物业管理招投标制度缺陷与现实的困境（下）

（建设部在全国推行物业管理招投标制度的初衷是藉建立有形的物业管理市场机制，以打破开发商“自建自管”的建管不分的“物业管理垄断”做法，从而阻断开发商以“自管”而“包藏”其房地产品质量问题的行为，真正使开发商对房地产品质量负起责任来。然而，这一良好愿望在“暂行办法”颁布实施以来，却没有起到阻断开发商对新建住宅项目“物业管理垄断”的作用，相反，绝大多数开发商利用“暂行办法”的制度设计缺陷，将其物业管理的垄断性做得更加“合法、合规”。）

（接上期）

2.公开招投标方式没有强制力，是造成市场公信力差的根源

《中华人民共和国招标投标法》对公开招标、邀请招标定义是：“公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请特定的潜在投标人或者其他组织投标。”“邀请投标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。”两种招标方式虽只有“公告”、“投标邀请书”的微小区别，但在物业管理招投标实践中，却会带来完全不同的市场和社会效果。前者，能在更广泛的层面体现市场的公开、公平、公正――“阳光”招投标车主难做手脚，导向市场健康有序发展；后者，具有局限性和较大的隐蔽性――实践中容易演化为招标人“教训”和伤害投标人对“公开、公平、公正”诚信的信任。本来，建立规章的目的就是靠政府行政管理强制力来规范市场各主体行为，对招投标方式只作“选择性”规定，不对公开招投标方式作硬性规定，或对邀请招投标范围作限制性规定，必然造成物业管理招投标操作过程的不可控。

在鬃市，从“暂行办法”颁布实施至2004年l2月31日，新建、预售的住宅项目实行物业管理公开招投标的不足2个，非住宅项目和在建及己建成住宅项目实行物业管理公开招投标的不足5个；打开中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网，发布于网上的物业管理招标公告也是寥寥……这很容易让人产生这样的疑问：一座城市、一个泱泱大国，每年新建的住宅项目不仅仅只有几个、几十个吧？！那么，公开招投标能够在更大范围为业主选聘更优秀的物业管理企业，这样既有利于房地产售后服务、又育利于物业管理行业、还有利于社会进步的招投标方式，为什么却被众多开发商拒绝选择呢？道理很简单，公开招投标是在“阳光下”进行的，开发商要想实现自己的“意图”，公开招投标方式“不便操作”。因此，目前全国绝大多数住宅建设项目物业管理权的确定形式都是通过“邀请招投标”和“协议招投标”来实现的。这样，那些指望“暂行办法”颁布实施就可以通过公开、公平的市场竞争获得管理项目的物业管理企业，这回算是自白守望了，因为目前的物业管理市场，几乎没给他们参与投标的机会和可能：即便侥幸参与，也可能一不小心掉进欺骗、不公的陷阱，市场公信力受到严重的伤害。

3.“暂行办法”没有实现“建管分离”的立规主旨

长期以来，我国房地产建设和物业管理两个行业几乎均由开发商“一手遮天”地操控着，引发和激化了许多业主与物业公司之间难以化解的矛盾，这已是不争的事实。2003年12月10日《金陵晚报》以《开发商与物业的“父子”关系遗患无穷》为题，列举了开发商与物业的“父子”关系具有普遍性的遗患：擅自利用物业共用部分和共用设施经营牟利，侵害业主共同利益；不少物业公司在决定小区内事项时，根本不管业主是怎么想的，一心维护母公司的权益，肆意侵犯业主的权益；一些物业公司保安在公司与业主发生矛盾时，个个如狼似虎，甚至威胁业主的人生安全；物业收费不透明，收费与服务质量不对称，收费不低，服务却严重不达标；一些开发商在销售楼盘时，故意隐瞒小区的规划，甚至擅自更改规划来欺骗业主，而物业公司往往会帮助母公司隐瞒实情；一些开发商自己制定的《业主公约》肆意侵犯业主的权益，并且迫使业主接受“霸王合同”，物业公司站在母公司的利益上一起糊弄业主；在业主与开发商发生维权中，物业公司一般是被动接受“老子”的安排。新浪网2004年10月27日以《物业“父子兵”现象贻害多》为题的文章，也列举了许多论据，得出“开发商和物业管理公司‘父子兵’关系，是引发和激化物业管理公司和业主之间纠纷的深层次原因”的结论。

因此，建设部在全国推行物业管理招投标制度的初衷，是藉建立有形的物业管理市场机制，以打破开发商“自建自管”的建管不分的“物业管理垄断”做法，从而阻断开发商以“自管”而“包藏”其房地产品质量问题的行为，真正使开发商对房地产品质量负起责任来。然而，这一良好愿望在“暂行办法”颁布实施以来，却没有起到阻断开发商对新建住宅项目“物业管理垄断”的作用，相反，绝大多数开发商利用“暂行办法”的制度设计缺陷，将其物业管理的垄断性做得更加“合法、合规”。这现象，可以从2003年9月1日至2004年12月31日全国新建住宅项目，特别是全国知名和地区知名的开发商开发建设的纯商品住宅楼盘之前期物业管理权几乎毫无例外地归属于其旗下的物业管理公司得以印证。

