物业服务收费从政府定价到政府指导价、市场调节价的转变

目前，随着房地产业的发展及物业管理行业法规的不断完善，广州市物业管理的普及程度有了较大套幅度的提高，除了写字楼、商场、商品房外，工业厂房、学校、医院、房改房、旧城区也逐步引入物业管理。物业管理行业在得到社会的认可和接受的同时，由于各方面因素的影响，还是存在着各种各样的困境和难题，对行业的发展造成了一定的影响，特别是物业管理收费问题尤为突出。

　　广州市自从80年代起物业管理收费均是由企业申报，物价局审定批复每户每平方的管理服务单价。这在计划经济时代依赖政府的大环境中，业主较为认同，只要有红头文件就好办，当时对物业管理及社会起到一定的作用。20多年来，政府相关职能部门针对小区会所配套功能需求、物业管理服务内容、楼房档次等制定物业管理的收费标准，扶持了物业管理企业的生存和发展，也逐步形成了一个行业，但在这个过程当中，此类批价由于各种物业既有共同性又有差异性，提供的服务也不尽相同，虽然政府有关部门非常谨慎地批价，但由于业主对行业的不了解、个别物业管理企业的违规操作、舆论的负面渲染报道等原因，物业管理的收费问题成为市民普遍关注的、争议性较大的热点问题。

　　2003年底国家发展改革委、建设部下发《物业服务收费管理办法》，规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，以该办法为依据，广州市物业管理行业的主管部门即广州市国土资源和房屋管理局及广州市物价局于2004年9月联合下发《广州市物业服务收费管理实施细则》（下称《细则》），通过政府职能的转变逐步将物业服务收费的政府定价和政府指导价转为市场调节价及政府指导价。《细则》规定包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，即由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业德惠服务 等级 标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布；实行组合制的普通住宅服务收费和高档住宅别墅物业服务收费以及非住宅物业（如写字楼、商场等）的服务收费实行市场调节价，即由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定；物业管理企业应为业主提供质价相符的服务，实行明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。

　　《细则》出台后，在行业及企业当中、广大业主当中产生了的波澜，企业认为没有了“尚方宝剑”，收费将会更难，有企业的老总更说：“这不是要我们提供无常服务吗？”而业主们则认为政府不批复定价这不是给物管理企业提供乱收费的依据吗？舆论方面也给予了较大篇幅的关注和报道，对关于住宅档次即普通住宅或非普通住宅的办公室、服务标准的挂钩、收费标准的调整、如何协调定价等等方面存在着这样那样的质疑。协会以曾经在一天内接到20多个有关收费方面的电话投诉。尤其是覆盖面较广的旧物业、早期的、中低档的商品房等物业，由于物业的绿化地小，道路较窄、坏、烂，配套不足，功能欠缺，对机电、绿化等的养护不重视，再者业主素质参差不齐、需求的物业服务较表面等等问题，对物业服务实行指导价的争议特别大。个别物管企业也因为低价介入物业的管理，并用车场费用等多种经营弥补管理费等做法，导致物业的重新招标；甚至有物管理企业在一年退出了7个旧城区楼盘的物业管理。形成了各方均对原来的物业管理服务费的含金量重新评定问题。

　　有鉴于此，在对企业方面，协会实行横向协调、纵向指导的方法。协会多次与物价局沟通，并于04年10月举办了2期的《细则》学习讲座，为物业管理企业解答对《细则》存在的疑问。针对企业在《细则》执行过程中面临的问题，有针对性提出了专业性的意见、建议，对于中档的物业，建议企业应进行全面的评价，遵循给什么服务报什么价格的原则，按政府的标准定价，提供切实可行的服务内容，不能进驻后再提价，引起业主的反感；在旧城区物业管理的介入方面，应从计划经济政府包办转入初步的物业管理市场体制，不要夸大功能，应切实考虑硬件及不足的地方，由于很难实行封闭管理，要特别注意对公共秩序的维护，在实行明码标价期间要确认收多少服务多少，不能随便许诺能人所不能。同时协会以在主办的刊物《物业管理信息》中刊登了名为《物管理收费：定价容易执行难》的文章，对外反映企业在实施过程中的实际困难，对此，市物价局给予了专文解释回复，得到企业肯定。

　　对于广大业主方面，协会实行重在宣传及时引导的方法。针对业主缺乏成熟的物业管理消费意识的情况，协会以舆论为向导，有针对性地做了大量的解释和引导工作。如召开不同地区的业主座谈会，请香港有关人士来为其讲解案例等。并由协会秘书长约请广州日报社在物业管理收费方面存在包括如何界定普通住宅？界定档次有争议怎么办？房改房栖身豪宅区怎么办？三级资质的物管企业能否按一级收费？没有业委会能否改收费标准？哪种情况下收费明细账单一定要公布？小区车位收益该归谁？等的七大焦点问题从行业的角度提出了意见和建议，并派我会工作指导部人约请南方日报社对《细则》发表了全篇的解释。此外，为切实指导物业服务收费的定价，协调、平息业主与物管企业因定价问题引发的矛盾，针对物业档次界定难的问题，协会拟定了《关于办公室物业服务收费建议的评审程序》，由企业或业委会提出需求，协会以组织行业专家到物业现场进行评审，从行业的专业角度提供合理的定价建议、意见，受到行业的欢迎。

　　为更好地平衡行业所面临的在收费方面的困难和矛盾，协会以对物业管理收费明码标价的执行问题给予了相当的重视，主动与高物价局沟通，开展了物价收费牌制作的团购招标，为会员单位统一制作明码标价牌，并在标价牌上加属协会的电话，以便受理业主在收费方面的咨询及投诉，以更好地理顺物业服务的收费动作。

　　物业管理服务收费与物业档次、消费群体有直接的关系，如何兼顾民众的承受能力与企业所得利润合理定出收费标准广而告之并明码实价提供服务，是企业在政府指导价及市场调节价下，学会如何在改革开放的经济市场中搏击、求生存的必交答卷。任何事物的发展均非一帆风顺的，更何况风雨兼程的物业管理行业。随着市场的逐步放开，由精度业主和物管企业实行双向选择服务和市场，这将是物业管理发展的大方向，行业协会应顾及全局，起好桥梁作用，对企业、对业主均应抱以一视同仁的负责态度，行使指导、监督的职能。当物业管理公司做到公布账目明明白白时，当业主真正了解物业管理费的含金量时，物业管理行业将会达到一种平衡，业主与物管企业间将相互达成一种共识，在明确各方主体的责任，实现质价相符的市场经济规律时，才是持久的，永恒的。物业管理的目的是构建和谐的环境，谁享受谁支付，将权利还给业主的同时应及时地引导以提升业主对物业管理的认知度，这样，物业管理只会有双赢而不可能有单赢的局面，也只有这样，才能在社区实现和谐安定的生活。