物业保安服务方略及实施

随着我国政治、经济与文化等方面的发展变化,物业保安服务从它一产生起就不仅成了我国社会安全保障体系的重要组成部分,它既可以缓解政府警力不足的矛循,又可为企事业单位提供多形式,多层次的安全防范服务,同时也增加了地产商及物业管理企业的信誉。因此,物业保安服务工作在物业管理中占据举足轻重的地位。

一、坚持开拓务实,物业保安服务,确保新千年
(一)坚持解放思想,开拓创新。物业保安是改革开放和社会主义市场经济的产物,保安工作必须坚持以邓小平理论为指导,认真贯彻江泽民“三个代表”思想,着眼于经济发展、社会稳定和改革开放大局来发展保安事业,立足于坚持为广大业户服务,坚持不断开拓与创新的原则。
(二)坚持社会效益与经济效益统一的原则。物业保安工作,从其性质、职责和任务来看,既是辅助公安机关维护小区和大厦的公共秩序,又有保障业户安全提供有偿服务的商业行为。这种行为已被社会所接受,因此物业保安服务必须既讲经济效益,又讲社会效益,两者只能统一,不可分割。
(三)坚持技防与人防相结合的原则。随着高新技术的飞速发展与业户“花钱买平安”的高尚需求,物业保安工作必须加大人力防范的力度和深度,更应增强技术防范的含量,以提高保安服务的整体形象和水平。目前仍有很多物业管理保安工作只注重人力投入,缺乏注重技防投入效果,技术防范能力处了滞后状态,物业保安工作必须及早适应科技发展形势,扭转局面,做到人防、技防齐抓并举。
(四)必须始终接受公安机关领导的原则。物业保安工作已是整个社会安全保障体系的重要组成部分,是实现社会治安综合治理重要组织之一,也是公安基层基础工作的重要内容。虽然性质上有原则区别,但是密不可分的,实践证明,物业保安工作必须依靠当地公安派出所的正确领导,才能实现小区、大厦的长治久安。

二、完善软件建设,落实物业保安标准化管理
建设一支高素质的物业保安队伍,软件建设是关键。目前,多数物业管理公司都已通过ISO9002质量认证,实行标准化管理,提高自身的物业水平。保安工作无疑是小区、大厦管理的门面与窗口,工作人员的一举一动、一言一行都直接反映公司的形象。因此,物业保安服务工作在软件建设上,必须严格按照规范给管理要求和小区、大厦实际,编写可操作性的《物业保安服务手册》,其内容包括:组织机构与人员职责、规章制度及规定、工作程序及工作标准、服务质量记录四大方面。并重点通过以下几个方面进行努力:?
(一)合理设置组织机构。该项工作一般从物业接管验收1-2个月前着手,针对不同物业性质、面积,科学地设置保安组织机构,合理地设置岗位和配备人员。
(二)对物业保安人员按规定进行岗位培训。培训内容依照《物业保安服务手册》,一般应包括国家有关法律、法规,公司规章制度及各岗位责任、操作规程,小区(大厦)概况、安全知识、装备器材的操作使用,应急情况处理等;新招聘人员还应增加队列、体能及部分武术方面的训练,完成岗位培训后必须通过严格考试考核合格才能上岗。
(三)抓好在岗培训,不断提高管理水平。在小区(大厦)管理中,还必须根据不断变化的新情况,遇到的新问题,按不同阶段、岗位进行培训。如一些特殊岗位的大堂岗、车库岗、智能监控系统操作、车辆智能管理系统操作、巡逻岗的巡更系统操作、消防安全系统操作等。对面向社会招聘的高中毕业人员还必须不定期穿插一些队列、仪表仪容、微笑服务及礼貌用语等方面的培训。随着保安队伍管理规范化,物业保安还必须按公安机关要求,参加必要的综合训练,领取上岗证。
(四)强化职业道德教育。要在队伍建设中加强对保安员的职业道德教育,使他们牢固树立“敬业爱岗、客户第一、服务至上”宗旨,按照职业道德规范要求,把自身的一言一行、一举一动贯彻到日常工作中,这样,才能有效地触洽与业户的关系,提高队伍素质。
(五)实施规范化监督管理,确保工作落到实处。物业保安工作涉及面广、要求高,管理工作必须严格按照《物业保安服务手册》规范化管理要求操作,从人员上岗、交接班、巡逻、监控、日常检查、培训、考核、奖惩、保安设备管理、应急案件处理、服务意见咨询等等,都必须按照质量管理要求,认真完成必要的质量记录,并建立管理档案。只有桉照完善的管理体系,实施不间断监督,才能使物业保安工作做到万无一失。

三、注重硬件建设,提高技术防范能力。
技术防范措施已在物业管理中得到普遍运用,其主要设备设施有:摄像监视系统、防盗报警系统、保安通讯设备及智能巡更系统、智能车辆管理系统等,这些系统被广泛运用于大厦管理较为突出,效果也不言而喻,它是人工所无法替代的,既提高了小区(大厦)的技防能力,也对犯罪分子起到威慑作用,从而可大大减少案件的发生。随着科技的进步与发展,集科、工、贸于一体的高档次高层大厦将越来越多,物业保安服务要求越来越高,未来保安服务将是技防为主、人防为辅,以人防与技防结合,物业保安服务工作重点应该转移到不断提高人员素质上,进一步加大对技防设施的投入,运用先进的科技手段于保安服务,才能使保安工作做到防患于未然。同时,要正确处理好“软件”与“硬件”的关系,让硬件为管理服务。要提高内部整体防范能力,必须确件建设和软件建设一起抓,在物业保安服务中,构筑一个完整的安全防范体系,坚持人防为基础,不断提高人防意识和技防技能,把人防、技防两者充分结合起来,使物业保安服务工作再上新台阶。

四、沟通业户工作,共同达到群防群治保平安。
物业管理服务工作,除接受当地公安机关领导外,与业户建立沟通联系不容忽视,物业管理的实质就是服务,因此在工作人员服务意识上首先应确立与业户的关系并非管与被管的关系,业户是物业管理公司的衣食父母,这就决定了保安服务的性质。物业保安服务工作应把情感投资放在首位,努力融洽与业户关系,使保安工作得到业户理解和支持。加强沟通,实现群防群治,确保平安的主要途径有以下几个方面:
(一)小区(大厦)要从统一管理出发,在业主入住前就必须有完善的小区《治安管理规定》或《大厦出入管理规定》,并将之公布各业户,做到家喻户晓,还可利用业户装修、入住时做一些适当的宣传工作。?
(二)不定期进行业户回访和意见征询,了解业户对保安服务工作的意见、建议,不断改善工作方法。?
(三)召开业主座谈会,诚恳解决业主提出问题。
(四)指导业户做好内保工作,经常提醒业户关窗、锁门等。
(五)及时协助业户处理刑事、治安及一些疑难案件。
(六)为业户提供更多的无偿服务,如协助解决一般性水电维修、安装、送邮件、搬运物品和有关其他业务咨询等。

物业保安服务是物业管理服务工作中不可缺少的重要内容,加强和发展保安服务管理是实现高标准物业管理工作的必由之路。