地价政策在城市建设中的应用

　　地价政策作为国民经济宏观政策的重要组成部分，对国民经济的发展起着不可忽视的作用。我国虽然已出台不少地价的相关政策，但还未从根本上产生效果。为此，笔者就如何科学运用地价政策杠杆，优质高效地服务城市经济建设，阐述一些个人观点。

　　什么是地价政策

　　所谓地价政策，亦称地价管理政策，是政府为规范土地市场中的交易行为，调控土地市场中地价变化规律，保持地价水平相对稳定，保护土地所有者和使用者合法权益的一系列管理制度、措施和规定。广义的地价政策，不仅包括政府直接调控地价的政策，还包括政府通过调控土地市场和间接调控地价的一系列政策;狭义的地价政策，是指政府针对土地市场中的地价水平、地价标准、土地交易价格等制定的一系列调控政策。本文所讲的地价政策，主要指的是在城市经济建设中经常发挥作用的狭义的地价政策。

　　地价政策在城市建设中的应用

　　我国土地市场的建立刚刚起步，地价管理政策和制度还不很完善，目前已有的一些政策和制度规定，多是根据当前地价管理需要而制定的。

　　政府可按经济和城市建设的需要，依法对单位和个人的土地使用权实行提前收回。《城市房地产管理法》第19条规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不得前提收回。在特殊情况下，根据城市规划和社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况予以相应的补偿。

　　随着城市的建设与发展以及城市规划的不断调整和修订，土地利用结构与方式将不断发生变化，过去合理的用地方式，现在或将来就不一定合理，也可能会影响到整个城市经济的发展和城市用地效益的提高。这样，政府就要通过依法对土地使用权的“提前收回”来重新调整土地利用方式，发挥土地资产的最佳效益。

　　政府对地价的暴涨暴跌，也可依法采取必要的行政手段进行干预。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定，土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可采取必要的措施：一是对地价暴涨或暴跌的地区，政府可采取地价冻结和限制交易等措施;二是对土地供给实行数量上的限制，制止土地囤积与垄断造成供不应求或供过于求而引起地价的不合理上涨或下跌;三是适时开发城市新区建设用地，收购老城区利用率低或闲置的土地，增加城市土地储备，以调节土地供求矛盾，稳定土地价格。

　　政府对不合理的土地使用权的转移可实行优先购买。一是对转移土地使用权的宗地，当政府实施土地利用规划，为公共福利等建设需要此宗地时，可采取优先购买，以保证建设需要;二是可防止土地转移中，交易双方为逃避国家税费(营业税、土地交易契税、土地增值税、土地出让金、市场管理费等)，采取虚报、瞒报地价的方式，达到少缴或免缴税费的目的;三是可防止交易双方虚报、瞒报地价，扰乱土地市场的行为发生，以维护稳定良好的土地市场环境。

　　国土资源管理部门对土地交易价格申报的管理和制度建设，应与健全土地登记制度配合进行。通过完善土地登记制度，加强对土地出让、转让、出租、抵押等活动的登记，来掌握土地交易价格，实施地价管理。

　　国土资源管理部门在对土地交易价格申报管理工作中，要充分说清瞒报或不实申报地价对土地受让方的影响：不如实申报成交价属违法行为，土地使用权将不受法律保护;同时，若虚假、瞒报的土地成交价超过实际成交价，国家征收土地增值税或土地收益金等有关税费时，土地受让方将支付更多的土地增值税或土地收益金等有关税费;若虚报、瞒报的土地成交价低于实际成交价且明显低于市场价格的，市、县人民政府则采取优先购买的办法收回土地。

　　建立基准地价、标定地价定期公布制度。当前，我们应该做到：第一，要加快基准地价、标定地价的评估工作;第二，市、县人民政府应依法及时将评估出的基准地价、标定地价报批验收;第三，市、县人民政府应依法及时将报批验收合格的基准地价、标定地价成果对外公布;第四，基准地价、标定地价应定期修正并公布，对因社会经济条件发生变化，造成局部区域影响地价因素发生重大变化的，对已公布的基准地价、标定地价随时进行更新、公布。

　　采取有效的土地供给方式

　　加强土地使用权出让的计划管理。政府往往根据国内国际投资倾向和资金量以及我国产业布局、城市总体规划和近期规划的安排，对出让土地的数量、位置、用地性质等在结构上进行计划管理，在发挥地方出让土地积极性的同时，运用计划管理方式进行调控，以引导投资方向，实现政府意志。同时，出让土地计划还是保证土地市场稳定发展的必要条件，直接影响到地价水平和投资者的经营决策行为，是形成稳定土地市场的基础。

　　缩减土地使用权的行政划拨。根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或国有土地时，都可由政府行政划拨。

　　城市建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定缴纳新菜地开发建设基金;在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关税费，但不需要缴纳土地出让金。

　　大力推行土地使用权的有偿出让和转让。《城市房地产管理法》第12条明确规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标、双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”最近，国务院15号文件的出台，为防止国有土地资产大量流失、严格控制规划总量、大力推行国有土地使用权招标拍卖等作了制度上的保证，明确规定了大力推行土地有偿出让的方式。