款，明显与当时“限购令”相悖，涉讼房屋买卖关系应当依法解除、退还款项，由于双方当事人对合同解除均存在过错，依据公平原则，各自承担由此造成的损失。据此，佛山中院终审改判能润地产退还已经收取的定金及购房款200万元，驳回陆先生要求能润地产赔偿双倍定金、返还房款及相应利息，以及承担10万元律师费的诉请。

  法官说法

  绕开“限购令”

  双方均有过错

  该案审判长徐立伟表示，佛山“限购”政策自2011年3月公布实施，在社会中广为传播，陆先生理应知悉相关政策，却一边以自己名下有多套房产为由，称下定金时不能签合同，一边又称主动要求签订正式合同遭拒，存在前后逻辑矛盾。购房当天的现场刷卡消费单及以陆先生为对象的收款收据，足以反映陆先生参与购房过程及知晓相关事项，且陈小姐的解释与其在涉讼房屋购买过程实施的行为基本吻合，这亦得到能润地产认可，而陆先生未能举证推翻，因此，终审采信了房屋购买人是陆先生的说法，认定购房确认书对双方当事人具有约束力。

  徐立伟还表示，在房屋“限购令”实施两年后，双方当事人均应当清楚认知该政策，却故意绕开“限购令”，存在过错；即使二审中，当地“松绑”限购，由限制2套以上住房的家庭购房，变为每个家庭成员可以有2套住房，陆先生及其家庭仍不符合政策，房屋买卖合同依旧不可履行，应当依法解除。