业主资源的经营

业主拥有极其丰富的资源，如物业、社会关系、知识、各种层次各种内容的需求，等等。这些资源都可以通过有效的经营活动带来收益。物业管理要想成为产生“超级富豪”的行业，必须也必然要走业主资源经营这条光明大道。

　　业主资源的分类业主资源可分为需求资源、固定财产与流动财产资源(仅用其字面意义)、货币资源、无形资产资源(可分为知识资源与社会关系资源)等。其中，业主在日常生活、健康、娱乐、教育等方面的需求，构成了社会消费的基础，业主需求资源是最为广泛也最为物业管理经营实用的资源，是业主资源经营中可获取最大收益的部分。

　　业主资源经营的方式

　　满足个别业主的需求可以由少数人甚至个体完成，若要满足业主群体的需求，则必须有一个严密科学的组织。这个组织既可由物业管理提供，也可由其他社会商业机构提供。以下3种是物管行业熟知的业主资源经营方式。

　　1.特约服务。在物业服务合同的范围之外，受业主委托，物业管理为业主个体提供服务，并收取约定费用。这种服务也被称为“综合经营”、“增值服务”、“专项服务”、“特色服务”等。

　　2.社区商业。各类经济组织看到了业主群体巨大的消费潜力，开始在社区内进行商业活动，其经营不仅面向业主、物业使用人群体，并向周边非业主群体辐射。

　　3.服务集成商。物业管理在满足业主需求资源的过程中，不涉及具体的产品或者商业，而是搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的提供在这个平台上实现对接。物业管理做社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。物业管理的电子商务可以理解为服务集成商的一种外在表现形式。目前，服务集成商仅限于概念范围。

　　业主需求资源经营之一：社区商业经营

　　社区承担着最基层的全部社会功能，业主/物业使用人对商业、经营、娱乐等方面的社区需求愈来愈多。社区商业既是经济发展和城市建设到一定阶段的必然产物，同时也促进了经济发展和城市繁荣。

　　社区商业经营项目十分丰富，它几乎包含了商业领域内的所有内容。如衣物、装扮、居住、文化、教育、看护、医疗卫生、购物、娱乐、体育、lT服务、理财服务、经纪中介、礼仪、安全、情感类服务、商业服务等。其中每一项都可细分出数十、上百种业务。

　　社区商业拥有稳定的客源，管理费用不高，能够灵活转变经营内容，故经营成本及经营风险随之降低。物业管理进行社区商业经营享有得天独厚的条件:一是非常熟悉社区内的情况，二是物业管理拥有丰富的人力资源。社区商业经营在物业管理区域内相当普遍，其运作也基本成熟，但物业管理行业的介入很浅，有待于进一步提高。

　　物业管理进行商业经营必须正确处理两者之间的关系。物业管理是主业、是生存的根本；不能因经营商业而对物业管理主业有所损害。

　　在资金、组织、商业人才、经营场所、调研、项目等社区商业经营的要素中.物业管理首先要关注的是建立企业统一经营的商业组织，切忌由各项目管理处单独操作。其次是详细准确的调研，如了解社区内以及社区周边同类型商业的基本状况，对已经经营成熟且较有实力的项目则须谨慎介入，一般情况下.以小区为中心半径500m左右的服务范围内，如果有大型的有实力的商业网点，则小区内的商业就不再经营同类型项目。再次是精心选择项目，可遵循如下原则：日常生活类优先、消费周期短的优先、易损易耗品优先、优势特色项目优先、中介服务项目优先等。但最根本的原则是消费者需求优先。

　　5万~10万人以上的大型社区，其商业经营最有潜力，因为人口众多而消费能力十分强大。一些高档社区虽然人口较少，但业主有较高的经济收入，其消费能力相对较强，所以也能够保持足够的消费量。有些社区的居民不一定很多，但该社区位于城市规划的商圈之内，能够辐射到周边很多消费群体，这类项目的经营也十分有价值。

　　业主需求资源经营之二：社区网络与电子商务

　　物业管理作为社区的管理和服务提供方，完全可以利用社区网络系统达到服务目的和商业目的。

　　电子商务早已是先进国家商品交易的一个不可或缺的渠道，国内电子商务也在近几年取得了突飞猛进的发展。网上购物已经形成了与传统商业业态相抗衡的力量。据新华社报道，2004年eBay易趣全年的交易额超过20亿元人民币，相当于10家国内沃尔玛门店2003年全年的营业额。

　　虽然社区外的电子商务网站非常成熟，但它仍然要解决货物的配送问题。配送的货物最终都要被消费者拿回家中(办公、服务体验等类除外)，则配迭的终端最为有效的目的地就是社区，而社区的管理者和服务者是物业管理。至此，物业管理与电子商务进行了交叉，两者联姻就有了现实需求的基础支撑。