4.评标方式规定过于宽泛，不能择优企业

长期以来，政府制定法规的指导观念是“宜粗不宜细”，制定规章时往往比较“原则”。然而现实中，规章过于粗线条，容易导致理解和执行上的随意性。物业管理招投标，是由物业管理专家和招标人比较、评判投标企业管理服务能力，选择优秀的中标人的活动。在一定程度上，评标方式和评标过程决定了评标质量和选聘企业的质量。通常，决定物业管理企业能否胜任物业管理服务工作，可以从企业日常物业管理服务实绩考察（企业信誉调查评审）、物业管理项目的服务策划评审（投标文件评审）和投标人选派的项目负责人综合能力评估（项目负责人现场答辩考核评审）三个大的方面综合把握和评判。而且，因为物业管理专业的综合性和企业能力弱显性特点，使得物业管理企业的比较和优选有较大困难。在物业管理市场发育的初级阶段，不将评标的方式、过程、方法加以强制和细化规定，招投标行为人很容易使招标、投标过程“走样”。

稍有物业管理经历的人都知道一个浅显的道理：“物业管理不单是凭嘴，不只是听你说得怎么好，更重要的是要看你干得怎样。”企业的服务能力依赖于其持续、稳定的运营及组织程度，且能够毫不遮掩地在其物业现场运行过程一目了然，是最真实、最做不了假的企业市场表现。所以，理所当然是评估企业管理服务能力的首选内容，当然也应当是招标强制性评审的必须要求和方式。遗憾的是\"暂行办法\"对投标企业实际管理服务能力的评审却只字未提，这在客观上误导了物业管理市场、物业管理企业的关注焦点。现实中，绝大多数招标人有意，或忽视对投标企业实际运作进行信誉调查评审，仅凭投标文件评审\"选聘\"中标企业，其选聘质量是可想而知的了1很多企业忙着\"镀金\"、忙着企业\"表面光\"，什么\"全省第一家三贯标认证企业\"、什么\"全国率先导入CIS企业\"UH--当你深入\"三贯标认证\"企业，你可以看到管理层为监审\"过关\"忙得一周补了一年的记录、决策层忙着讨教\"过关\"秘诀抓耳挠腮:你到\"CIS企业\"，可以看到办公室电话响了半天管理人员谈笑风生没人理会、业主来到办公室照样没人招呼……

物业管理投标文件(投标书)，是企业针对物业管理项目特点、服务需求，运用企业管理经验、管理知识、管理资源进行有针对性的\"服务产品\"设计的过程，是日后企业管理服务提供的\"作业手册\"，也是前期物业服务合同的附件和要约。\"暂行办法\"对物业管理投标文件的评审进行了一般性的规定和要求，对现场答辩评审仅在第三十二条做了简单提及。这样的立规导向，使企业聚焦于投标书\"表面光\"的\"用心\"上，促成了当前物业管理投标书中\"假大空\"、\"抄袭\"、\"弄虚作假\"、\"攀装裱\"、\"放之四海而皆准\"……之风的盛行。不少投标企业精美的投标书里面是东拼西凑的\"大杂始\"，不能说对物业管理项目有所认识和策划、对未来管理服务有所指导，就连起码的字句都读不通，要不就是乱吹一通，要不他可以一周投儿个标……这样的东西，居然也有投标企业作为\"投标顾问\"的生财之道用来\"顾问\"其他企业投标。

至于对物业管理项目负责人的考核。凡从事过物业管理工作的人都知道，在优秀企业背景和优秀的投标策划的前提下，物业管理项目能否有效实施和实现投标策划，并实现企业管理服务承诺目标，很大程度上取决于项目负责人的执行能力。因此，不对物业管理项目负责人能力进行综合评估和比较，就像战场随便任命一个前线指挥官指挥打仗一样可笑。

5.制度缺陷失去了是非判断力。

\"违规招投标\"词意应当是:\"违反招标投标规章，所进行的招标投标活动及其结果\"。这里，判定物业管理招投标是否\"违规\"的落脚点，是判断招标投标活动是否遵循了\"暂行办法\"，遵循了――合规:违背了违章:判定是否\"违规\"的落脚点，并非招标投标结果所体现的意志是有益于业主、物业管理行业或是别的更大的社会进步意义。因此，以\"违规招投\"来定义当前的物业管理招投标活动的种种不正常现象，显然是有失公允的，因为开发商只需按\"暂行办法\"操作，无论其招投标结果如何(这一结果肯定体现开发商的意志)，政府行政主管部门、物业管理市场、业主都不能对其亮\"黄牌\"或判定其\"违规\"。所以，现实物业管理招标投标结果，普遍只能体现开发商意志――沿袭\"父子兵\"惯例，是物业管理招投标制度设计使然，当然就不足为怪了!

至于以招标投标过程、结果体现公开、公平、公正、有益于业主、物业管理行业或是别的社会进步意义为判定是l否\"违规\"的落脚点的人们，\"暂行办法\"并没有给他们应有的支持。目前，物业管理招投标过程、结果的表现，令市场各方要不非常尴尬，要不非常无奈:在鬃市，\"暂行办法\"实施一年多来，政府建设行政主管部门没有向开发商，或住宅建设项目，或物业管理企业公开出示过\"前期物业管理违规招投标\"的\"黄牌\":开发商按\"暂行办法\"，依旧操控着前期物业管理权:同是\"父子兵\"的物业管理公司这时表现得格外默契――今天邀你们参加我们房地产公司组织的物业管理招标，明天我们被邀参加你们房地产公司的投标，大家都忙在\"继承父业\"的合作上;没\"爹\"的物业管理公司，忙着不惜工本地找关系、走后门，把企业的生存发展寄托在不正当的社会关系上:业主和准业主们只有选择房地产的权利，不能同时有选择产品和物业服务的可能……

总之，\"暂行办法\"在体现市场公开公平公正原则、择优物业管理单位、导向物业管理行业健康发展、阻断建管不分、划清房地产品质量责任等方面没奋起到实质性支持作用。我们期盼法规能够早日拯救当前前期物业管理招投标 市场的混乱状态!