　　物业管理可介入电子商务网站的经营。物业管理与消费者之间的距离很近，而这是社会上的电子商务所远远不及的，物业管理电子商务易取得消费者的信任，在诚信方面具有先天优势。如果暂时无法建立社区电子商务网络，物业管理可以参与社会电子商务的配送业务。

　　物业管理经营电子商务，必须保护业主的消费利益，如果出现了交易风险，业主将把该风险与物业管理联系起来，并最终将风险转嫁给物业管理。物业管理的电子商务概念虽然早在20世纪末已经出现，但到目前为止仍然还局限在概念阶段。

　　业主固定财产资源的经营

　　业主的固定财产资源主要指业主拥有产权的物业，其经营方式有二:租赁和销售。

　　租赁一般包括单一产权物业的租赁行为和共有产权物业的租赁行为。物业管理在物业租赁方面具有先天的优势，它几乎不需要付出任何代价即可及时掌握房屋信息，但十分可惜的是，物业管理却没有在这方面做出太大的成绩。物业管理可采取企业之间的联合、与中介代理公司的合作等措施，在物业租赁方面有所发展。

　　物业租赁的控制因素包括守法经营、确定价格、制订合同、合同评审、费用收缴、面积分摊、关系处理等。出租的物业必须符合一定的条件，物业的租赁也必须遵守程序，如到政府办理证件和备案等。

　　关于物业销售方面，现行的物业销售代理公司已经有了十分成熟的操作模式，物业管理可从中学习与借鉴。这应是物业管理的一个努力方向，它是构成物业管理整个经营行为的不可或缺的一环。

　　业主流动财产资源的经营

　　业主流动财产资源有很多，大到汽车、家具、家电，小到玩具、桌椅、板凳，既包括衣食住行，也涵盖笔墨纸砚……这类资源有需求和处理两个阶段，当业主对流动财产有需求时，即为“业主需求资源”，前文已述，当流动财产因某种原因而为业主所不需要时，或业主需要将某种流动财产变换为另一种价值表现形式时，业主即产生将其进行处理的愿望。满足这种愿望的经营活动，一般称之为“二手物品”经营。

　　二手物品经营随着内容的不同其分类亦不同，例如“二手家私家电”、“二手汽车市场”、“书画作品交易”、“古玩市场”等等。关于二手物品经营行业，社会上已经有了成熟的运作模式。物业管理介入二手物品经营领域时，须与有关行业机构合作，学习和借鉴成功的经验。二手物品经营的基本原则是使业主的收益趋近合理。

　　业主知识资源的经营

　　物业管理所服务的大量业主群体中，蕴含着深厚而渊博的知识资源，通过经营可转化为有形的效益。经营业主知识资源须在国家许可的领域内，取得相关资质和条件后方可开展经营活动；要保护业主的隐私，保护业主的知识产权，采取自愿原则，切不可勉强业主从事不愿意的活动。

　　业主知识资源经营的领域十分广阔，以下举出几例供开拓思路:一是在社区内营销艺术家类型业主的书籍、画册、音乐碟片、书法绘画、摄影作品等。二是将业主中的企业家、思想家、教授、表演艺术家等组织起来，进行商务演讲、小型演出等活动。三是将业主的知识资源结合进企业的产品研发中来。四是代理业主的发明专利，如果企业有条件即可将产品投入市场。五是为教育行业背景的业主联系家教、兼职授课等。六是聘请有专业技能和专长的业主做物业管理特约人员，在时间许可的情况下承担小区内的部分工作，聘请有管理才能的业主担任企业管理顾问之类。如此等等，不一而足。

　　业主社会关系资源的经营

　　在现代经济活动中，关系是一种十分重要的资源。物业管理所服务的成千上万的业主群体，几乎包含城市社会的每一个行业，通过物业管理这条主线，将所有业主的社会关系编织起来，将会是一个十分完美的“关系网”合理触发“关系网”的动能，会产生巨大的效益。构建业主社会关系资源网络，应是物业管理的一项性价比极高的“投资”。

　　经营业主社会关系资源，首先要澄清认识，并非一讲社会关系就是走后门搞腐败，而是要正确认识社会关系资源的价值，并加以合理利用。经营中，物业管理不能独自得利，还须保证业主及业主的社会关系从经营中获取合法利益。经营业主社会关系要把握分寸，不可超越规矩。要遵循业主自愿原则，决不可利用物业管理的特殊地位来强求业主办理不自愿的事情。要切实保护好业主的隐私，包括业主社会关系方面的隐私。